文化地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營對城市發(fā)展的影響研究

摘要：重新界定文化地產(chǎn)的內(nèi)涵和特征，并以西安市的具體案例為論據(jù)，從專業(yè)型、商旅型、產(chǎn)業(yè)型地產(chǎn)角度分別論述文化地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營對城市發(fā)展的影響，在此基礎(chǔ)上總結(jié)了各地在推進文化地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的不足，并提出符合城市發(fā)展需求的文化地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營改進措施。

關(guān)鍵詞：文化地產(chǎn);文化產(chǎn)業(yè);城市發(fā)展;西安市

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）12-0051-57 收稿日期：2020-11-16

1 文化地產(chǎn)的內(nèi)涵與特征

1.1 文化地產(chǎn)的內(nèi)涵

在了解文化地產(chǎn)概念之前，有必要先明確文化的定義。現(xiàn)有研究對文化的概念存在多樣化界定，一般從廣義和狹義兩個層面理解文化。廣義的文化，是指人類在社會歷史實踐中所表現(xiàn)出的價值觀念以及承載人類價值觀念的精神產(chǎn)品和物質(zhì)產(chǎn)品以及人自身的統(tǒng)一體，實際由文化本身和文化載體構(gòu)成。狹義的文化，即文化本身，是包含理想信念、倫理道德、情感意志、語言風(fēng)俗、哲學(xué)觀念、文學(xué)藝術(shù)、宗教信仰等在內(nèi)的社會意識（吳桂韓，2013;謝新松，2013）。文化地產(chǎn)所涉及的文化概念主要是狹義的文化。

文化地產(chǎn)，是文化與房地產(chǎn)產(chǎn)品、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的結(jié)合，是承載文化事業(yè)、彰顯文化價值、以文化軟實力為核心競爭力的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)。其中，地產(chǎn)是文化的載體，文化是地產(chǎn)的核心。不同于傳統(tǒng)住宅、商業(yè)、工業(yè)類房地產(chǎn)，以建筑為核心，文化僅被作為宣傳、營銷手段，通過簡單的“文化+地產(chǎn)”，達到刺激房地產(chǎn)商品銷售和促進房地產(chǎn)商品增值的目的。文化地產(chǎn)實現(xiàn)了文化與地產(chǎn)的有機結(jié)合，將文化融入房地產(chǎn)的設(shè)計、開發(fā)、營銷、運營、維護等各個環(huán)節(jié)中，以建筑物支撐文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主要目的在于實現(xiàn)文化傳承和傳播。因此，僅包含文化概念、文化元素的地產(chǎn)項目不能稱之為文化地產(chǎn)，而只有以文化事業(yè)為目標的“文化+地產(chǎn)”項目才是真正意義上的文化地產(chǎn)。

1.2 文化地產(chǎn)的特征

一是文化導(dǎo)向性。文化屬性是文化地產(chǎn)最主要的特征，即文化地產(chǎn)的根本任務(wù)是服務(wù)于文化事業(yè)，主要表現(xiàn)為支撐文化傳播、文化加工和創(chuàng)新。在文化傳播方面，由于我國大地幅員遼闊，受到地形地貌和人文發(fā)展的影響，不同地域間的文化存在明顯差異，不同地域的文化地產(chǎn)在格局、形態(tài)上表現(xiàn)出地方性特征，成為地域性文化的一部分，突出表現(xiàn)在歷史街區(qū)、地域特色文化街區(qū)等文化地產(chǎn)產(chǎn)品中。在文化加工和創(chuàng)新方面，文化地產(chǎn)的文化特征更為“內(nèi)在”，文化產(chǎn)業(yè)需要個性化、有特色的生存和生產(chǎn)空間，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園類的文化地產(chǎn)項目通過創(chuàng)新的建筑設(shè)計和布局，促進文化加工和創(chuàng)新，進而帶動文化產(chǎn)品的生產(chǎn)。

