T地產集團融資風險識別及對策研究

魏若華 劉潤澤 孫娜

一、研究背景及意義

房地產是社會經濟中重要的一環，作為典型的資金密集型行業，即使被視為最熱門、最賺錢的行業，每年依舊有大量房產商資不抵債，2019年全國大約有300多家房企發布了破產相關文書，且主要分布于長三角和珠三角城市群。近年來隨著經濟環境的變化和相關政策的調控，房地產自救的各類新聞不絕于耳。房地產行業的開發項目通常周期長，流動弱，資金需要量大，在這種行業特點下，對于房產企業自身融資風險的識別及調整是地產商得以健康良好發展的關鍵。

二、T地產集團融資現狀分析

T集團始于上世紀90年代，是國內發展較早的房地產開發集團。近年來，T集團在深耕其核心地產業務之外，也逐步涉足醫療、教育、文化等領域，成為一家多元化大型集團。

在集團業務規模不斷擴張的同時，其融資規模也在不斷地擴大。2016年-2018年，T集團整體融資規模依次為754億、1355億和1375億，與行業內利潤水平相當的地產公司相比，T地產集團的融資成本遠高于可比公司。

大規模的融資活動一方面使得T集團的負債總額不斷攀升，2016年T集團的負債總額為1016億，而2018年則高達2112億，增長率超過100%。其中，流動負債占比也在不斷提升，由2016年的43%提升到2018年的61%。另一方面，該集團的融資風險水平也在上升。選取財務杠桿系數作為融資風險的衡量指標，T集團2017年的財務杠桿系數高達1.24，盡管2018年有所回落，降至1.16，但依舊高于行業平均水平（1.13），集團整體融資風險相對較高。

三、T地產集團償債能力分析

（一） T地產集團短期償債能力

自2016年-2018年，T地產集團流動比率呈下降趨勢，由2016年的2.48下降到2018年的1.59，幅度達到55%，而同期的行業平均水平則維持在2.08上下，該集團最近一期的流動比率與行業相比差額達0.34。速動比率同樣也是短期償債能力的重要指標，自2016年起，該集團速動比率由0.44下跌至0.24，下降幅度高達83%。然而，同期的行業平均水平卻維持在0.8左右。短期償債能力的眾多指標中，現金比率則是衡量一家企業是否有足夠的現金去支付債務的最佳指標。從2016年以來，T地產集團的現金比率同樣開始下降，由0.2降至0.09，下降幅度超過100%。然而同時期的行業平均現金比率則穩定在0.44，幾乎是該集團的2倍。由此可見，該地產集團在短期償債能力方面表現不佳，其用以償還債務的現金不足。

（二）T地產集團長期償債能力

該集團的長期償債能力主要從資產負債率及利息保障倍數兩個角度進行分析。T集團資產負債率相對行業平均水平較高。該集團2016年-2018年資產負債率分別為82.4%，87.83%和86.88%，可以見得，其資產負債率近年來維持在85.7%左右。與此同時，行業平均水平則為66.24%，低于該集團19.46%。近年來，房地產商紛紛采取降桿桿政策來應對償債問題，而該集團的資產負債率仍居高不下，將會影響其財務風險和長期償債能力。同時，該集團的利息保障倍數與行業相比也處于低位。自2016年以來，該集團利息保障倍數緩慢下降，由7.21降至7.12，與此行業平均水平則逐步上升，有9.79升至22.68。該集團與行業均值差距逐步拉大，其長期償債能力愈發不足，財務風險的可能性逐步上升。

四、T地產集團融資風險識別及原因

（一）融資成本高、渠道集中

由于融資規模的擴大，2015年到2017年T集團平均融資成本也由7.62%上升到8.52%。行業內與T集團利潤水平相當的多家企業，其平均融資成本多維持在6%-7%。房產企業常見的融資途徑有銀行貸款、非銀行貸款和公司債（3-5年），三者中非銀行貸款的融資成本相對較高。2017年和2018年，T集團的融資途徑集中在非銀行貸款部分，占融資總規模的60%左右，該部分融資成本達8.67%-9.71%，而銀行貸款和公司債（3-5年）的平均融資成本則在7%左右。集中的融資渠道會使融資成本不斷提升，較高的融資成本將會為T集團帶來高昂的融資費用和利息。

（二） 償債能力不足

從償債能力進行分析，可以發現T集團的現金比率與行業均值相比差異較大。2016年-2018年T集團的現金比率由0.20降低到0.09，而行業平均水平則維持在0.44左右。與此同時，其資產負債率也遠高于行業均值。2016年-2018年該集團的資產負債率由82.4%上升到86.88%，而行業平均水平則維持在66.24%左右。由此可見，T集團的融資規模和融資成本在擴大的同時，其償債能力也體現出明顯不足，使得企業整體融資風險不斷攀升。

五、T地產集團融資風險應對措施

（一）拓寬融資渠道、優化債務結構

T集團在規模擴張的同時，舉債規模也在高速擴張，負債總額日益增多，流動負債比率上升，融資成本不斷攀升，融資風險提高。針對目前的融資規模，T集團應該進一步加大與金融機構的合作力度，與大型金融機構建立穩定合作關系，調整優化債務結構，提高貸款集中度;積極創新融資方式，推進資產證券化、資產支持票據、公司債券等融資工作，優化債務結構，降低資金成本，支撐企業健康發展。完善的項目運營管理體系，加大項目關鍵節點的控制，實施事前、事中、事后動態控制力度，確保項目開發各個環節的順利進行。同時繼續加強與金融機構的合作，創新融資方式，優化債務結構，降低財務風險。同時，債務融資盡管是房產企業的主要融資方式，但不是唯一的融資方式，內源融資也是基本的融資方式，因此T集團應該同時注重企業自身盈利能力的提升，提高利潤水平，為經營活動提供充足的自身資金保障。

（二） 提升償債能力

T集團的短期償債能力與長期償債能力均與行業均值有一定差距。就短期償債能力而言，該集團目前的主要困境在現金不足，因而T集團在大規模融資的同時，也應該注重公司經營活動中應收賬款的變現。該集團應收賬款數額及比重較高，因而應該加強應收賬款管理，保證企業擁有充足現金，為利息的償還提供支持與保證。就長期償債能力而言，在去杠桿的政策下，T集團仍保有較高資產負債率及杠桿水平，會對其未來健康發展帶來負面影響。T集團應著手考慮實施去杠桿政策，及提升利息保障倍數，在經營活動中應該合理安排其資產和負債水平，降低擴張速度和規模，以保證其償債能力的可持續發展。（作者單位：西安歐亞學院會計學院）