我國房地產(chǎn)調(diào)控機制完善策略

張志文

[提要] 房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟快速增長的重要一環(huán)，房地產(chǎn)調(diào)控一直是中央和地方兩者政策實施的重要方向。房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)乎房地產(chǎn)市場的良好運行，同時關(guān)系著社會發(fā)展和居民生活。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)調(diào)控采取以短期強制干預為主缺乏配套政策和長效機制，由于我國房地產(chǎn)市場的運行機制存在不足，缺乏科學規(guī)劃，社會炒房現(xiàn)象突出，存在局部市場過熱等問題，調(diào)控效果不理想。故而探討完善我國房地產(chǎn)調(diào)控機制，協(xié)調(diào)好政府、社會和市場三方主體在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的相互關(guān)系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);調(diào)控機制;社會發(fā)展;市場經(jīng)濟

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2020年3月31日

中國房地產(chǎn)歷經(jīng)多次的政策調(diào)控，鑒于我國的歷史發(fā)展狀況，在長效調(diào)控機制之前房地產(chǎn)調(diào)控始終把維持經(jīng)濟的快速增長放在首要位置，因此政府、社會和市場均保持對房地產(chǎn)市場的高度熱情。但是，房地產(chǎn)問題不是任何一方的問題，每一方的行為都對彼此產(chǎn)生影響。住房就有公共物品的屬性，政府制定公共政策造福社會，應(yīng)該認識到房價過高會導致人們的幸福感降低;從社會來看，盡管房價上漲確實能給社會部分群體帶來一定收益，但投機行為最終導致社會成員的差距拉大，社會穩(wěn)定容易出現(xiàn)問題;從市場來看，進軍房產(chǎn)者眾多就會引起過度競爭。分析政府、社會和市場三者在房地產(chǎn)問題之間的聯(lián)系和矛盾，轉(zhuǎn)變調(diào)控思路和完善調(diào)控機制。

一、房地產(chǎn)調(diào)控回顧

房地產(chǎn)業(yè)與城市化和工業(yè)化緊密相連，居于重要地位。基于房地產(chǎn)問題的復雜性，對政府、社會和市場的重要影響，我國中央政府和地方政府為了保障國家經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展、社會安定有序、市場平穩(wěn)運行在歷史上對房地產(chǎn)進行了多輪的調(diào)控協(xié)同。也有不少的研究者分析了我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策和機制，回顧了歷史發(fā)展。其中，劉暢（2019）認為中國房地產(chǎn)經(jīng)歷六輪政策周期，要注重需求和供給兩個端的機制完善。張玉梅（2019）認為信貸政策和調(diào)控政策存在漏洞，要分短期、中期、長期三個階段實施不同的措施，做好中央和地方的職責分工。潘敏（2019）認為盯信貸比盯房價更具優(yōu)勢，保證政策的彈性和可調(diào)整性，有助于金融穩(wěn)定。安輝（2013）提出房地產(chǎn)調(diào)控政策已成為影響房地產(chǎn)價格的重要因素，長期性政策雖然具有時滯性但效果較好。吳梓境（2018）認為政府在控制土地出讓和管制用地類型上的行為對房地產(chǎn)市場具有核心作用。

房地產(chǎn)調(diào)控具有必要性。政府方面，地方政府往往獲取城市建設(shè)的資金采取經(jīng)營當?shù)胤康禺a(chǎn)，在這一過程中政府會不自覺地維持房價的增長保持財政資金充足，雖然政府的目標是為了將資金用于公共服務(wù)，但是在集聚資金的過程中容易忽視社會群體的需求。經(jīng)濟方面，房價居高不下，就會加劇地區(qū)發(fā)展差異，導致整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理。社會方面，房價過高讓流動人口比例得不到有效減少，社會隱患增加，不利于社會安定有序。2016年第六次調(diào)控政策出臺之前的五次調(diào)控都是以解決經(jīng)濟問題為中心，政策呈現(xiàn)出寬松和緊縮兩種狀態(tài)的循環(huán)。隨著國家經(jīng)濟逐漸平穩(wěn)，人民日益增長的物質(zhì)文化需求在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)突出，社會對房產(chǎn)價格漲幅過高的議聲也越來越大。房地產(chǎn)價格隨政策波動反作用在社會和市場兩方就容易出現(xiàn)社會需求不平衡和市場過熱。因此，筆者結(jié)合近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策特點，淺談在政府、社會、市場三方主體需求平衡之中，如何轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)調(diào)控思路，進一步完善房地產(chǎn)調(diào)控機制。

