房地產企業稅務籌劃新途徑

劉瑜

一、稅務籌劃定義

稅收籌劃的概念是指一般納稅人根據國家的相關規定，會有自身的多個納稅方案來選擇最優最適合自己的方案，能達到降低企業成本的一種管理行為。其中房地產納稅籌劃是指房地產詢問企業采取的一系列納稅方面的行為。隨著經濟不斷地發展，房地產政策不斷地完善，合理的稅收籌劃活動能夠降低房地產企業自身的成本，提高自身的效率，優化自己的資金結構，所以房地產稅收籌劃工作是企業內財務工作的重要組成部分。

二、房地產企業開展稅務籌劃工作的必要性

根據稅務籌劃自身的概念，它是在法律規定的一定范圍內，對其投資融資等活動的統一安排，其中包含稅務籌劃工作，可以讓企業節省一部分成本獲得更高的利潤。也可以通過稅務籌劃工作規避一定的財務風險，降低企業的資金壓力，提高企業的整體經濟效益。稅務籌劃工作一定要開展在項目之前，不可以事后采用避稅的手段來達到少交納稅的目的，因此企業在進行稅收籌劃的時候，要提前了解國家的稅務政策的變動，相關的法律法規，掌握最新的動態。稅務籌劃工作不是為了避稅偷稅，不要走入到違反國家相關稅務工作的道路上，不要產生納稅相關風險，因此一些房地產企業要在自己的財物管理部門設置相應的稅務籌劃工作崗位，有相應的專業人員與規制。在進行稅務籌劃工作的時候，企業內部的融資投資活動都要與該部門相關人員進行有效的溝通，對企業未來發展的各項工作起到前瞻性的作用。稅務籌劃工作又跟企業的未來戰略以及發展前景息息相關，應該考慮長遠，同時納稅籌劃的工作也要不斷地更新，及時結合當前的新政策。

三、房地產企業分階段稅務籌劃工作

為了提高企業稅務籌劃工作的效率，也會針對房地產自身的項目，不同的開發階段進行有效的管理，因此可以分為前期、中期、銷售期、后期四個階段進行稅務籌劃。

（一）前期準備工作

由于房地產行業的特殊性，開發周期都比較長，需要大量的資金作為支持，所以對于企業來說其籌資的來源方式非常的重要，我們國家很多企業在籌資方式上，主要包含內部資金使用、銀行借款以及股票發行等等，尤其是在借款方面，借款的利息可以給予一定的扣除，借助的是土地增值稅扣除項目，因此該項目進行合理的規劃影響比較大，因此，在前期準備工作當中，即企業開發建設的方式，對于納稅工作有很大的影響，很多房地產企業可以和其他企業進行合作開發，實現資源互用，同時合營企業可以規避以物方式產生的相關稅費，不同的企業都有著不同的管理方式，尤其是合作經營的企業，為了促進彼此的稅務籌劃工作，自身企業加強內部管理的同時，也要加強各企業之間以及企業內部各部門之間的溝通，來提升稅務籌劃工作的合作協同能力。

（二）項目開發階段

項目開發階段主要考慮土地增值稅帶來的優惠或者好處，房地產相關企業在對出售房屋定價的時候，要考慮相關的政策，才能提高自身的利潤。因此，很多企業會根據國家的政策，對自己的房價進行限制、進行降低，所以在定價的時候采取低價策略，才能保證增殖稅率低于20%，最終的結果是凈利潤得到提高。因此考慮到土地增值稅相關政策可以為企業帶來更多的高利潤，其實房地產相關企業也可以利用利息扣除的方法進行降低稅收費用，一般有兩種形式，首先是能夠轉讓房地產相光錢然后進行分攤，可以提供相應的金融機構證明，可以證明有扣除的項目，但是一般不會超過同期貸款利率。第二種方式是轉讓房地產項目來分攤利息支出，或者是不能提供金融機構的相關證明，房地產開發商可以按照項目的地價款和相關成本，直接扣除一定的成本，其利息支出就不能給予扣除了。因此，房地產企業要根據自身的情況進行一定稅收籌劃，如果利息費用較高，可以提供金融證明，采取分攤利息的方式，可以進行有效的扣除，當利息支出比較小，就可以將其計入開發成本一起扣除，這都能減輕土地增值稅帶來的企業負擔。例如，同一項目企業可能同時存在分期或者是分區開發，而且房子的形式存在普通住宅商業用洋房，在多種情況下，這些項目的增值率以及產生的稅務也存在差異，所以在項目確定之前，企業可以考慮同一項目立項，合并核算增值額，還是按照不同的物業類型分別計算增值額。

