房地產成本控制的突出問題及其精細化管理路徑

代勇

摘 要：隨著我國經濟的迅速發展，房地產行業之間的競爭越發激烈。企業要想在行業中成為佼佼者，就要嚴格地把控成本，并保持一個平穩的心態，科學合理地解決相關成本問題，把企業的優勢展示出來，為企業謀取到最大化的利潤。本文將簡要分析房地產行業成本控制的突出問題，并針對這些問題提出了一些精細管理途徑，使得房地產行業能夠得到更好地發展。

關鍵詞：房地產成本控制;突出問題;管理路徑精細化

隨著我國經濟蓬勃向上地發展，各省都開展了城市化的建設，這在一定程度上也加快了房地產行業的發展。但是房地產行業本身就具有投資風險高、投入金額較大的特點，所以企業在進行投資的時候要更加謹慎，最大化地減少資金地投入，降低投資風險，為自身企業的發展謀取較高的利潤。企業要想最有效地控制成本，就要科學合理地解決目前房地產行業中存在的突出問題，并讓企業內部的成本管理途徑更加精細化，讓每一筆錢都有明確的流動明細。只有這樣，企業才能夠在激烈的競爭中脫穎而出，并且找到適合自身發展的道路，進而獲取較高的利潤。

1? 房地產精細化成本管理的重要性

從當前情況分析，大多數房地產企業都采用財務決算的方式來控制成本的，這種方式有一個明顯的缺點，那就是缺乏高層的指導，使成本控制過于形式化，無法在每一個環節做到高效地成本控制。所以企業要想高效地控制成本，就要采用精細化的管理模式，即讓收入支出的每一筆錢都有一個精細化地管理。建筑工程是十分龐大的，企業要想降低成本就需要從每一個環節入手，其中不僅包含建筑環節還包含著銷售工作等。就現如今的房地產成本管理情況來看，企業內部存在著不少的問題，難以實現成本精確化的管理。并且目前我國土地資源較為緊張，政府部門還在控制房價，由此看來房地產企業的發展面臨著較為嚴重的情況。企業只有做好內部成本的控制工作，才能夠保證其效益，從而獲得自身的發展。

2? 房地產企業在成本控制方面的突出問題

2.1? 缺乏科學合理的投資分析

房地產企業避免不了會面臨一些有關成本的問題，在投資階段企業應該把目光放的長遠一點，比如說在購買地皮時，要全面考慮附近的整改工作，如果沒有整體的大局意識的話，就會使企業利益受損。一般情況下，企業只要通過競拍得到地皮，不出意外企業基本上就能夠獲取整個項目的利潤。而且目前的地皮經常還會發生溢價的情況，使得部分企業不考慮地皮周圍的客觀環境因素，過于武斷的競拍購買地皮，直到真正準備設計施工時才發現到項目成本過高。所以說，通過倒賣地皮獲取利潤的房地產企業應該多做一些綜合性的考量，避免企業因投資不合理而出現資金鏈斷開等方面的問題。

2.2? 施工現場管理不善，成本目標偏離

房地產的施工十分復雜，需要使用多種材料，牽扯到的工作人員也比較多，并且還要打較長的時間戰，企業針對這些房地產施工的特點要采取進一步的內部動態管理策略，保證所計劃的項目能夠在目標成本的合理范圍內完成。但是從目前的情況來看，大多數的房地產企業在施工過程中，經常會面臨很多問題，使得原有的設計方案得不到實行，而且還要不停地更改。這些不合理之處，不僅使房地產的成本達不到預期水平，還會消耗了過多人力、物力和財力，極大程度上拖延了工期，。而且如果設計師評估風險不到位，再加上沒有及時地管理成本，這就會使實際成本與目標成本相差甚多。所以說，企業一定要對施工現場進行動態化的成本管理，確切地記錄相關資金的變動，這樣的話，不僅可以使建筑工作順利進行還能有效地監控成本。

2.3? 成本控制體系不健全，有法不依依法不嚴

財務決算是是目前房地產企業進行成本控制的主要手段，但是有很多的房地產企業自身并沒有實行較為科學合理的制度，都是采用以往傳統的行業標準來要求的，這就會使財務的工作與預算狀況相脫離，二者是完全獨立的狀態，進而導致控制成本的工作過于零碎進而無法系統化的管理，同時還會因為要整合、分拆不同的數據，而加大相關財務人員的工作量，導致部分工作人員怠工，或者出現簡化工作時忽略了對數據分析的現象，進而造成各項成本的數據與實際數據相差較大。財務人員過于簡單的將成本數據移動到財務數據，最終核算的效果只是形式上的決算數據，并沒有實際地反映出房地產成本的具體情況。所以說，對于長期開發的房地產項目，企業一定根據自身發展的狀況，建立起適合自己的成本控制機制，使得企業能夠獲得最大化的經濟效益。

3? 房地產成本控制的精細化管理途徑

3.1? 加強成本核算科目精細化設置，完善項目分析手段

在目前房地產項目快速壯大的情況下，企業要現在市場內得以生存，就要不斷地完善自身的成本控制體系，強化成本控制工作。而且目前國內的很多房地產市場有很多國外的投資，通過這一現象可以看出，房地產行業的競爭會越來越激烈。所以，房地產企業必須堅持從自身改革入手，嚴格把控成本核算的相關科目，不能出現隨意合算或者是亂核算的現象，并且還要對成本進行細致化的管理，不斷地更新控制成本管理體系，使企業能夠科學合理的控制成本。舉個例子來說，對于時間較長跨跨期的房地產工程，企業要嚴格的遵循各項條例，有條理性地控制成本。還有再比如說，不同的房地產項目應該有不同的控制標準，要分開進行成本控制，但是值得注意的是，不管是哪一項都應該科學合理。并且在日常實際的工作中，相關工作人員要有條理性地整合各方面的房源信息，比如說像房價信息、房子實際居住面積、相關戶型、目前市場行情等等，還有收集跨期項目的一切信息像成本、簽約合同的信息、還有相關預算等，充分的利用發達的互聯網技術分析整合這些數據，確保信息的正確合理性。

3.2? 落實全過程成本控制，提升全員參與的積極性

房地產企業在進行投標階段，要進行認真的調研工作，科學合理地評估投資風險。比如說，在進行地皮投資前，要充分的了解周圍環境的情況，還有土地屬性，要根據實地的情況進行和合理地設計，并且還要估算出建造的成本和企業收益情況，進而理性地進行投資。企業還要實時的更新成本估算的方法，使得成本估算更加的精準，讓企業的投資風險縮到最小化。在規劃設計階段，企業應該廣泛征求業主們的建議，設計出多種方案供人們所選擇，以免浪費財力和物力。在此期間，可以給優秀的設計師給予一定物質上的獎勵，激發他們工作的積極性，進而是他們更為高效地完成設計工作。

還有一點值得注意，那就是設計師在設計方案時，也要考慮企業的實際內部情況，對施工的成本加以控制。接下來就是施工方面，工作人員在進行施工時，要嚴格地按照方案內容，有條理性地進行施工，遇到不合理的設計要及時的改進，同時還要不定時的激勵工作者，想辦法提高員工的工作積極性，讓他們更加高效的完成工作。

4? 結語

綜上所說，成本控制對于房地產企業的發展來說至關重要。企業在行業競爭的壓力下，一定要擁有長遠的目光，能夠認真分析當下企業內部所存在的突出問題，并能夠制定出科學合理的成本控制體系措施，盡可能到達成本控制精確化目的。只有這樣企業才能夠在市場上更好的生存發展，并獲取最大化的經濟效益。

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