租金貸的商業模式分析及解決對策

摘要：近年來，炒房團的出現，讓房價飛漲，隨之而來的租房價格也跟著水漲船高，給在大城市打拼的年輕人加大了生活成本，隨著國家 “房住不炒”“租購并舉”等政策出臺，房地產市場逐漸開始降溫，住宅租賃市場穩步進入發展迅速的車道，住宅租賃經營企業也因此成為資本商青睞的熱點。但是，“長期租賃公寓+金融”的模式在廣泛應用的同時，也頻繁暴露了之后潛伏的風險。鼎家、寓見等長期租賃公寓企業的集體跑路，長期租賃公寓的運營模式及其背后隱藏的風險引起了輿論的關注。

關鍵詞：租金貸;公共型市場監管;金融風險;資金沉淀

1 租金貸形成背景分析

“租金貸”是指與一家長期租賃公寓公司簽訂的租客合同，與該公司有關聯的金融機構簽訂的貸款合同，一般由金融機構代替租客支付年租金，租客每月向金融機構支付租金，租客為出租人付房租。租戶為了租金向貸款機構借的貨款由長期租賃公寓企業和中介公司征收，并相應返還貸款的利潤。利息一般由長期租賃公寓企業或中介公司代理支付。

近幾年來，住宅價格一直上至一線大城市，從下到四五線的小縣城一直在上漲，隨著中國城市化的進展，一線城市的住宅區被大量改造。另外，由于安全事故多發，政府部對棚戶區住宅群的取締也變得嚴格了。從市場來看，取而代之的是符合線代建筑規范的公寓。這些公寓大多數同意裝修，規范管理，與租戶簽訂正式租賃合同，在提高租戶生存質量的同時，也有法律保障措施。政府積極推進“租賃和銷售的相同權利”。也就是說，出租人也部分地享受著房東在社區同樣的公共資源。例如，2017年7月12日廣州市政府發布的加快廣州住房租賃市場發展的工作計劃提出，有租賃人員的孩子們可以去附近的學校或享受公共服務。但是，因為住宅價格急劇上升，人們早已開始抱怨“租不起”，在房租高漲的背景下，租賃公寓的中介公司通過“房租貸款”等融資急速擴張。這樣的中介公司允許借方每月支付房租。中介公司從借款人那里收到每月的房租后，將其中的一部分作為傭金收取，剩下的錢支付給房東。中介公司和一家小型貸款公司合作，提議一次向借款人出租一年的房租。借款人每月還房租就可以了。這樣的操作對借款人來說對貸款沒有影響，所以中介公司一般會讓借款人借下房租，用自己的信用貸款。最后租賃客人簽訂了貸款合同。中介公司從銀行收取一年的租金，可以用于其他投資。借款人每月償還銀行的貸款。房租貸款方面，城市年輕人緩解了“一付三、半年，再加上全年支付”的壓力，而中介公司卻不斷爆雷，資金鏈斷裂，公司倒閉招租，房東和銀行之間法律糾紛不斷。長期租賃公寓的“租金貸款”金融風險和資金管理是應該盡早解決的問題。

2 租金貸背后的風險

8月20日，杭州鼎嘉網絡科技有限公司發出通知，稱公司因管理不善導致資金鏈斷裂，停止業務活動。作為鼎嘉的業務的接盤者，上海裕團公寓管理有限公司已與相關所有者和房客建立租賃關系。鼎嘉和租房人簽租賃合同時，會建議租戶使用工行，分期付款。在沒有告知承租人會有借貸關系的情況下，承租人一次性向鼎嘉支付租金。鼎嘉破產后，房客不僅不退還押金，還按月支付貸款費用。但同時，房主并沒有收到鼎嘉支付的租金。

在上面的例子中，我們可以發現，首先，資金流動性風險高，由于資本沉淀的形成，會產生期限的偏差。與以往的公寓經營者相比，“貸款”事業形成資金池，通過期間的不匹配產生利潤。傳統的公寓租賃合同主要是出租人和承租人的法律關系，有明確的權利和義務。另一方面，貸款業務在租賃關系中像是“楔子”，實際上形成了二者的法律關系。通過三方金融機構的加入，長期租賃公寓的運營商可以獲得原本付給房東的剩余資金，在運營平臺內形成沉淀資金。因為透支信用，不動產中介將借方和房東之間的租賃關系變成借方和金融公司之間的信用關系，借方被“貸款”。第二，與傳統的長期公營租賃經營者每月/季度向原房東支付房租不同，大部分租賃公司向房東支付一年或二年的房租。因此，長期租賃公寓的經營者獲得大量資金，通過增加杠桿來達到擴大規模的目的，但是這個杠桿并非本質上基于實力和信用，而只是風險的轉移，也就是說，風險與自己分離也擴展到了借款人和出租人。這樣的“雙重”資金的期限是錯誤的，這意味著風險的進一步擴大，頻繁的運行會影響到租賃市場的各方。從“爆倉”的公司來看，很多公司都有P2P和消費金融公司的影子。