（三）房屋銷售階段

這個階段包含銷售價格、銷售收入兩項，要遵守我們國家相關稅法規定，建造標準普通住宅增值率不超過20%的可以免征增值稅，所以符合這些條件的企業應該對銷售價格進行合理的規劃，來實現利潤的提升。如果企業自身開發的項目為普通住宅，既要對銷售價格進行合理的規定，讓其增值率小于或等于20%才能享受之前的政策，但對于部分企業來說，如果稅收的優惠不能夠適應當地房價的漲幅，那么就不用考慮這方面的籌劃，提高售價來實現自己效益的提升，很多房地產項目完成到了銷售階段，處理方式不同，有的是直接對外銷售，有的是自營自足的模式，對外銷售就要交納土地增值稅，自營形式應進行交納土地使用稅以及相關的房產稅，如果當期的項目利潤較高的話，建議采用自營方式。

（四）房屋保有階段

在該階段房地產企業可以先租后銷售進行稅收籌劃，或者是分解租金收入來進行規劃，并且有限額規定，如果部分資產轉移至境外，其所有權屬性在性質和形式上，如果不發生改變，可以作為內部資產進行處置，也不列為銷售收入當中，相應的稅務會發生改變。房地產企業如果出租房屋就會涉及到增值稅、房產稅、城建稅等，就會有很高的稅收負擔，但是出租房屋的物業管理費用承擔的稅負較少，也需要交納一部分增值稅，企業可以在自營方式向物業管理費和租金收入進行劃分，加大其中物業管理費的所占比例，通過這樣的籌劃，其實企業租賃下的稅負不斷降低，所以企業就要求成立物業公司，而且有一定的管理資質，資質越好物業費收入就會較高，相比較稅負承擔的比例就更少了。

四、房地產稅務籌劃新途徑

（一）合理降低稅務

我們國家在偷稅漏稅方面打擊力度較大，同時也鼓勵一些企業合理的降低稅負，所以很多降低稅負的方法都在房地產企業內部組成相關的分析小組，分析相關的政策，在內部形成監督機制。很多企業也成立了分公司，將賬目進行獨立處理，增加更多的是有籌劃可能性和靈活性，很多企業購買了建筑材料，可以用兩種會計機動方式，一種是訂單生成后馬上進行核算，另外一種是貨物到達后進行核算，如果存在貨物到達延期的狀況，可以涉及到不同月份，可能涉及到不同月份或者是不同的項目的需求，這樣在各個階段的支出也會增加，所以企業要斟酌自身的狀況，做好兩種方式的選擇，達到降低稅負的要求。加強內部監管，建立專門的監督崗位工作人員，監督稅務籌劃工作，監督部門也要分成各個小組，有專業人士組成，負責各個項目的避稅監督和規劃作用。

（二）提升稅務籌劃相關員工的素質

對于房地產企業執行稅收籌劃的部門往往是財務部門，他們才是稅收籌劃風險管控的重要人員，有效地對稅收籌劃進行風險管控，落實到實際的財務工作當中，發揮出應有的作用，就要提高相應管理人員的綜合素質。對于一些大型的房地產企業，要成立專門的稅收籌劃部門，進行有效的培訓，而且定期的體系內培訓和體系外培訓，要對相關的人員進行金融能力的提升財務能力的考核，了解相關的法律法規以及相關的風險識別能力，相關的財務要選取有知識基礎個人能力強的人員來完成稅收籌劃工作，所以要有針對性的培訓，要該類人員及時了解國家稅收籌劃的最新發展方向，及時了解相關的法律條文以及管理理念，讓其管理的理念不斷地提升。企業的財務人員時刻面臨著道德風險，要提高其道德素養，是把控稅收籌劃風險控制的重要環節。

（三）樹立房地產稅收籌劃風險的理念

理念的樹立才能保持風險防控工作有效地發揮，根據企業的既定目標，提升自己的競爭力，才能保證其穩定的發展。樹立風險防范的一面，相應工作人員的防控意識也隨之加強，將自身的工作重點放到研究政策提高防控能力，也要引進國外的先進管理理念，制定合理的稅收籌劃目標和方式方法。在企業內部做好宣傳工作，將防控的重點其職責落實到每一個員工當中，要讓大家了解到稅收籌劃工作的重要性，風險防控的重要性，才能保證稅收籌劃工作的全面管控，實現自身的目標。