嘉凱城變賣子公司股權難“回血”“押寶”院線受損嚴重

劉杰

近日，嘉凱城對2019年年報問詢函進行了回復，表示其具備償債能力，無流動性風險，然而，《紅周刊》記者發現，嘉凱城的回復存在避重就輕的嫌疑，截至2020年一季報，其債務缺口有幾十億元，短期償債風險極大。其房地產主業“造血”能力不佳，無法緩解短期資金需求之急，而其“押寶”的院線業務，受疫情影響嚴重，無法創利不說，還仍然需要大量資金支出。與此同時，其銀行授信額度遭“腰斬”，融資能力有所減弱。

去存量房產恐難“回血”

2020年5月25日，深交所對嘉凱城下發問詢函，就其償債能力進行了問詢：“公司短期借款達15.13億元、一年內到期的非流動負債達26.45億元，此兩項短期債務合計達41.58億元，截至2019年末，公司貨幣資金10.32億元，說明是否具備足夠償付能力。”

5月29日，嘉凱城回復稱：“截至 2019年末，公司貨幣資金扣除受限資金后能用于歸還到期貸款的資金為10.16億元。同時，2020年，公司將加大存量房地產資產去化力度，并加快第二主業院線業務拓展等。”

事實上，嘉凱城回復存避重就輕之嫌。2019年末，其賬面資金雖有10.16億元，但以其發布的2020年一季報來看，截至一季度末，其貨幣資金僅余1.21億元，環比上期末降幅達88.28%。其“荷包”里的錢大幅縮水，然而短期負債卻減少甚微。同期，其短期借款達10.41億元，一年內到期的非流動負債達27.38億元，此兩項短期負債合計仍高達37.79億元，環比上期末降幅僅9.11%，其短期債務的風險敞口仍然十分巨大，有36.58億元的資金缺口。

對于償還債務問題，嘉凱城通過去存量房產帶來的現金流恐怕難解資金短缺問題。

2016年4月，嘉凱城“易主”后，進入“加速去庫存”模式。可即便嘉凱城加大對存量房銷售，其銷售情況依然不盡如人意，年報顯示，2016年，嘉凱城房屋銷售面積為27.61萬㎡，銷售額為23.86億元，資金回籠27.45億，然而以上數據均同比出現下降，降幅分別為10.59%、24.09%、32.51%。

2017年，其主要經營區域上海、杭州兩地房屋竣工面積分別增加39.4%、38.1%，然而房屋銷售面積仍然分別大幅下降38%、15.3%。2018年，其上海地區房屋銷售面積小幅度上升4.5%，然而至2019年，又下降4%。

嘉凱城主業銷售不佳，導致資金回流堪憂。2016年至2020年一季度，其經營活動現金流凈額僅2019年為正，其余均為負，合計流出額高達39.35億元。因此，整體來看，嘉凱城近年來去存量房并沒有給其帶來多少流動性，其主業“造血”能力很弱，其想依靠去存量房產來改善資金狀況，恐難達預期。

“賣子”易，回款難

嘉凱城“易主”后，開始變賣項目公司股權，2016年其以36.6億元將青島項目公司轉讓至融創，2017年則以56億元掛牌轉讓巴登城項目公司100%股權，2018年將五家公司資產打包轉讓給杭州錦藍置業，2019年又以9.9億元出售蘇州嘉和欣全部股權，并以2.14億元打包轉讓城市客廳資產。

嘉凱城變賣項目公司股權明面上說是加快去存量化，實際上“保殼”意味十足。嘉凱城近年來凈利潤雖多為正，但事實上，自2014年起，其扣非凈利潤已連續6年為負，正是依靠著非經常性損益，才使得部分年度的凈利潤為正。而其中大部分非經常性損益正是來自于對項目公司股權的變賣，其出售項目公司股權的投資收益，除2018年占比較小外，2016年、2017年和2019年分別占當年利潤總額的516.34%、166.41%、877.50%，可見，嘉凱城正是依靠“賣子”拉升了業績。

問題在于，隨著嘉凱城對諸多項目子公司的出售，其存貨金額也越來越低，已由2016年的214.92億元減至2020年一季度的60.65億元，其去庫存的愿望倒是實現了，可這也意味著，未來留給嘉凱城可出售變現的資產已經不多。

更關鍵的是，嘉凱城出售項目的轉讓款，回款速度比較慢，恐難以緩解其流動性之急。

《紅周刊》記者查看上述出售項目轉讓公告發現，合同總款項中，大部分為項目公司欠嘉凱城的債權款。比如說，2018年嘉凱城打包出售的五家項目公司中，股權轉讓款合計3.55億元，而債權款高達30.03億元。同時，依據回款條約，債權款支付分為兩期，第一期在合同簽訂后十二個月內支付10%;第二期在合同簽訂后二十四個月內支付剩余90%。再比如，2019年其出售蘇州嘉和欣，股權轉讓款9.9億元，債權款高達21.34億元，債權款回款期仍長達兩年，第一年回款比例為50%。

這就意味著，嘉凱城出售項目真正能帶來大量資金的是債權款的收回，但債權款的回款期約需兩年，回款周期較長，且存在第一年回款占比不高的情況，因此，其想以此來緩解巨額短期債務，恐怕并不容易。

此外，雖然有回款約定，但出售項目公司的款項能否按時收回仍是個問題，據嘉凱城問詢函回復顯示，2018年其打包出售五家公司的股權轉讓款1.12億元本應2019年收回，但截至目前仍未收回，尚有26.27億元債權款掛賬，后續能否按時收回還是未知數。

“押寶”院線業務受損

隨著房產業務的收縮，嘉凱城開始培育新的主業。2018年，其耗資5.65億元收購了北京時代，正式涉足院線業務，但并表當年，其影視放映業務收入微薄，僅實現營業收入3171.5萬元，而至2019年，該業務的營業收入猛增至6.19億元，占全部營收的比重也由1.87%攀升至37.48%，原因在于2019年嘉凱城大力推進院線業務，新增開業了99家影城，截至期末，其累計已開117家影城。

不巧的是，嘉凱城剛剛重資“押寶”院線業務，2020年新冠病毒疫情便爆發了，本次疫情對影視行業影響尤為明顯。據央視新聞報道，4月15日下午，國務院聯防聯控機制召開新聞發布會，中國疾控中心環境所所長施小明在會上介紹，“影劇院、游戲廳等娛樂場所暫不開業，大型展覽展會暫不開展”。整個影視行業近乎停滯的狀態仍在持續。