二、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)調(diào)控思路

房地產(chǎn)調(diào)控涉及了政府、社會和市場三方主體，從一元角度調(diào)控房地產(chǎn)是不現(xiàn)實的。政府促進經(jīng)濟增長的同時要保障社會公眾的基本利益，同時避免損傷市場積極性。市場發(fā)展慣性和宏觀調(diào)控的不一致，政策著力不當導致調(diào)控效果很差。簡而言之，就是要協(xié)調(diào)發(fā)展，保障房價的穩(wěn)定和社會的需求，即供需關(guān)系的良性交互。由于社會不同群體的需求不同，利益復雜，根據(jù)社會部分人的呼吁采取的措施有時并不能解決問題;西方資本主義自由市場經(jīng)濟體制的經(jīng)驗教訓揭示了完全依靠市場調(diào)節(jié)房地產(chǎn)也是不可取的。所以筆者倡導調(diào)動地方政府的積極性，轉(zhuǎn)變思路，降低緊縮應(yīng)急政策頻率，減少強硬干預，重視社會和市場兩者的發(fā)展。

（一）轉(zhuǎn)變政府調(diào)控思路，優(yōu)化政府政策手段和調(diào)控措施。政府不能忙于做消防員，要減少短期強硬介入行為的頻次，抑制房價的政策措施應(yīng)該是短期與長效的有機結(jié)合。短期強硬介入雖然能緩解社會矛盾，獲得一定的抑制效果，但是缺乏系統(tǒng)科學的長期機制，房價回彈也是預料之中。此外，短期強硬介入還會沖擊房地產(chǎn)的市場發(fā)展，打擊市場的積極性。地方政府應(yīng)該兼顧市場發(fā)展，順應(yīng)市場規(guī)律，要處理好政府和市場之間的關(guān)系，促進市場健康發(fā)展，才能從根本上解決房價問題。順應(yīng)市場規(guī)律并不意味著政府不進行干預，政府要考慮到市場的局限性，根據(jù)市場的特點進行科學合理的調(diào)控，謀求市場和政府的優(yōu)勢互補，促進良性循環(huán)。

（二）轉(zhuǎn)變政府調(diào)控思路，發(fā)揮市場在調(diào)控房地產(chǎn)中的作用。房地產(chǎn)業(yè)涉及層面廣，包括土地、金融、人口等具體層面。完全依靠政府是不現(xiàn)實的，規(guī)范市場，從市場角度入手調(diào)控房地產(chǎn)是重要路徑之一。首先，要加強市場監(jiān)管，保證市場的良性運行，防止市場局部過熱;其次，從供求關(guān)系的角度，鼓勵房屋租賃企業(yè)的發(fā)展，保障居民的需求，抑制房價的非正常上漲;再次，要緊盯信貸，區(qū)分合理和不合理的住房需求，保障金融穩(wěn)定;最后，要針對投資房產(chǎn)現(xiàn)象做好不斷改革房產(chǎn)稅收的準備，預防投資現(xiàn)象威脅市場的正常發(fā)展。

（三）轉(zhuǎn)變政府調(diào)控思路，重視社會反饋，提高政策效能。政府應(yīng)該傾聽社會的訴求，不能把房產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟增長的手段。將城市建設(shè)與社會民生密切相連，房子是用來住的而不是用來炒的，將住房與社會基本保障聯(lián)系在一起。提高政策效能，往往很多好政策在社會中實施的效果卻不好，根本原因是沒有進行深入的社會實踐。例如保障性住房，同樣一塊土地面積，保障性住房建五層和建十層的容納量是不一樣的，隨著城鎮(zhèn)發(fā)展，原先一批保障性住房能否滿足未來的需求，根據(jù)當前公共財政的狀況采取哪種方式更加適宜，都是值得深思的問題。提高政策效能不僅表現(xiàn)在政策實施階段，政策宣傳等其他階段的效能如果能加以重視同樣可以提高政策效果。