二是文化與建筑相輔相成。文化地產(chǎn)項目的目的不僅僅是為了讓建筑更有文化感或者讓文化能夠有更好的載體，文化地產(chǎn)是文化與建筑的有機融合，建筑硬實力與文化軟實力的共生（尹偉麗，2012），文化改變建筑形態(tài)，建筑強化文化表現(xiàn)，從而達到相輔相成、協(xié)調(diào)發(fā)展的效果。在文化地產(chǎn)項目中，建筑發(fā)揮承載文化的功能，而對不同類型的文化輔以不同形態(tài)的建筑，既能達到強化文化氛圍、有針對性的支撐文化事業(yè)發(fā)展的目的，也能夠豐富文化表現(xiàn)形式、增強文化傳播能力。以文化引導(dǎo)建筑設(shè)計和建設(shè)，則能夠改變以往單一的建筑風(fēng)格和整體風(fēng)貌，賦予建筑物更多的文化內(nèi)涵，提升建筑物的活力和藝術(shù)感，讓建筑成為特定文化的一部分，并通過對建筑的創(chuàng)造來表達對特色文化的理解、傳承與突破，使其具有鮮明的文化特色和藝術(shù)氣質(zhì)。在文化與建筑的不斷融合過程中，使得文化地產(chǎn)不再只是一種單純的工程項目，更成為城市文化標志的體現(xiàn)。

三是類型與功能多樣性。傳統(tǒng)地產(chǎn)多是單一功能的地產(chǎn)商品，例如住宅、商業(yè)、工業(yè)類地產(chǎn)主要就是發(fā)揮居住、消費、生產(chǎn)功能。由于文化是一種社會意識形態(tài)，不同的文化需要不同的展現(xiàn)形式，部分文化需要依附特定的物質(zhì)才能顯示其文化內(nèi)涵，而建筑可以在不影響其他特定功能的前提下發(fā)揮文化功能，因此，文化地產(chǎn)能夠結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮多樣化功能，進而表現(xiàn)出多種具體形態(tài)。例如，商旅型文化地產(chǎn)，是依托于特定文化元素打造的，集商業(yè)、旅游和文化等業(yè)態(tài)于一體的綜合性地產(chǎn)項目，在項目運營過程中既能夠融入旅游功能，并發(fā)揮商業(yè)中心的商品銷售、顧客消費的作用，還能在消費者參觀旅游和消費購物的過程中促進文化傳播，推動文化事業(yè)發(fā)展。

2 西安市文化地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營及其對城市發(fā)展的影響

2.1 文化地產(chǎn)對城市發(fā)展影響的一般路徑

隨著人們的需求層次逐漸提升，城市發(fā)展邏輯也在轉(zhuǎn)變，發(fā)展動力展現(xiàn)出新的特點，即開始重視歷史文化傳承、城市生活品質(zhì)，文化地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成為激活城市發(fā)展的新密碼。文化地產(chǎn)在城市發(fā)展中展現(xiàn)高度的融合性和多樣性，對城市發(fā)展具有多方面的影響。本文從產(chǎn)業(yè)、空間、人才與社會等角度分析影響路徑。具體而言，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層面，文化地產(chǎn)和各類產(chǎn)業(yè)相互融合，可以將文化價值注入到經(jīng)濟活動之中，從而有效催生出新產(chǎn)業(yè)和新業(yè)態(tài)，促進城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)轉(zhuǎn)型升級。在城市空間層面，文化地產(chǎn)根據(jù)城市自身的歷史文化進行建筑設(shè)計與創(chuàng)造，重塑近乎同質(zhì)化的城市形象，形成有別于其他城市的空間標識，對于改善城市宜居性、提升居民自豪感以及吸引外來旅游者具有重大的促進作用（梁學(xué)成，2014）。在創(chuàng)意人才層面，文化地產(chǎn)能夠匯聚大批創(chuàng)意企業(yè)和人才，激發(fā)各領(lǐng)域的創(chuàng)新性和核心競爭力，從而創(chuàng)造更多的文化價值和經(jīng)濟價值，獲得持續(xù)的城市發(fā)展動力。在社會功能方面，文化本身就是一種社會現(xiàn)象，文化地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營可以構(gòu)建更加開放、包容的社會，形成復(fù)雜和多層次的社交網(wǎng)絡(luò)，推動居民生活方式改善，增強社會團結(jié)意識，更有利于降低犯罪率，提升城市發(fā)展活力（劉平，2012）。總的來說，文化地產(chǎn)的發(fā)展過程中通過促進城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、重塑城市內(nèi)部發(fā)展空間、引進文化創(chuàng)意人才和優(yōu)化城市社會功能，帶動城市發(fā)展面貌和發(fā)展質(zhì)量的有效提升。

