房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題研究

周俊池

【摘要】隨著2000年福利分房制度結(jié)束，國(guó)內(nèi)的政策也在不斷推陳出新，擴(kuò)大內(nèi)需等政令相繼落實(shí)，發(fā)揮出了不可取代的引導(dǎo)與規(guī)范作用，給國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了廣闊、肥沃的生存土壤，煥發(fā)出旺盛的生命力，也給經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了不可取代的貢獻(xiàn)。毫無(wú)疑問(wèn)，在房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)壯大的道路上，融資是不可或缺的一環(huán)，關(guān)乎到整個(gè)行業(yè)的興亡存續(xù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);融資;融資方式

一、研究背景

在政策等諸多外力的壓迫下，資產(chǎn)有限、信譽(yù)不強(qiáng)的中小公司，根本難以獲取融資，借貸成本也居高不下，陷入了舉步維艱的境地。毫無(wú)疑問(wèn)，這些企業(yè)想要在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，就要填補(bǔ)資金上的缺口，開(kāi)辟更多融資途徑。顯然，在諸多客觀條件的制約下，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了艱巨的考驗(yàn)。光靠過(guò)往的融資手段，己經(jīng)無(wú)法得到充沛的資金。想要扭轉(zhuǎn)這樣的困境，我們就要致力于打造更加先進(jìn)、成熟的融資機(jī)制，幫助房地產(chǎn)業(yè)走出窘境，擺脫資金上的負(fù)擔(dān)。

二、J公司融資存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)融資渠道單一，融資結(jié)構(gòu)不合理

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，銀行貸款依舊是最核心的融資途徑。中小公司的財(cái)力有限，只能憑借貸款來(lái)維持項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。J公司目前最主要的DGFX項(xiàng)目投資金額巨大，在此情況下，J公司除利用自有資金和內(nèi)部自籌資金外，只采用了銀行借貸這樣的融資手段，埋下了很大的隱患。在筆者看來(lái)，J公司的融資結(jié)構(gòu)并不合理。過(guò)度的依賴銀行貸款讓公司產(chǎn)生了沉重的負(fù)債壓力，利率居高不下，償債水準(zhǔn)也在不斷下滑。不僅如此，在日新月異的市場(chǎng)環(huán)境下，如若政策上出現(xiàn)變動(dòng)，也會(huì)給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)巨大的沖擊，J公司顯然無(wú)法置身事外，很有可能造成工程項(xiàng)目延誤或停滯，讓企業(yè)陷入舉步維艱的境地。

該企業(yè)一味追求自有資金和內(nèi)部自籌資金，不能有效利用杠桿效益產(chǎn)生利益。DGXF項(xiàng)目外部融資中，全部為銀行貸款，幾乎整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中都有銀行貸款的涉及，這對(duì)于J公司來(lái)說(shuō)非常不利。JAJC企業(yè)把目光局限在了銀行貸款上，而買房的客戶幾乎也都是申請(qǐng)房貸來(lái)完成交易，這就意味著，客戶與開(kāi)發(fā)商，都離不開(kāi)銀行的資金支持，若JAJC爆發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，難以順利清算債務(wù)，也會(huì)讓銀行付出慘痛的代價(jià)，造成一系列連鎖反應(yīng)，讓經(jīng)濟(jì)秩序出現(xiàn)動(dòng)蕩。

（二）融資成本較高

對(duì)于J公司，債券融資并不能為企業(yè)所用，也難以跨過(guò)上市的門檻，可供選擇的融資余地就十分有限，銀行就成了最關(guān)鍵的融資對(duì)象。但大規(guī)模的借貸會(huì)讓公司付出大量的利息，高昂的融資成本需要J公司支付較高的利息金額，在DGXF項(xiàng)目投資計(jì)劃中，計(jì)劃財(cái)務(wù)費(fèi)用3135萬(wàn)元，占項(xiàng)目投資額的近6%。過(guò)多的債務(wù)性融資會(huì)降低企業(yè)的償債能力，同時(shí)J公司易受宏觀環(huán)境變化的影響，一旦金融政策發(fā)生變化，便會(huì)給.丁A.TC公司帶來(lái)融資風(fēng)險(xiǎn)，影響項(xiàng)目正常開(kāi)發(fā)運(yùn)轉(zhuǎn)。