三、完善房地產(chǎn)調(diào)控機制

黨的十九大報告指出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，這一論斷確定了房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)。地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控機制優(yōu)化過程中，既要全面的考慮到城鎮(zhèn)發(fā)展需求，又要考慮到社會和市場的健康發(fā)展。要因勢利導，發(fā)揮社會的反饋功能和市場的自我調(diào)節(jié)功能，讓三者的需求在發(fā)展上得到統(tǒng)一，讓社會需求和市場的自利傾向在政府的調(diào)控機制下更加規(guī)范，善用市場規(guī)律，加強戰(zhàn)略規(guī)劃，將長效機制與短期效果好的政策相結(jié)合，進一步完善房地產(chǎn)調(diào)控機制，促進三者的共同發(fā)展。

（一）規(guī)范市場運行，健全法律體系。市場不規(guī)范是市場穩(wěn)定的風險因素之一，政府干預絕不是要打擊市場，而是要規(guī)范市場運行，綜合考慮社會保障和市場發(fā)展兩個方面。健全相關(guān)法律，讓政策有形，更具效力。例如保障性住房在使用不到五年內(nèi)出售屬于違法，政府有關(guān)部門有權(quán)依法處置相關(guān)行為。讓政府干預有法可依，對大量囤積房產(chǎn)用于炒房賺差價的個人和違法企業(yè)給予處罰。由于房地產(chǎn)的涉及層面廣，政府應(yīng)該圍繞著從土地到建設(shè)再到市場和社會的完整產(chǎn)業(yè)鏈條健全相應(yīng)法律，完善法律網(wǎng)絡(luò)，從而大大減少市場發(fā)展的風險因素。健全法律體系不僅讓政府執(zhí)行政策有法可依，同時規(guī)范了市場運行，有效化解市場自利傾向和社會需求之間的矛盾。健全的法律體系有利于填補政策漏洞，也能防止社會部分群體利用政策漏洞對三方主體造成不良影響。

（二）重視權(quán)益維護，緊盯信貸風險。拓寬供給渠道的同時要注重雙方的權(quán)益維護。無論是房屋買賣還是房屋租賃，損害彼此權(quán)益的現(xiàn)象不勝枚舉。近年來，有兩種案例頻繁出現(xiàn)。第一種，需求者在使用供方房屋的過程中，使用不當，造成衛(wèi)生困擾，或者改變原有的房屋結(jié)構(gòu)，侵害了供方權(quán)益，難以追償。第二種，房屋租賃過程中，供方變相漲價，損害了需求者的權(quán)益卻難以維權(quán)。因此，拓寬供給渠道的同時要保障雙方權(quán)益，重視權(quán)益維護。此外，信貸在房產(chǎn)付款中的比例反映著需求者的經(jīng)濟狀況，對房產(chǎn)交易起著不可忽視的作用，因而政府要對金融風險進行合理有效的管控。房產(chǎn)與金融業(yè)的聯(lián)系密切，兩者相互促進，房地產(chǎn)的不良發(fā)展會反向作用金融市場，金融市場的混亂就會加大房產(chǎn)購買者的購買風險。制定科學合理的金融政策將有效促進金融業(yè)和房地產(chǎn)的快速穩(wěn)健發(fā)展。

（三）落實長效機制，完善配套政策。根據(jù)2019年中央經(jīng)濟工作會議要求，地方政府應(yīng)該加快落實因城施策的長效管理調(diào)控機制。與過去的調(diào)控機制相比，長效調(diào)控機制有著顯著區(qū)別，雖然具有時滯性的劣勢，但在長期保持房價穩(wěn)定中有著重要作用。尤其在保持房價與居民收入平衡上具有顯著優(yōu)勢。同時，也不能完全拋棄部分收效較好的房地產(chǎn)調(diào)控政策。要考慮長效機制可能無法解決當下部分困境的局限性。完善配套政策要注意兩個方面：一方面要注意舊政策對新政策的影響，及時梳理舊政策對政府、社會和市場三方的積極和消極影響，過時的政策應(yīng)該及時取消，收效好的可以保留;另一方面要及時出臺與長效機制配套的新政策，幫助長效機制的全面落實。地方政府要注重政策的有機結(jié)合，既要實現(xiàn)政府的政策目標，也要實現(xiàn)社會的需求和市場經(jīng)濟的發(fā)展。

主要參考文獻：

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