2.2 不同類型文化地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營對城市發(fā)展的影響

2.2.1 專業(yè)型文化地產(chǎn)

專業(yè)型文化地產(chǎn)的功能相對單一，是以文化展覽、舉辦文化藝術(shù)活動為主要功能的地產(chǎn)項目，例如劇院、音樂廳、美術(shù)館、藝術(shù)中心等文化場所。城市居民的日常生活及其生活質(zhì)量的提升都離不開各式各樣的文化活動，專業(yè)型文化地產(chǎn)能夠滿足城市居民對文化生活的多元化需求，其同時也能夠緊跟時代的變化，反映廣大群眾喜聞樂見的現(xiàn)代文化內(nèi)容，進一步完善城市社會文化功能。

專業(yè)型文化地產(chǎn)的建筑實體具有藝術(shù)、景觀和精神功能，一般由大型文化設(shè)施構(gòu)成，文化設(shè)施的造型一般體現(xiàn)時代特征或地域文化，是一個城市形象的重要體現(xiàn)。由于專業(yè)型文化地產(chǎn)的建設(shè)與運營綜合了藝術(shù)、文化、社會和經(jīng)濟發(fā)展方面的內(nèi)容，因此其所需的城市建設(shè)空間區(qū)域較大，一般建設(shè)于城市新區(qū)或重點發(fā)展地段，對城市發(fā)展的總體功能布局和空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。部分綜合性文化中心，通常由若干個文化設(shè)施組成，建筑體量大，建筑造型多樣、奇特，營造獨特的群體建筑形象和整體空間意象，往往成為城市空間的重要節(jié)點，發(fā)揮對城市經(jīng)濟、藝術(shù)、文化等各方面的作用，能夠有力提升城市文化氛圍和整體形象，并為城市創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

以陜西大劇院為例。陜西大劇院是陜西省十大標志性文化設(shè)施項目，位于西安市曲江新區(qū)大唐不夜城貞觀廣場西南部，項目占地34畝，總建筑面積5.23萬平方米。陜西大劇院把現(xiàn)代審美和傳統(tǒng)建筑形式相結(jié)合，采用仿唐高臺建筑意象設(shè)計，與周邊景點相互映襯，展現(xiàn)西安特色，也突出體現(xiàn)了西安深厚的文化內(nèi)涵。陜西大劇院建筑分為地上3層、地下2層，包括歌劇廳（1902座，2369.9平方米）和戲劇廳（526座，991.85平方米）兩個劇場，以及藝術(shù)展覽空間（500平方米），是集歌劇、戲劇、音樂會演出、文化展覽和文化藝術(shù)交流等多功能為一體的大型文化設(shè)施。

陜西大劇院是我國西北地區(qū)首個國際化、專業(yè)化、綜合性大劇院，完善了曲江新區(qū)的城市功能，填補了陜西省、西安市沒有大型歌劇演出設(shè)施的空白，也成為了中外文化藝術(shù)交流的重要窗口，提升了西安市的文化藝術(shù)內(nèi)涵，形成城市文化名片。陜西大劇院在運營過程中積極引進國內(nèi)外優(yōu)秀作品，歌劇《圖蘭朵》、歌劇《卡門》、舞臺劇《戰(zhàn)馬》、優(yōu)人神鼓《勇者之劍》、德國弗洛茲默劇團《夢幻劇團》、中央芭蕾舞團《大紅燈籠高高掛》等藝術(shù)作品先后上演，同時在“一帶一路”倡議下借助西安國際音樂節(jié)、西安國際戲劇節(jié)、西安國際舞蹈節(jié)等藝術(shù)演出品牌開展文化藝術(shù)活動，極大豐富了市民的文化生活，不僅能夠讓西安市民感受世界級藝術(shù)魅力，同時也能夠促進提升西安的城市文化品位。

