房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控措施探索

【摘要】目前房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，同時(shí)也面臨著激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與成本控制有密切聯(lián)系，本文分析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算現(xiàn)存問題，并進(jìn)一步探究房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控措施。希望能為關(guān)注此話題的研究者提供參考意見。

【關(guān)鍵詞】成本核算;工程類合同;營銷成本

引言：房地產(chǎn)公司屬于資金密集型企業(yè)，所承建的項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間比較長(zhǎng)，需要向其中投入大量建設(shè)資金和營運(yùn)資金。因此房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理與一般企業(yè)有所不同，應(yīng)實(shí)現(xiàn)全方位管理，覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招投標(biāo)、建筑施工、建筑銷售、房屋交付這些環(huán)節(jié)，并實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本的正確核算和有力管控

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算現(xiàn)存問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)成本包括征用土地的費(fèi)用、給予土地所有者的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、建設(shè)前期的開發(fā)費(fèi)用、施工過程的建設(shè)成本、基礎(chǔ)的建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)配套公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本、工程開發(fā)所產(chǎn)生的間接費(fèi)用。可以將土地征用費(fèi)用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)與其他的成本費(fèi)用區(qū)分開來。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)比較特殊，專業(yè)知識(shí)不夠廣泛的財(cái)務(wù)人員對(duì)工程管理項(xiàng)目的實(shí)際情況了解過少，對(duì)成本的類型區(qū)分不夠清晰，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期所產(chǎn)生的費(fèi)用、工程施工期間所產(chǎn)生的建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施所產(chǎn)生的費(fèi)用。在處理這三項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，經(jīng)常會(huì)互相混淆。就建設(shè)施工成本而言，其本質(zhì)是直接成本，因此不需要對(duì)其進(jìn)一步拆分，而其他的費(fèi)用成本則屬于間接費(fèi)用，正確的處理方式是做進(jìn)一步的歸集和分配。具體展開分配工作，還沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)可以參考。所堅(jiān)持的分配原則也過于隨意，由此引發(fā)了核算成本與實(shí)際情況不相符合的問題。部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，沒有安排專人負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，也就是說大部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作會(huì)交由規(guī)劃設(shè)計(jì)院來執(zhí)行。在審核規(guī)劃設(shè)計(jì)院的規(guī)劃成果時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)能力不足。常常是在施工的過程中才能發(fā)現(xiàn)其中存在的設(shè)計(jì)不合理之處，這就會(huì)產(chǎn)生很多變更簽證。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常施工造成不利影響，材料浪費(fèi)的問題也會(huì)更嚴(yán)重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本建造限額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控措施

（一）對(duì)工程類合同的訂立加以規(guī)范

實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的有效管控，應(yīng)當(dāng)對(duì)工程類合同的訂立加以規(guī)范。避免不同的項(xiàng)目主體需要分?jǐn)傢?xiàng)目成本。比如對(duì)某一樓盤進(jìn)行分期開發(fā)，一期建筑和三期建筑都是住宅樓，二期建筑則為動(dòng)遷安置房，四期建筑為商業(yè)用房。在實(shí)際進(jìn)行開發(fā)時(shí)，考慮到企業(yè)的資金情況和安置動(dòng)遷的緊迫性，企業(yè)決定先展開一二期的建設(shè)活動(dòng)，這兩個(gè)項(xiàng)目有各自的立項(xiàng)批文，在核算項(xiàng)目成本時(shí)，需要分開進(jìn)行。但是在簽訂施工承包合同時(shí)，卻只簽訂了一份總合同。在總合同中，并沒有對(duì)各自的工程款項(xiàng)加以說明，而只顯示了一個(gè)合同總價(jià)。實(shí)際上一、二期建筑的品質(zhì)水平有很大差異，施工成本差距也很大。在實(shí)際的操作過程中，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部門錯(cuò)失了按照直接成本法計(jì)算成本的機(jī)會(huì)，在計(jì)算項(xiàng)目的成本時(shí)按照預(yù)算造價(jià)的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。對(duì)此應(yīng)當(dāng)建立會(huì)計(jì)成本核算信息互通系統(tǒng)，需要財(cái)務(wù)部門與有關(guān)的成本監(jiān)督部門建立良好的合作關(guān)系，對(duì)項(xiàng)目成本大類進(jìn)行梳理，事先進(jìn)行協(xié)商，討論財(cái)務(wù)部門不同的成本大類，細(xì)化各個(gè)財(cái)務(wù)科目。以保證企業(yè)的項(xiàng)目成本其基礎(chǔ)信息是科學(xué)統(tǒng)一的。