三、JAJC企業(yè)融資存在問(wèn)題的原因分析

（一）規(guī)模較小，信用等級(jí)低

J公司的資產(chǎn)有限，融資水準(zhǔn)也并不出眾，很難角逐到大型項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中，盈利水平也根本無(wú)法和大公司媲美，讓企業(yè)陷入了瓶頸，很難實(shí)現(xiàn)本質(zhì)上的突破，無(wú)法擺脫融資上的困局。若和大公司對(duì)照的話，該公司的擔(dān)保物價(jià)值不高，無(wú)法爭(zhēng)取到更高的額度，而出現(xiàn)不良貸款的威脅則遠(yuǎn)超大公司，要讓銀行肩負(fù)更大的風(fēng)險(xiǎn)。在這樣的情況下，銀行為保護(hù)自身利益，避免受到難以挽回的損失，無(wú)疑會(huì)更青睞、熱衷于辦理大企業(yè)的業(yè)務(wù)，而對(duì)J公司的態(tài)度會(huì)顯得保守、謹(jǐn)慎，不可能予以過(guò)高的授信額度。就算可以獲得一定貸款，銀行也會(huì)密切關(guān)注資金動(dòng)向，并上調(diào)利率，給企業(yè)帶來(lái)巨大的困擾。

（二）J公司沒(méi)有建立完善財(cái)務(wù)制度，內(nèi)部管理松散

J公司沒(méi)有打造出成熟的財(cái)務(wù)機(jī)制，更不具備科學(xué)、周密的融資規(guī)劃，難以妥善統(tǒng)籌調(diào)度資金，把目光局限在了利潤(rùn)上，一味追求更高的盈利水平。毫無(wú)疑問(wèn)，單一從外部獲取資金，會(huì)大大增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司難以在龐大的競(jìng)爭(zhēng)壓力下脫穎而出，走在市場(chǎng)的前列。

四、J公司融資問(wèn)題優(yōu)化對(duì)策

（一）完善企業(yè)管理制度，提升企業(yè)信用水平

J公司應(yīng)該從企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行優(yōu)化，完善企業(yè)管理制度，憑借成熟、穩(wěn)妥的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，優(yōu)化公司的綜合實(shí)力，做到與時(shí)俱進(jìn)，在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟，進(jìn)而讓J公司不斷地提高企業(yè)的盈利能力，穩(wěn)扎穩(wěn)打擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，促進(jìn)企業(yè)的健康全面發(fā)展。而規(guī)范的公司治理機(jī)制對(duì)企業(yè)的投資、融資方針都會(huì)帶來(lái)有力的臂助，讓公司以最佳的面貌接受市場(chǎng)的考驗(yàn)，煥發(fā)出旺盛的生命力。也只有做到這一點(diǎn)，公司的融資水平才能得到實(shí)質(zhì)性的提升。

（二）調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)

在J公司總體負(fù)債水平中短期負(fù)債的占比嚴(yán)重不足，而長(zhǎng)期負(fù)債則在一定時(shí)期保持了一定水平。事實(shí)上，關(guān)乎到償債能力的指標(biāo)豐富，就拿流動(dòng)、速動(dòng)比率來(lái)說(shuō)，兩者的理想值分別是2和1。在2014年，J公司的流動(dòng)比例為1. 66，資產(chǎn)負(fù)債率為77%，高于2015年的67%，流動(dòng)比率則高于2015年的1. 19。而速動(dòng)比例2014年為1.5，2015年為1.19，2016年為1.8。以上數(shù)據(jù)體現(xiàn)了J公司在負(fù)債增加的基礎(chǔ)上償債水平保持良好，但沒(méi)有合理利用負(fù)債經(jīng)營(yíng)。這就需要公司，適當(dāng)增加短期借款，充足穩(wěn)定開(kāi)發(fā)資金，保障企業(yè)現(xiàn)金流，提升企業(yè)盈利能力。

（三）降低融資風(fēng)險(xiǎn)，減少融資成本

J公司持有的資產(chǎn)并不算雄厚，財(cái)力有限，無(wú)法擺脫銀行的資助，這不光會(huì)干擾到其資本結(jié)構(gòu)，更會(huì)帶來(lái)較大的償債負(fù)擔(dān)，給公司的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。因此，J公司需從以下兩點(diǎn)著手：一要科學(xué)統(tǒng)籌閑置資產(chǎn)，創(chuàng)造更多現(xiàn)金流，以求削減融資規(guī)模;二要端正好心態(tài)，絕不能一味追求規(guī)模上的壯大，塑造穩(wěn)妥、可靠的運(yùn)營(yíng)氛圍，取得更多市場(chǎng)份額，鞏固自身地位。在這樣的方針下，盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，緩解融資壓力。

參考文獻(xiàn)：

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