2.2.2 產(chǎn)業(yè)型文化地產(chǎn)

產(chǎn)業(yè)型文化地產(chǎn)是為文化企業(yè)或文化創(chuàng)新項目提供必要場所以及其他相關(guān)物業(yè)支持的地產(chǎn)項目，例如文化產(chǎn)業(yè)園、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地等。文化創(chuàng)意企業(yè)與創(chuàng)新人才所需要的辦公環(huán)境與配套設(shè)施是極具個性化的，因此，只有通過新建文化創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)園或者對原有舊工業(yè)區(qū)的創(chuàng)意化改造，才能實現(xiàn)創(chuàng)新元素與載體環(huán)境的充分融合，推動文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)型文化地產(chǎn)的區(qū)位選擇一般處于市區(qū)與近郊之間，綜合成本相對較低、發(fā)展性價比相對較高。由于改造或者建設(shè)成本較為低廉，而且能夠依托相關(guān)政策扶持，因此有別于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)型文化地產(chǎn)更加注重辦公環(huán)境的營造，其建筑設(shè)計、公共空間無不體現(xiàn)前衛(wèi)的文化創(chuàng)意理念。同時，產(chǎn)業(yè)型文化地產(chǎn)已不再局限于辦公和研發(fā)等傳統(tǒng)功能，部分商業(yè)、餐飲、娛樂等項目的加入更是將其打造成為一座現(xiàn)代的城市綜合體。優(yōu)質(zhì)的辦公體驗和前衛(wèi)的建筑設(shè)計不僅可以吸引創(chuàng)意人才和企業(yè)，還有利于塑造城市空間標志，推動城市文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

以曲江創(chuàng)意谷為例。曲江創(chuàng)意谷位于西安市曲江新區(qū)國家級文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)核心區(qū)域，是以文化+設(shè)計、文化+傳媒等文化型企業(yè)為核心打造的新型文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。曲江創(chuàng)意谷主要由六大文創(chuàng)業(yè)務(wù)板塊組成，集辦公、商業(yè)、酒店、公寓、展演和公園為一體，總建筑面積約為52.9萬平方米，其中總部級辦公、文創(chuàng)辦公和公共服務(wù)建筑面積分別為15.3萬平方米、7.4萬平方米與13.2萬平方米。曲江創(chuàng)意谷是曲江新區(qū)文化發(fā)展戰(zhàn)略的有益探索，也是中國文化產(chǎn)業(yè)在曲江新區(qū)的主要陣地，通過近3年的快速發(fā)展，為助力西安市建設(shè)“設(shè)計之都”打下了良好基礎(chǔ)。

曲江創(chuàng)意谷的建筑設(shè)計取意于西安古城格局，摒棄了固化、密閉的辦公空間，綠化和創(chuàng)意性辦公場所隨處可見，并且通過環(huán)繞街區(qū)將辦公與生活空間串聯(lián)，在提升辦公體驗、方便生活的同時，也再現(xiàn)古長安“長橋臥波”“復(fù)道行空”的歷史盛景，成為了市民休閑觀光的城市地標性建筑。同時，曲江創(chuàng)意谷依托城市品牌效應(yīng)和歷史文化資源優(yōu)勢，吸引了一大批國內(nèi)外總部級文創(chuàng)企業(yè)、機構(gòu)和人才，為曲江新區(qū)乃至西安市的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了新鮮血液，截至2018年底，曲江新區(qū)文化企業(yè)累計近2萬戶，注冊資本高達1759.22億元。眾多文化企業(yè)和人才的加入，推動了整個產(chǎn)業(yè)鏈的高度聚集，加速了文化產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。不僅如此，曲江創(chuàng)意谷為居民的社會交往也提供了良好平臺，古都西安的文化傳統(tǒng)融入了創(chuàng)意谷的開發(fā)經(jīng)營，成為現(xiàn)代西安人踏青登高休閑目的地，停車位、健身房、圖書館等配套極大地縮短了民眾的社交距離，增強了社會凝聚力，也激發(fā)了城市發(fā)展活力。

