淺談房地產企業土地增值稅籌劃

彭露

從1998年房改大幕拉開，結束福利分房制度以來，我國的房地產企業已經逐漸發展為國民經濟頂梁產業，房地產企業的發展也不可避免的迎來了許多機遇和挑戰。伴隨著高房價的出現，國家對房地產行業的發展也進行控制、國家的相關政策也越來越嚴格，因此，對于大部分房地產開發企業來說，房地產企業的稅務風險就是房地產企業現今面臨的重要困境，而土地增值稅是為房地產企業主要稅收之一，土地增值稅也是國務院對我國房地產市場稅收進行宏觀調控的手段之一，故此，加強對房地產企業的土地增值稅納稅籌劃極為重要，本文從房地產土地增值稅納稅籌劃問題，并針對其問題進行簡要的分析和研究，進而為房地產企業稅務風險控制提供經驗，進而促進房地產企業的健康發展。

一、引言

從房地產企業成立的那天開始，就已經存在稅務風險，而房地產的稅務風險會影響房地產企業的發展，而土地增值稅是為房地產企業主要稅收之一，也是國家對房地產企業主要的稅收調控之一，國家多次重點強調了對土地增值稅的調控。如何對其稅務風險進行控制就成為其中的重點和關鍵，但是在房地產企業的土地增值稅稅務風險控制中，稅務管理體制不健全，對稅務風險控制的意識不足，加之房地產企業內部的自查和審計問題，進而導致房地產企業存在著較大的稅務風險，影響房地產企業的發展，故此，在房地產企業的風險控制中，要加強對土地增值稅稅務制度的完善，深入探究土地增值稅納稅籌劃，并對風險進行研究，進而提高房地產企業稅務風險控制水平和效率。減低房地產企業土地增值稅稅負，進而促進房地產企業的健康發展。

二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃現存問題

（一）稅收籌劃意識薄弱

首先，房地產企業涉稅種類多、金額大，一些企業便試圖通過偷稅漏稅等手段違法獲利。或者通過混淆稅率而少繳納稅金，土地增值稅是預繳制度，業態不同預繳率不同，普通住宅為取得不含稅收入1%、非普通住宅為取得不含稅收入2%，其他業態為取得不含稅收入3%，有些財務人員混淆普通住宅及非普通住宅按照1%繳納，一經查處，除補繳稅款和巨額罰款外，更嚴重影響企業自身聲譽，也會妨害房地產企業自身未來健康發展。反觀稅收籌劃，既大大降低企業稅負，又利于籌劃人員豐富自身稅務知識。其次，有稅收籌劃意識的個別企業，仍缺乏深入探究和綜合權衡的精神。企業可從合法合規及價值最大化角度力求尋找最優解，深入考量如何采取最佳手段有效減輕企業稅收負擔，以免顧此失彼，并著眼長遠的戰略籌劃。

（二）土地增值稅財稅政策更新頻繁，帶來籌劃難題

國家為維護市場經濟運行，達到市場宏觀調控目的，土地增值稅政策便會更替頻繁，籌劃人員便需重新調整土地增值稅稅收籌劃。同時，若籌劃人員粗淺理解稅收新政策，依照以往方案照單全收或隨意生搬硬套，所進行的稅收籌劃便無實際效用，易產生潛在稅收風險。房地產企業土地增值稅稅收籌劃利益空間巨大，它分為30%-60%四擋稅率，一個不合適就會使稅率跳檔。從而帶來負擔。

（三）缺乏專業人員

納稅籌劃的專業性極強，其對相關人員的專業理論與實踐經驗有著較高的要求。當前大多房地產企業都將稅收籌劃工作交由財務部門負責，缺乏專業人才，極少專設稅務部門負責整體土地增值稅稅收籌劃工作。事實上，土地增值稅稅收籌劃是一項要求很高專業程度的工作。從項目公司成立到土地增值稅清算都密不可分，企業應單設獨立于財務部之外的稅務部門，識別土地增值稅風險，通透稅收政策細致稅收籌劃，并及時與各部門溝通反饋籌劃效果。

