試論物業管理企業成本的特點及管控

徐紅梅

物業管理企業主要負責對小區房屋及室外環境的管理維護與安全保障工作，其業務特征決定了其管理內容的復雜性，在企業成本上，也有著一系列獨有的特點，這也是物業管理企業成本管控的基本依據。成本管控與企業效益是密切相關的，在市場環境日益復雜的今天，物業管理企業普遍面臨著激烈的競爭，能夠做好成本管控工作，保證企業效益水平，也關系到企業發展的可持續性。基于此，本文將對物業管理企業成本的特點及管控要點進行討論。

物業管理工作的有效開展，是保證小區生活環境安全、潔凈、舒適的必要條件，在現代城市及一些鄉鎮小區式居住形式日益普遍的大環境下，物業管理企業的作用價值發揮也顯得越來越重要的。物業管理企業工作的有效開展，需要一定的資金作為支持，能否做好企業成本的管控，不僅關系著物業管理企業的發展，也關系到其具體工作的實踐水平，把握物業管理企業的成本特點，提高成本管控的水平，也是新時期物業管理企業的必然選擇。

一、物業管理企業成本的特點

（一）成本產生的點多面廣

隨著城市化建設水平的不斷提高，以及新型鄉鎮建設工作的持續推進，城鄉住宅小區的規模呈現出持續擴大的趨勢，商業建筑的數量也有所增加，對于物業管理工作的需求也越來越高。對于物業管理企業而言，在日常工作中，管理環境日益復雜，管理要素眾多，也要面臨著較大的管理工作壓力。在物業管理企業的業務內容涉及小區安保、環境衛生管理、房屋外部結構及設施維護維修等，各項工作開展有涉及到大量的崗位及人員，整體來看產生成本的節點眾多。一些面積較大、結構較復雜的小區中，物業管理服務范圍更大，成本產生的涉及面更廣，成本產生節點也更多，這些都會給物業管理企業的成本管控提出挑戰。

（二）成本管理戰線較長

物業管理企業在業務開展中由于涉及管理內容點多面廣，且管理工作的長期動態性較強，成本產生的各項事件不可能在同一時間段內集中發生，這就決定了不可能通過集中管理來實現成本有效管控的目標，導致成本管理在時間戰線上相對于其他類型企業更長。同時，為滿足管理需要，物業管理企業內部部門設置往往較多，企業成本的產生大多來源于一線業務環節，而成本管理大多需要上層進行統籌管控，因此，成本發生后需要由下至上逐層上報，最終上報到上層管理部門采取管控措施，這也拉長了成本管理戰線，一線工作者缺少決策權，整體管理效率由較低，既不利于成本管控的有效實施，也會影響物業管理服務的順利開展，還會增加管控過程中的變量因素，增加管理的復雜性。

（三）成本數據管理難度大

成本數據是成本管理的基礎資料和依據，在物業管理企業的成本管理活動中，由于不同小區間在規模、房屋建筑數量、住戶人數等實際情況上存在差異，且同一小區由于戶型、面積、房屋類型不同，也會導致管理條件的不同，這些共同造成物業管理企業在成本管控上難以形成統一的管理標準和模式。加之物業管理實踐中，成本產生的點多面廣、管理戰線長等特征的存在，導致所產生的物業管理成本數據也非常復雜，變化因素眾多，在管理上具有較大的難度。

二、提高物業管理企業成本管控有效性的建議

（一）創新成本管控方法

物業管理企業成本控制中，成本管控方法的選用是非常重要的，一些物業管理企業在成本管控方法的選擇上缺乏科學考量，導致實際運用的方法較為粗放、低效，且與企業自身成本管控實際條件與需求不符，制約了成本管控的有效性。對此物業管理企業還需要加強對成本管控方法的科學創新。如可運用較為先進科學的作業成本法，針對物業管理企業成本產生點多面廣的特征，對成本產生的環節進行全面梳理，清晰劃分出具體的作業單位，以作業為對象進行成本核算，由于作業劃分是從企業業務開展全過程、全要素角度出發的，因而也可以保證成本核算管理的全面性，從長遠角度來看，更有助于減少成本管控漏洞，提高成本管控的質量和效果。