2.2.3 商旅型文化地產(chǎn)

商旅型文化地產(chǎn)是集商業(yè)、旅游、文化等多種業(yè)態(tài)和功能于一體的綜合性地產(chǎn)項目，例如文化Mall、影視基地、歷史文化街區(qū)等。商旅型文化地產(chǎn)是以文化詮釋項目主題、以旅游作為客流驅(qū)動、以商業(yè)滿足消費需求，進而推動多類業(yè)態(tài)相互作用、共同發(fā)展。在各地旅游模式逐漸趨同的背景下，商旅型文化地產(chǎn)毫無疑問會成為越來越多消費者的最佳選擇。

商旅型文化地產(chǎn)借助開發(fā)區(qū)域特有的旅游資源，將歷史文化的理念貫徹到整個地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，著力打造購物、餐飲和娛樂等多種商業(yè)活動。一般而言，商旅型文化地產(chǎn)既能以古城、古鎮(zhèn)、古街作為依托，保持原有建筑風(fēng)貌，繼承歷史文脈，從而反映出當?shù)氐奶厣L(fēng)俗與景致，也可以結(jié)合現(xiàn)代時尚的文化理念，在建筑形態(tài)、商業(yè)業(yè)態(tài)等方面進行差異化開發(fā)，避免旅游資源同質(zhì)化競爭，從而突出文化主題特色。整體而言，商業(yè)、旅游與文化的有機結(jié)合不僅可以提升旅游資源的吸引力，促進文化產(chǎn)業(yè)消費，也是滿足人民日益提高的精神需求、推進文化更好發(fā)展的重要手段。

以大唐不夜城為例。大唐不夜城位于西安市曲江新區(qū)大雁塔腳下，是陜西省、西安市重點建設(shè)項目。大唐不夜城以盛唐文化為背景，以體驗消費為主要特征，由系列融入唐代元素的現(xiàn)代建筑構(gòu)成，是集旅游、購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的歷史文化街區(qū)。項目以大雁塔為核心，街區(qū)南北長2000米，東西寬500米，占地面積約為1000畝，總建筑面積約65萬平方米，以宏大規(guī)模再現(xiàn)了盛世長安第一大街的雄偉氣勢。經(jīng)過2019年的升級改造之后，大唐不夜城更是將盛唐文化展現(xiàn)得淋漓盡致，3個主題文化廣場、6個仿唐街區(qū)和6個文化場館共同為游客和消費者帶來了極致體驗，并于2020年入選首批全國示范步行街名單。

大唐不夜城的空間布局和建筑風(fēng)格主要是盛唐文化的現(xiàn)代演繹，大雁塔廣場、玄奘廣場、西安音樂廳、曲江太平洋電影城以及大唐佛文化雕塑等諸多建筑，已經(jīng)成為西安唐文化展示和體驗的首選之地，建筑景觀的空間布局也根據(jù)功能特性的差異做出相應(yīng)設(shè)計，城市空間面貌和形象得到了極大提升。作為地標性文化產(chǎn)業(yè)項目，大唐不夜城設(shè)置了現(xiàn)代、唐文化等多個體驗區(qū)，唐服體驗館增加了游客對于唐朝禮儀服飾的認知和審美，高科技體驗區(qū)融合現(xiàn)代VR技術(shù)與唐文化，加深了游客對特色地域文化的認同，廣泛吸引了大批外來游客，增加了城市商業(yè)和旅游營收，在2019年西安市共接待游客突破3億人次，旅游業(yè)總收入超過3100億元。此外，依托大唐不夜城開展的文化主題活動層出不窮，僅2019年國慶期間就包含《我和我的祖國》大雁塔水舞光影秀、《我愛你中國》音樂主題演出等，作為一種社會功能，豐富的文化活動改善了城市居民生活，增強了地區(qū)文化自豪感，對社會融合發(fā)展有著促進作用。

