業主委員會法律地位的確認

文/吳越

【案情】

原告（反訴被告）系本市烏魯木齊南路某小區的業主委員會，被告（反訴原告）系某物業公司。2003年10月，原告與被告簽訂物業管理服務合同一份，內容為：由原告授權被告負責小區物業事項，時間為2003年10月1日至2006年9月30日。2007年6月6日原告提起訴訟，訴請被告返還原告163018.20元，被告向原告交付物業管理檔案資料。

原告訴稱，依照雙方簽訂的合同，被告的物業管理費用采取每年800000元的包干形式，被告收取的物業管理費超過了上述費用，但被告卻未將多余的款項70487.40元返還給原告。同時，被告在管理小區期間，還收取了車位管理費。根據雙方的補充約定，該筆費用的69.4%歸業主大會所有，納入維修資金，被告應返還原告61210.80元，但被告也未將上述款項返還給原告。被告還收取了移動通信設施租賃費31320元，該筆費用應歸全體業主所有，被告也未向原告返還。2006年9月，原告與被告合同到期，雙方終止了物業管理服務關系，被告仍未將上述款項返還給原告，同時被告在撤離小區時，也未按規定向原告移交相應的物業管理檔案資料。

被告辯稱，原告為業主委員會，提出訴訟應當經小區三分之二以上的業主同意，現原告起訴沒有經過三分之二以上業主同意，故不符合起訴條件。同時，合同約定物業管理費采取包干形式，但由于原告不配合，被告未能全部足額收取物業管理費。根據被告實際取得的物業管理費情況，被告應當返還的費用應當為7728元。對被告收取的車位管理費，被告支付了相應的營業稅，并支付了秘書的工資與車管員的工資，扣除前述費用后，被告還應返還的金額是1973.57元。對移動通信設施租賃費，被告實際僅收取了兩年費用。在扣除營業稅與所得稅后，被告應返還原告的金額為13206.18元。綜前所述，被告同意返還原告22907.72元。被告撤離小區前，與新的物業公司進行了交接，被告完成了相應的物業管理檔案資料移交事項，因而拒絕原告的訴請。同時，被告在合同存續期間，對部分公共設施與設備進行了維修與更新，并支出相應費用，還代墊了部分業主大會的活動費用，原告卻未向被告支付前述款項，故被告發起反訴，主張反訴被告應交納反訴原告前述款項34275元。

【裁判】

法院經審理認為，原告于提起訴訟前，已履行了一定的程序，得到了本小區過半數業主的同意，并由業主大會作出決議，故本院對其訴訟主體資格予以確認。根據原告、被告簽訂的物業管理服務合同，物業管理服務費采取包干方式，年總包干費用為800000元，但雙方簽訂的合同中對超過包干費用的部分如何處理并未進行明確約定，原告要求被告按應收款項返還費用沒有合同依據，現被告同意將其已收取的超過800000元部分的費用返還給原告，本院予以許可。對被告未能收取的其余費用，現因被告已退出原告小區的管理，故上述費用由原告自行收取，但被告應配合原告做好相應的催收工作。

被告在撤離原告所在的小區時，已完成了物業交接，原告再次要求被告移交物業管理檔案資料沒有依據。然而，有關業主資料及賬冊沒有移交，被告應將上述資料返還給原告。

反訴原告在物業管理服務合同中商定的管理期內，對小區的相關共用設備設施實施修葺、更新，反訴被告應當用維修資金支付上述費用給反訴原告。

因此，上海市徐匯區人民法院作出民事判決，判決被告返還原告物業管理費等103334.69元，并把有關業主資料及賬冊轉移給原告，反訴被告某業主委員會支付反訴原告某物業公司欠款32275元。

某物業公司不服，提起上訴。經第一中級人民法院審理，駁回上訴，維持原判。

【評析】

業主委員會作為一個新事物，肇起于民間對物業管理服務的需求。然而，怎樣界定業主委員會的法律地位及相應屬性，學界與審判實務界仍處于不休爭議之中。我國立法者在起草《物權法》時對上述問題作出了一定回應。根據《物權法》第六章第78條規定，業主大會或業主委員會的決議，于業主具有拘束效力。若該決議有損于業主的合法權益，權益受損的業主可主張撤銷。根據第83條第2款，業主大會及業主委員會，針對諸如違章搭建、隨意傾倒垃圾及污染物、釋放噪聲、侵占通道、違規飼養動物等有損于其他業主合法權益的行為，可主張前述行為的實施主體停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對損害到自己權益的行為，亦可提起訴訟。可以看出，立法者僅對業主委員會的決議拘束力以及可訴事項作出了規定，但對于界定業主委員會性質與地位的有關問題，立法者依舊未制定更明晰的規定。

如今，業主委員會愈來愈矚目地亮相于物業管理領域，其若提起訴訟，雖然立法有所缺位，但法院必須作出回應，首先要確定的是業主委員會的性質，以決定其是否具備訴訟主體的資格。

（一）業主委員會的性質與地位

1.系非法人組織。業主委員會的構成人員為該物業管理地理范圍中的全部業主代表，經由全體業主選舉而誕生，是守護全體業主合法權益的自治性組織。業主委員會主要職責為忠實地將業主大會各決議付諸實踐，是業主們實踐自治權的組織。