（二）樹立精細化成本管理思維

精細化管理現代管理學理論中的一種重要思維，其對于提高管理細致性和實效性是具有積極意義的。在物業管理企業的成本管控實踐中，也應當樹立精細化成本管理的思維，改變以往粗放、隨意的管理習慣與模式，加強對成本管理細節的關注和把控，促進成本管控的有效實施。具體實踐中，物業管理企業要深入認識和理解精細化管理思維的核心內涵，創新成本管控的基本思路。同時，要結合實際條件，對于成本管控相關的各項要素進行整合分析，確保對各類要素的全面把握。在此基礎上，進一步細化完善成本管控的制度，從管理要素出發，對制度進行細化，對細節要素的管理作出具體可行的規定，并加強各項工作開展的精細化要求，減少成本管控中細節漏洞的出現，也為長線管理中的動態成本控制提供保障。

（三）完善信息化成本管理系統

信息化技術的應用能夠有效提高成本管理的效率與質量，對于物業管理企業而言，其本身成本管控工作量大、管理內容復雜、變量多，單純依靠人工進行成本管控，或僅是較低層次的使用信息化手段輔助成本管理，都是難以保證工作效率的，還可能因人為失誤而導致管理問題的出現，無法滿足物業管理企業成本有效管控的需求。對此，物業管理企業應進一步完善信息化成本管理系統的建設，加強信息化管理技術手段的升級運用，強化硬件設備配置，對于成本管理軟件系統要定期做好更新。在此基礎上，加強信息化成本管理工作流程的設計，在成本管控實踐活動中充分應用信息化技術，提高成本信息采集、整合、儲存、分析、調取、傳輸、管控決策下達的高效性，并減少人為失誤或違規、舞弊行為導致的成本管理失效問題，提高成本管控可靠性。

（四）改善組織結構及運行機制

組織結構的合理性以及運行機制的完善性，都會對成本管控效率及效果產生影響，如組織結構過于復雜、管理流程過于繁瑣，就會導致成本管控低效，因而，對于物業管理企業而言，改善組織結構體系，優化組織運行機制，也是保證成本管控有效性的重要措施。物業管理企業要對當前組織結構體系進行重新審視，發現組織結構中導致成本管理低效的具體原因和冗余環節，在保證組織職能正常發揮的前提下，對現行組織結構進行優化調整，精簡冗余的中間環節，并優化權責配置，適當向下放權，形成新的組織結構體系。以新的組織結構體系為基礎，進一步對組織運行機制進行創新構建，強化各部門、各崗位、各要素之間的交流聯系和信息共享，提升組織運行的順暢性，為成本管控提供更有力的保障。

（五）加強成本管控中的核算監督

成本管控工作的開展還離不開有效的監督作為保障，在做好成本管控各項工作的基礎上，物業管理企業還要注重加強成本管控中的核算監督。應當建立完善的成本核算監督管理機制，明確監督的基本要求和責任分配，確定成本核算監督的具體職能部門和相關崗位。同時，還要嚴格落實好成本核算監督工作，借助信息技術提高成本核算的可靠性，并開展全方位監督，引導企業全員參與，保證成本管理相關各項活動的透明度和規范性，發揮監督約束作用，保證成本管控的效果。

三、結語

做好成本管理工作對于物業管理企業而言是至關重要的，物業管理企業要在當前激烈的市場競爭環境下，保留自身生存發展空間，并實現效益的提升，就必須要注重對企業自身成本特點的分析，針對實際成本特點，在成本管控的方法、思維、技術、組織、監督等多方面進行創新優化，為物業管理服務水平的持續提升，提供有力保障。（作者單位：重慶黔龍陽光物業管理有限公司）