3 現(xiàn)階段文化地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的不足及其改進

3.1 文化地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的不足

3.1.1 同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重

隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的文化轉(zhuǎn)向，越來越多企業(yè)投身到文化產(chǎn)業(yè)之中，文化地產(chǎn)的市場也日趨繁榮。文化地產(chǎn)注重創(chuàng)新創(chuàng)意和弘揚優(yōu)秀文化、促進文化傳播，但是，文化地產(chǎn)在企業(yè)熱情中“泛”“濫”，一方面是部分企業(yè)缺乏對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究分析，對文化地產(chǎn)把握不準確，出現(xiàn)“泛文化”發(fā)展，名義上是文化與地產(chǎn)的結(jié)合，實際只是營銷噱頭，不利于文化地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展;另一方面是，大量企業(yè)、資本進入文化地產(chǎn)行業(yè)，加劇行業(yè)競爭，較為成熟的開發(fā)模式及文化展現(xiàn)形式被大量復(fù)制和模仿，理念缺乏創(chuàng)新，開發(fā)缺少活力，造成盲目建設(shè)、重復(fù)建設(shè)，建筑同質(zhì)化、內(nèi)容同質(zhì)化等現(xiàn)象嚴重。激烈的市場競爭下，“泛”“濫”的文化地產(chǎn)缺乏核心的文化競爭力，忽略了對地方文化價值的挖掘與弘揚，既不利于城市傳統(tǒng)文脈的傳承和延續(xù)，也導(dǎo)致資源浪費，影響城市經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量提升。

3.1.2 與文物保護之間存在一定沖突

文化地產(chǎn)的產(chǎn)品形式和內(nèi)容決定其項目質(zhì)量，商旅結(jié)合型的文化地產(chǎn)項目往往會依托地方特色資源以提高項目品味，尤其是歷史古跡、名人居所、特色古街等建筑遺存，在保護開發(fā)相關(guān)歷史建筑的基礎(chǔ)上，挖掘特色文化，打造地方文化底蘊濃厚，或傳統(tǒng)或創(chuàng)意的文化地產(chǎn)產(chǎn)品。然而，以營利為目的的項目開發(fā)經(jīng)營時常與古建筑文物、原生態(tài)地方文化的保護、留存相沖突。例如，長期生活在喧囂城市中的人們愿意到具有歷史文化氣息的古鎮(zhèn)放松心情，進而吸引部分企業(yè)參與古鎮(zhèn)的修繕、開發(fā)和經(jīng)營，但是由于傳統(tǒng)建設(shè)缺乏必要的基礎(chǔ)配套設(shè)施，大面積的干預(yù)容易導(dǎo)致建筑破壞，過度布局商業(yè)設(shè)施也將破壞傳統(tǒng)文化氛圍，在商業(yè)化運營過程中對特色歷史古建的保護也存在一定難度。雖然歷史古建、市井文化能夠為文化地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營加分，但文化地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與歷史文物保護之間的協(xié)調(diào)程度還需進一步提升。

3.1.3 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)缺少規(guī)劃

文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)是城市文化地產(chǎn)的重要表現(xiàn)形式之一，在國家大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的同時，各地紛紛建設(shè)各種形式的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。完善的規(guī)劃和具有較強創(chuàng)新創(chuàng)意能力的企業(yè)是文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠健康、快速發(fā)展的重要因素。但是部分地方盲目跟風(fēng)建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建設(shè)前沒有充分調(diào)查了解區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，沒有形成合理的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在園區(qū)建成后才進行招商引資，且缺乏進園篩選和結(jié)構(gòu)搭配，以致于引進的企業(yè)質(zhì)量差異大，一方面由于引進的個別企業(yè)效益較差，在一定程度上造成資源浪費;另一方面，引進企業(yè)關(guān)聯(lián)性弱，不利于發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和品牌效應(yīng)，也影響了園區(qū)整體生產(chǎn)效率。同時，由于個別園區(qū)運營績效不佳，出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)閑置，產(chǎn)生“有地產(chǎn)，沒文化（企業(yè)）”問題，部分園區(qū)還出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)用地性質(zhì)的文化地產(chǎn)商品化現(xiàn)象，違反土地利用管理的相關(guān)規(guī)定。

3.2 改進文化地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的政策建議

3.2.1 加強規(guī)劃引領(lǐng)，提高項目品質(zhì)