第二，信用風險管理能力弱，資金被非法挪用。租賃貸款業務的風險很明顯。這不僅說明了過程的復雜性，還擴大了租賃者、借款人和第三方金融機構之間的長期租賃公寓的風險。另一方面，一些企業由于資金使用和管理不足，片面追求規模擴大，無視資金效率，合同履行能力和風險防范能力逐漸下降。由于對資金的有效監督管理不足，資金的使用過于自由，行業的企業要么冒著危險投入事先回收的資金，要么干脆直接公款私用。本質上，防止租賃業務風險的機制主要涉及兩個方面。一是下層借款人的還款意愿和能力，二是長期租賃公寓的運營商的融資和風險管理能力。但是，上述機制還沒有完全建立，如果資金募集問題發生，不僅會給自己的經營帶來負面影響，還會直接影響借款人、借款人、投資者。由于資金的不正當挪用導致信用結算能力下降，無疑是一管長期租賃公寓經營的抑制劑。

3 租金貸監管不足以及解決路徑分析

最具代表的規范性文件是上海市2018年9月30日發布的《關于進一步規范本市代理經租賃企業及個人租賃業務的通知》，其中提出的監督管理的方式和主要方法。除了另外簽訂貸款合同和租賃合同外，未經有關部門批準的租賃公司不能進行“貸款”業務。銀行業金融機關不得將信用審查、風險控制等核心業務外包。長期租賃中介機構的核心監督管理規則是個人貸款的貸款期限和中介機構向貸方支付房租的期限一致。嚴格控制資金的外部流向，禁止內部錯配資金，長期租賃代理機構扼殺了對資金錯配的權利。預付款只是借方支付的支付房租的一部分，使用有很多限制。這樣來看，表面上“爆倉”的導火索似乎消失了。然而，以限制和禁令作為監管工具，實際上在關鍵問題上是治標不治本，似乎是在保護利益相關者（如出租人等所謂的“弱勢群體”，尤其是承租人），但事實上，卻忽視了與監管相比，“租房貸”帶來的諸多好處雙方受益越多，也就是說，當“租貸”被取消后，雙方的福利損失更大。那么，這種監管的價值何在？

因此，把監管作為一種公共物品提供給市場，而不是傳統的監管理念，同樣適用于解決租賃貸款風險。一是允許長期租賃中介資金錯配，但應合理限制。事實上，像《通知》這樣以長租中介向出租人的支付期限來限制貸款機構對承租人的貸款期限是不可取的，這實際上扼殺了資金錯配的可能性。在貸款期限不超過租賃合同期限（須經貸款人和承租人同意）的限制下，長期租賃中介的資金錯配空間（長期租賃合同除外）已經受到了限制。建議采用“租貸”租賃合同。不足一年的，不得申請“租金貸款”;滿一年的，長期租賃中介向房東支付租金的期限至少為半年;超過兩年的，支付期限至少為一年一次。出租人具有承包主動權，因此錯配期的最低限度可以保證長期租賃中介具有較長的風險準備和風險對沖期。

第二，長期租賃中介機構可以利用繳存的資金進行投資，但受到合理限制。隨著普惠性金融工具的日益普及和杠桿效應的普遍存在，只要能夠產生流動性，就會鼓勵專業機構尋找流動性和衍生品投資的機會。這是一部不符合監管部門意愿的法律，事實上，這是不能禁止的。它只能由環境來引導。長期租賃機構的存款資金主要來自兩部分：一部分是貸款機構的貸款，一部分是承租人的存款。為了允許長期租賃中介機構將貸款資金形成的存款資金用于衍生品投資，需要制定以下監管規定。二是對投資行為進行類型化監管。例如，低風險的固定收益投資不低于一定比例，高風險的股權基金投資不超過一定比例。最后，需要限制存款準備金的使用。雖然準備金的規模遠小于貸款形成的資金，但對于一些長期租賃中介巨頭來說，準備金的總量收益也是相當可觀的。

第三，完善信息披露制度，簡化合同流程，租賃貸款本身是一項有益的金融創新。但在實踐中，長期租賃公寓經營者做為房屋租賃合同的條款設計方，在承租人不知情的情況下為承租人辦理了貸款服務，也沒有為承租人提供全面的風險提示。為防止長期經營的公寓經營者利用格式合同和霸王條款侵害承租人利益，臨時管理部門或行業協會可以在租賃過程中發布示范合同作為合同模板。除了保留必要的條款外，合同過程應盡可能簡化。

4 總結

目前，我國租賃市場規模已超過1000億元。在北京、上海、廣州、深圳等一線城市和省會城市，居民購房需求受到高房價的抑制，導致購房需求上升，房價上漲。隨著這種市場環境的發展，租房貸款應運而生。可以說，租房貸款的出現在一定程度上緩解了市民的房屋租賃需求，一方面，長期租房經營者可以為租戶提供設施齊全、配套服務良好的優質房屋。同時，按月支付租金的方式也大大緩解了城市租金的資金壓力。從出租人的角度來看，長期租賃經營者提供托管、維修、房屋管理、信息處理等服務，降低了出租人的租賃成本，可以獲得長期租賃。從長期租賃運營商的角度來看，長期租賃公司可以利用銀行支付周期和租賃支付周期之間的時差，形成資金錯配，并為后續的投資運營結算資金池，這是其生存的根本。“租貸”是市場解決負外部性的產物。監管部門不應為這一金融創新新產品全線割據，而應依法取締資質和信用較差的長期租賃機構，建立市場準入黑名單。同時，要合理引導長期租賃經營者，經常溝通，以應對可能出現的危機，使租賃貸款在租賃市場上發揮調節作用。

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作者簡介：羅毅夫（1994—），男，四川南充人，碩士在讀，研究方向：機器學習，推薦算法。

（作者單位：云南財經大學）