論房地產企業的稅收籌劃

任嘉琦

【摘要】隨著房地產業調控政策不斷加強，“房住不炒”理念的牢固樹立，高房價得到有效遏制。目前我國房地產業會計管理水平普遍不高，很多房地產企業沒有正確的稅收籌劃的意識，許多財務人員沒有明確的稅收知識和技能。房地產公司大多數是一般納稅人，在經濟下行期進行納稅籌劃十分必要。納稅籌劃能夠增強企業的依法納稅意識，減輕稅務負擔，是企業加強財務管理，規范財務工作的重要內容，有助于實現企業利潤最大化，增強企業自身的競爭力。

【關鍵詞】稅收籌劃 稅負;房地產企業

一、研究背景

在國內稅收政策調整加快的新常態下，把握稅收政策收嚴趨勢，采取措施積極應對市場競爭，對于企業而言尤為重要。房地產行業應交稅費眾多，近年來在企業銷售額中占比超過20%，是第三產業的重點稅源行業，占據第三產業半壁江山，是宏觀經濟政策調控的重點對象。雖然房地產業增長迅速，但過高的稅負不僅制約企業的發展，也會間接地提高房價，削弱群眾的購買力，進行納稅籌劃是企業應對不利的外部環境的必然選擇。對于繳納稅款較多、發展過快的企業，稅收籌劃能夠大幅度減輕企業資金壓力，助力企業把握機遇、謀劃未來。

二、H公司稅收籌劃存在的問題

（一）組織結構設計不合理

高層管理者更關注投資回報率、現金流量等財務指標，在產品定價上考慮更多的是如何提高銷售利潤，沒有考慮稅負因素，使整體利潤最大化。高層并沒有專職的稅務總監，財務部門也沒有專門的稅務會計崗位，稅務籌劃工作在決策層不受重視。稅務事項由單位出納和會計協商辦理，而出納和會計對稅務知識了解并不多，還因為申報不及時收到稅務局責罰，因為數次違章，影響了該公司的貸款審批進度。與此同時，該公司凈利潤增長率低于稅款支出增長率，公司管理層感覺稅負較重，一定程度上制約了發展速度，而在其他財務活動中又缺乏節省開支的空間。

（二）財務工作人員納稅籌劃能力不強

納稅籌劃是一項高難度、非常復雜的財務管理工作，需要財務人員對資金性質、財務規則和稅收法規有深入的了解，應當對H公司的經營狀況和行業水平有全面的了解。H公司財務部門最關心的是杜邦財務指標體系，對于本公司稅務工作幾乎沒有科學籌劃，稅收籌劃方案基本上是財務人員憑主觀感覺和經驗制訂的，財務人員在進行納稅籌劃時并沒充分參閱稅法的規定，納稅籌劃方案不夠嚴謹，細節上經不起推敲，缺少系統性和前瞻性，節稅效果不理想，還有觸犯法律的風險。某些扣除項目、稅收抵免項目缺少充分的財務資料。

（三）納稅籌劃機制不健全

H公司的財務工作獨立性較強，但風險意識低，機制不健全，同時與業務部門的溝通交流也相對較少，造成懂財務的不懂業務，懂業務的不懂財務，影響整體效率，拉高了納稅籌劃風險。片面追求通過稅務籌劃活動為企業減少稅負，但是違規的籌劃會讓企業陷入偷逃稅款的風險。在稅務檢查過程中，發現該公司對稅法不夠重視，在資產管理上存在一些瑕疵。

三、H公司稅收籌劃保障措施

（一）組織形式的選擇

由于房地產開發往往涉及到跨區域開發的情況，有必要在當地分立公司專門管理，選擇子公司還是分公司的形式是新公司設立時必須考慮的問題。我國企業所得稅法規定，子公司具有法人資格，依法獨立承擔相應的法律責任，承擔納稅義務;分公司不具有法人資格，其納稅責任由總公司承擔，不需要獨立承擔納稅義務。設立子公司，就可能享受到小微企業減免政策，實質上對總公司的收入進行了分離，就有機會享受小微企業稅收減免政策。籌備階段納稅籌劃做得好，整體的納稅籌劃就成功了一半。

場景1 2019年1月H公司計劃在D市某區旅游城投資建立一家五星級酒店，建筑成本總額1000萬元，當年可以建成，建成后轉讓可以實現銷售收入1800萬元，根據企業經營能力和市場情況分析，預估其他各項費用合計500萬元，應納稅所得額約為300萬元。

籌劃方案：H公司可以在該區成立子公司負責該酒店項目的建設與銷售，以便分割銷售收入享受到小微企業稅收減免政策，可以節約大量企業所得稅稅款。

籌劃前需繳納的企業所得稅二300×25%=75（萬元）

籌劃后需繳納的企業所得稅稅額=100×25%×20%+（ 300-100）×50% ×20%=25（萬元）

按分立公司進行籌劃，該方案節稅50萬元，在開發建設前通過分立子公司專門管理項目，通過獨立核算可以充分享受到企業所得稅優惠政策，本方案適用于企業單項投資金額充足，且當年度能夠完成銷售的情形，這種情況下設立分公司反而更有利，可以充分利用資金的時間價值，節省籌資費用和銀行存款融資利息。

（二）提高納稅籌劃能力

稅務從業人員要有先人一步的預見性，對交什么稅要有基本了解，對怎么交要選擇合理合法的方式。H公司可以建立人才培養機制，加強稅收籌劃能力。一方面，加強財務人員的稅收政策法規知識培訓，鼓勵從業人員充分掌握和運用稅收優惠政策為企業出謀劃策，在財務人員招聘和晉升上把會計專業技能作為一個重要的參考標準進行考量;另一方面，讓財務人員和稅務會計人員參與企業具體的納稅籌劃業務，定期組織人員對企業的納稅籌劃方案進行診斷分析并且優化方案。

（三）健全納稅籌劃風險防控機制

企業在籌劃過程中做到既不多繳稅款，也不少繳稅款，就是成功的籌劃。第一，H公司應該及時與稅務局溝通，積極向稅務局咨詢稅務政策和執行標準，密切關注政策變化，也可以邀請稅務主管部門人員上門檢查工作，指導業務開展。第二，H公司財務及稅務工作要強化謹慎原則，合法做好資產管理工作，確保各種財務數據真實可靠，杜絕以違法手段降低稅負的行為，對非法籌劃造成損失的嚴厲追責。第三，H公司應該做好自查，確保納稅籌劃方案都有法可依，放棄僥幸心理，如果不符合法律規定就要及時調整。在國地稅合并后，任何數據上的造假都可能被征管系統發現，納稅申報數據必須真實、可靠，采取陰陽合同等方式達到少交稅款的目的，本質上還是偷稅漏稅，不能稱之為納稅籌劃，這是企業稅務工作者必須要明確的概念。