科學(xué)合理的規(guī)劃是推動城市發(fā)展和文化地產(chǎn)質(zhì)量提升的關(guān)鍵。對于地方政府來說，一方面要做好文化空間規(guī)劃編制，從區(qū)域（城市群）、城市和各區(qū)角度識別文化空間特征，編制適合當?shù)氐目傮w規(guī)劃、控制性和修建性詳細規(guī)劃，明確內(nèi)部各文化空間基質(zhì)的功能性定位與風(fēng)貌性定位，提高文化空間規(guī)劃站位，同時要與地方發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、生態(tài)規(guī)劃等形成良好互動，避免資源浪費，提高城市文化藝術(shù)品位和城市空間利用效益;另一方面，結(jié)合文化空間規(guī)劃和地方文化特色以加強文化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，立足地方實際，借鑒先進經(jīng)驗，構(gòu)建適合地方發(fā)展需求的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系，既要推動文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也要明確文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位和發(fā)展路徑，以推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。

3.2.2 挖掘文化內(nèi)涵，增強文化競爭力

城市文化是城市的靈魂，是城市活力的重要體現(xiàn)，同時也是一個城市區(qū)別于其他城市的重要特征，推動文化產(chǎn)業(yè)、文化地產(chǎn)的健康發(fā)展，絕不能一哄而上、粗制濫造，只有植根傳統(tǒng)文化土壤，做好文化的挖掘、整理、保護和傳承，同時整合現(xiàn)代創(chuàng)意元素，方可從多方位、多層次滿足廣大群眾的精神和心理需要。具體來說，針對歷史建筑遺存，在嚴格保護文物的基礎(chǔ)上，通過合理的文物修繕和改造，展現(xiàn)地方建筑文化特色，并深入調(diào)查了解建筑所蘊含的名人事跡或文化故事，強化歷史建筑的文化價值，提升文化地產(chǎn)項目運營的文化內(nèi)涵，延續(xù)城市文脈。針對地方特色的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，可以結(jié)合文化活動展示地方特色文化，達到豐富文化活動、弘揚地方文化的目的，也可以通過創(chuàng)意創(chuàng)新來促進傳統(tǒng)文化轉(zhuǎn)化為滿足大眾文化消費需求的產(chǎn)品，將無形的文化融入有形的文化產(chǎn)品中，增強地方文化產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)造力和競爭力。

3.2.3 強化政策支撐，完善產(chǎn)業(yè)布局

文化產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈是由上游文化內(nèi)容、中游產(chǎn)品設(shè)計制作、下游營銷服務(wù)及衍生產(chǎn)業(yè)組成的，圍繞知識產(chǎn)權(quán)形成、轉(zhuǎn)化、升值而形成的產(chǎn)業(yè)鏈。文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營效率低效的一個重要原因在于缺少優(yōu)質(zhì)企業(yè)和完善的產(chǎn)業(yè)鏈，因此，為推動文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升經(jīng)營績效，需要在完善園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，強化政策支持。首先，要完善園區(qū)管理政策法規(guī)，制定園區(qū)招商引資辦法、土地利用、園區(qū)運行等具體政策，對園區(qū)進行標準化管理，同時建立完整的園區(qū)管理和企業(yè)運營綜合評價指標體系，及時反映園區(qū)經(jīng)營管理所存在的問題。其次，給予園區(qū)管理政策一定靈活性，給予園區(qū)急需、高質(zhì)量高效益的企業(yè)一定優(yōu)惠政策，例如稅費減免等，以吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，形成集聚、規(guī)模效應(yīng)，提升產(chǎn)業(yè)集群競爭力。最后，針對已經(jīng)建成運營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不應(yīng)追求園區(qū)規(guī)模擴大化，而應(yīng)重視園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，需要積極整合園區(qū)產(chǎn)業(yè)，完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈，進而提高內(nèi)部協(xié)作能力，不斷提升園區(qū)經(jīng)營效益。

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4.劉平.文化創(chuàng)意驅(qū)動城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的模式及作用機制.社會科學(xué).2012.07

作者簡介：高舉，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副會長、陜西建業(yè)房地資產(chǎn)評估測繪（集團）有限公司董事長。