根據我國現行《民法總則》，民事主體分為法人、自然人與非法人組織。業主委員會顯然無法列入自然人的范疇，由于業主委員會作為執行組織，并不具有獨立的意思表示能力和獨立財產，不能憑依自己的名義承擔民事責任，亦無法歸入法人的范疇。

非法人組織，系雖不符合法人之概念定義，但能憑借自己的名義獨立實施一定民事活動的主體。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》中有關非法人組織有這樣的規定：“其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。”因此，本文提出如下觀點。

（1）業主委員會是依法成立的。根據《物業管理條例》第10條，業主們若位于同個物業管理地理范圍內，應在該物業所屬的區或縣級人民政府下轄的房地產行政主管部門的指導下，設立業主大會，同時在會上選舉代表以組成業主委員會。第16條規定，業主委員會在經由選舉誕生之日起三十日內，應向相關主管部門進行備案。依據前述兩條法規，業主委員會的誕生必須符合行政法規，且在所在地政府相關主管部門備案。

（2）業主委員會具備獨立于其他主體的名稱，并有相應的組織機構及經營場所。業主委員會可以結合工作中的實際需求設置對應的內部專門部門，其章程經由召開業主大會設立，這使其正常運作具有了依據與“守門人”地位。

（3）業主委員會有一定可獨立控制的資產。司法解釋雖然要求“其他組織”必須擁有“一定的財產”，但這不是說其對于該財產必須有排他的所有權。業主委員會具有一定的經濟功能，其有權同市場上的物業管理公司建立物業管理合同關系，并能夠依法依規設置資金用于物業事項的修繕，并參與該資金的籌措、利用與處理等各項事務，其對一定的財產有獨立支配、管理的權利。

（4）業主委員會無法獨立承擔民事責任。由于全體業主同業主委員會的關系根植于建筑物區分所有權這一法律設計，故二者屬于特殊的組織與成員，界定其關系必須落腳于法律設計本身。因此，于外部的民事擔責事項，其法律責任的最后承擔主體必然為全體業主。

通過總結業主委員會的幾個特征，認定其系非法人組織較為恰當。

2.具有訴訟主體資格。《物權法》在我國確定并設立了業主的建筑物區分所有權制度，具體包括三項權利：專有部分獨立的所有權；共有部分的共同所有權，“屬于共有中的共同共有”；業主的成員權，立法者稱之為“共同管理權”。與本文相關的共有部分的共同所有權與成員權的關系是：共有權應為成員權的權利基礎所在，成員權在根本上保障了共有權的實現。業主成員權的實現當然要求共同召開業主大會。業主大會是集體決議的典型組織樣態，但其只是一個意思機構，需要相應的執行者與監督者。根據我國現行法律，執行與監督的權利被賦予業主委員會，由其承擔業主大會的執行功能：在內部，負責召開大會，匯報有關小區管理的各項事務；在外部，負責選任和聘請市場上的物業管理公司，代為簽署有關的協議等。可見，業主委員會的權源，一方面是《物權法》及《物業管理條例》中的相應規則，另一方面是業主大會參會業主的委托及授權。上海市高級人民法院在《關于審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》（滬高法民〔2002〕6號，2006年6月）一文中，確認了業主委員會由“業主選任”，系為業主利益保駕護航的主體，只要滿足一定的程序要件，對于關乎全體業主利益的事務，其能以自己的名義直接發起或加入訴訟。

具體到本案，原告在提起訴訟前，依照法律、法規的強制性規定及小區相關的議事規則，經過必要的流程，得到了業主大會的授權。對此，可確認其訴訟主體資格。本案涉及一般事項，在經過小區的面積及戶數過半的業主同意后，由業主大會作出決議，原告執行業主大會的決議。本案所涉的物業服務合同到期后，雙方基于合同的權利義務已履行完畢，雙方均應將為履行合同而占有或使用的對方財物（包括物業服務所必需的相關資料）予以歸還。在實踐中，原物業公司“揚長而去”，拒不配合交接工作，全體小區的業主，不僅不能保護自己的權益，還使自己的利益處于不穩定狀態，并可能存在其他的隱患。因此，出于維護全體業主利益的目的，業主委員會應當在案涉合同期滿之日后，以自己的名義起訴，主張原物業服務企業退出小區，將相關物業服務用房及配套設施返還給全體業主，同時將物業服務所涉及的材料文件以及專項維修資金等一并交還給小區的業主。

（二）訴訟資格的兩個限制

雖然法院通過司法審判，在一定范圍內確認業主委員會可作為訴訟主體而獨立以自己的名義參與訴訟，然而在具體的訴訟資格方面，業主委員會仍然面臨一定的限制，主要包括以下兩方面：

1.滿足成立要件。業主委員會是業主大會民主選擇的結果，業主委員會設立的流程、選舉模式、投票方法等均有具體的法律依據可循，必須經過業主大會嚴格、規范的選舉程序后產生，再由代表至當地房地局等主管部門進行備案登記。

2.范圍有所限制。在所有業主的切身權益受到侵害時，作為業主代表的業主委員會獲得以自身名義提起訴訟的權利。如果業主委員會肆意逾越范圍，越權以其名義提起訴訟，則將無法獲得法院的認可。