三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃策略

（一）圍繞房地產企業銷售收入進行籌劃

不斷完善房地產企業的收入管理，盡可能規避各類操作失誤以及收入分類方面的錯誤，防止多納稅款或少繳付的現象發生，對于房地產在開盤預售之前，就應該對房地產轉讓定價就要進行相應的測算，根據《土地增值稅暫行條例》，納稅人出售住宅，若增值額在扣除項目金額的20%以下，土地增值額稅免征，若增值額在扣除項目金額之和的20%以上，全部增值額按規定計稅。那么房地產企業必須制定合理的納稅籌劃方案，合理計算土地增值額，合理選擇房地產轉讓定價，以此控制增值率不超過20%，從而達到免交增值稅，這樣既能節約土地增值稅，降低公司稅負，也可以讓公司提前回款，降低資金占用成本。

（二）圍繞房地產企業開發成本進行籌劃

其一，對于開發成本科目，盡量增加扣除項目的金額，盡量獲取增值稅專用發票。若提供材料的成本、質量無差異，于小規模納稅人和一般納稅人中選擇一般納稅人。若供應商皆為一般納稅人，適用不同稅率，需提前測算以便選擇進項稅額大的供應商。若企業選擇了小規模納稅人，讓其向主管稅務機關申請代開3%增值稅專用發票。其二，擴大精裝房比例，使房地產企業從銷售毛坯房為主慢慢轉向銷售精裝房為主，此舉可取得更多物料和固定資產的增值稅發票，一定程度可拓寬進項稅額來源，又可吸引購房和多獲取一層裝修利潤，精裝成本在土地增值稅中還可以加計20%扣除。其三，加大公建配套建設。通過加大對公共配套設施及環境改善的資金投入，能夠增加土地增值稅的抵扣項目數額，達到合法合規的降低應繳納土地增值稅額，同時還能夠極大的改善所建小區的環境品質，也有利于提升房企自身的聲譽。

（三）企業在兩種利息支出方案中合理選擇，方案一為利息支出據實扣除，方案二為利息支出按照不含資本化利息的開發成本的5%扣除，選擇關鍵為比較準予扣除的利息與土地成本和開發成本累計之和的5%熟大。若借用了大量資金且能按轉讓項目劃分利息支出，并提供金融機構貸款證明，可采用方案一。若建房使用了自有資金、大部分預售房款和權益資本，銀行借用資金少，無法按轉讓項目劃分利息支出，或不能提供金融機構證明，可采用方案二。

（四）加強對納稅統籌的認識

房地產企業要想進行合理的納稅統籌，首先是必須在法律允許的范圍內進行納稅籌劃。合理利用土地增值稅稅收優惠政策，杜絕一切不合法的鉆法律空子的行為。企業必須清楚認識到合理避稅和漏稅偷稅之間的界限，維護企業形象。其次，財務工作人員必須不斷更新納稅統籌技能，提高綜合素質能力。制訂合理納稅統籌計劃，順應市場變化潮流。促進房地產企業健康發展。

（五）加強專業人才培養，提高納稅籌劃效率

目前房地產企業由于缺乏具備扎實的專業技能和良好職業素養的優秀人才，導致納稅籌劃工作效率較低下，對于企業的進一步發展造成了不良影響，所以，房地產企業應結合市場經濟發展現實，以及納稅籌劃自身的專業特點，加強專業人才的培養與引進，通過充實納稅籌劃管理隊伍，促進納稅籌劃工作的順利開展，加強企業財務人員培訓、推動業務合作，充分發揮人才的專業素養，提高納稅籌劃方案的專業性與可行性，推動企業實現可持續發展。

四、結語

總之，納稅籌劃是市場經濟環境下，企業實現長遠持續發展的重要環節，房地產企業土地增值稅納稅籌劃的關鍵就是合理地計算增值額，達到免征土地增值稅的目標，同時，加強企業內部管理，有效規避市場風險，加強納稅籌劃認識，掌握政策動態信息，在法律允許的范圍內進行納稅籌劃，反對一切偷稅漏稅行為。房地產企業應從多角度出發，探究影響納稅籌劃的主要原因，并根據當前我國稅收改革環境，以及企業具體涉稅業務內容，做出調整、優化措施，以推動企業的納稅籌劃不斷完善。使企業健康可持續發展。（作者單位：云南實力房地產開發經營集團有限公司）