（二）建立動(dòng)態(tài)成本管控

面向會(huì)計(jì)核算成本，建立動(dòng)態(tài)成本管控網(wǎng)，匯總目標(biāo)總成本，明細(xì)成本大類，此外還需要將各類經(jīng)濟(jì)合同歸納在同一體系內(nèi)。確定多種成本管控指標(biāo)，包括累計(jì)成本發(fā)生數(shù)、年度成本發(fā)生數(shù)、成本偏差率、成本預(yù)警值。財(cái)務(wù)部門應(yīng)該承擔(dān)起監(jiān)管的職責(zé)，嚴(yán)格掌握各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同的實(shí)際付款進(jìn)度，同時(shí)也能進(jìn)一步掌握成本大類，掌握各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)的變化情況，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)總成本的有效控制，也可以將此過程稱為逆向成本控制手段。在核算會(huì)計(jì)成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用科學(xué)合理的手段，將科學(xué)合理的成本分?jǐn)偡椒ㄟ\(yùn)用其中，并進(jìn)一步展開匯總分析活動(dòng)，繪制動(dòng)態(tài)成本管理圖，并提供給管理者，使得項(xiàng)目在最后竣工階段核算項(xiàng)目總成本時(shí)有據(jù)可依，提高計(jì)算可售面積單位成本的正確性。財(cái)務(wù)部門在實(shí)現(xiàn)成本控制時(shí)，應(yīng)當(dāng)以工程進(jìn)度的實(shí)際情況為依據(jù)，與設(shè)計(jì)變更情況相結(jié)合，管理好工程簽證單，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程量變化因素的有效管理。所運(yùn)用的管理原則應(yīng)該是剛性控制與柔性控制相結(jié)合。

（三）加大對(duì)成本費(fèi)用的管理力度

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，強(qiáng)化對(duì)成本費(fèi)用的管理應(yīng)當(dāng)做到事前預(yù)算、事中核算、事后監(jiān)督。在開發(fā)項(xiàng)目的過程中，能充分反映每一個(gè)施工環(huán)節(jié)。在建設(shè)項(xiàng)目初期，就做好調(diào)研和規(guī)劃活動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目的可行性有較為準(zhǔn)確的規(guī)劃，從而保證對(duì)資產(chǎn)負(fù)債的真實(shí)情況有較為準(zhǔn)確的反映。做到將相關(guān)責(zé)任落實(shí)到人，已經(jīng)確定的成本不應(yīng)隨意變更，同時(shí)還應(yīng)有效減少資金浪費(fèi)的不良情況。時(shí)刻關(guān)注實(shí)際花費(fèi)與預(yù)算之間所產(chǎn)生的偏差，及時(shí)調(diào)整偏差。到了項(xiàng)目建設(shè)的后期階段，需對(duì)結(jié)算材料上的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，檢查數(shù)據(jù)是否符合工程量的實(shí)際情況，為之后展開決算工作奠定良好的基礎(chǔ)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售活動(dòng)所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)該與銷售能產(chǎn)生的效益有密切聯(lián)系。將廣告與銷售活動(dòng)聯(lián)系起來，并建立考核制度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的策劃部門加以約束，防止發(fā)生盲目投入廣告的情況，在投入廣告之前，應(yīng)首先看效果，如果所投放的廣告沒有取得預(yù)期的效應(yīng)，就應(yīng)該分析其中的原因，并以此為依據(jù)，及時(shí)調(diào)整廣告投放的策略，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)營銷成本總額的科學(xué)控制，爭(zhēng)取達(dá)到投入少見效大的目的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)呼吁全員參與到成本控制工作中，有相互監(jiān)督的意識(shí)，從而起到互相制約的作用。如果內(nèi)部存在徇私舞弊的不良情況，要能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止。同時(shí)也有效防止出現(xiàn)貪污盜竊的問題，使公司的資金利益得到有效保護(hù)。

三、總結(jié)

綜上所述，提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控水平應(yīng)對(duì)工程類合同的訂立加以規(guī)范，建立動(dòng)態(tài)成本管控網(wǎng)，加大對(duì)成本費(fèi)用的管理力度。加強(qiáng)會(huì)計(jì)成本核算的管控力度，對(duì)會(huì)計(jì)成本核算方法加以明確，提高管控作用，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所有工作人員的成本管控意識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)向好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：楊博（1988-），男，遼寧省昌圖縣人，學(xué)歷：本科，現(xiàn)有職稱：中級(jí)會(huì)計(jì)師。