房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用簡述

陳燕飛

企業所得稅籌劃是企業財務管理中非常重要的組成部分，影響著企業財務管理質量，甚至影響企業的未來綜合發展。本文就房地產企業所得稅稅務籌劃的財務應用進行分析，希望可以為房地產企業稅務籌劃更好開展提供借鑒。

一、引言

在房地產企業的財務管理工作中所得稅稅務籌劃工作是不可忽視的重要組成部分，通過合理的稅務籌劃能夠有助于企業最大化價值的實現，推動企業更好發展。由于房地產企業所得稅計算過程非常繁瑣復雜，所覆蓋的內容較多，如何更好進行財務運用成為研究重點。

二、房地產企業稅務籌劃重要性

在開展房地產項目招投標、開發、建設與銷售活動的過程中，需要對非常繁多的稅種進行繳納，例如：企業所得稅、教育附加費、土地使用稅、城建稅、產權稅、增值稅都是其中重要內容。而且房地產企業屬于資金密集型行業的范疇，在房地產項目的開發過程中，會產生比較高的納稅金額。稅收在房地產整體開發成本中所占的比例呈現出逐年增加趨勢。通過房地產企業稅務籌劃工作的開展，能夠促使企業自身的經營管理工作變得更加健全，提升企業的市場競爭力，促進企業相關成本費用的縮減，為企業的可持續、穩定、和諧發展創造良好條件，促進企業最大化價值的實現，推動整個房地產行業的發展與進步，為我國國民經濟的增長做出重要貢獻。市場經濟的進一步發展，以及房地產企業競爭的日漸激烈，都讓房地產企業稅務籌劃工作的開展的重要性凸顯出來，充分認識稅務籌劃重要性，并在工作中通過多種途徑予以夯實才能實現企業的可持續發展。

三、房地產企業所得稅稅務籌劃的主要目標

關于房地產企業所得稅稅務籌劃的主要目標方面，主要包括低成本與利潤最大化兩點，具體內容如下：

第一，關于低成本方面，在應納稅額既定的前提條件下，倘若實現納稅成本的降低，就會增加納稅人的稅后收益，在已知的納稅成本中，將義務履行活動中的有關人力、物力與財力等方面包括進來，成本和稅負、征稅存在著一定的關聯。所以，納稅人應當具備優良的成本意識，房地產企業應當以成本意識為中心，合理開展相關的活動，確保節稅這一目標得以實現，這樣能夠完成取得納稅成本的最小化目標。在有關的優惠政策中，節稅籌劃屬于其中一個方面，應當在企業籌資、經營與收益等方面將其巧妙融入進來。

第二，關于利潤最大化方面，稅務規劃工作與企業財務運用間存在著十分密切的關聯，稅負的減輕主要為了最大限度，確保稅收利益最大化這一目標的實現，倘若利用最低的稅負，促使最大售后利益的完成，那么稅收籌劃就會實現最佳化程度。倘若到達臨界點，稅負出現過高的情況，企業的利潤也會變得特別低，稅收籌劃的意義便不復存在。所以，通過房地產企業稅收籌劃工作的開展，主要是為了能夠依據企業的目標進行財務運用工作，確保企業目標能夠與財務運用緊密結合起來，對期間的平衡點進行明確查找，這樣能夠幫助房地產企業相關工作順利進行。

四、房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用

（一）招待費、廣告費等有扣除限額的費用籌劃

針對招待費的支出方面，依據企業所得稅的有關規定，關于企業所產生的和生產經營活動相關聯的業務招待費支出方面，應當根據發生額的60%進行扣除。房地產企業在開展年初預算活動的過程中，針對整年的行政費用方面，應當開展有關評估工作，針對由于會議所生成的較高的招待費，可以在會務費中將其加入進來，還應當對會務費發票進行開具，并對召開有關會議的證明材料進行補充，這樣能夠實現需要調整的業務招待費的縮減，降低企業的納稅所得額，進而確保節稅目的的完成。

針對廣告費和業務宣傳費支出而言，依據企業所得稅法的有關規定，關于企業所產生的與有關條件相符合的廣告費和業務宣傳費支出方面，低于當年銷售收入15%的部分，應當將其予以準扣;關于超出的部分方面，可以對相關結轉工作予以準許，在納稅年度中扣除。通常情況下，在項目一開始的開盤銷售階段，房地產企業所生成的廣告及業務宣傳費比較高，應當科學開展相關籌劃工作，控制廣告推廣費用，確保相關廣告推廣費用處于銷售收入15%的范圍內。關于廣告推廣費用，超出銷售收入15%的部分，可以利用改變廣告的形式開展相關實施工作。例如，關于項目工地圍擋的廣告費用方面，可以和施工方開展相關交流與溝通活動，雙方對工地圍擋施工合同進行簽訂，并對工程款發票進行開具，在項目開發成本支出費用中將項目工地圍擋的廣告費用劃入進來，這樣能夠實現當期廣告宣傳費用支出的減少，實現企業納稅承擔的縮減。

（二）項目分期開發、交付的納稅籌劃

一般來說，在房地產項目的開發前期階段，均是處于無利潤或者虧損的狀態之中，無需對有關的企業所得稅進行繳納。然而，在房地產項目開發的中后期階段中，尤其是項目施工結束，并將其交付至業主之后，伴隨著賬務結轉主營業務收入的增加，房地產企業的帳面上也產生了相應的利潤，該情況下，房地產企業需要對相應的企業所得稅進行交納。針對整體開發的分期及節點，倘若有關房地產企業未開展有關的籌劃工作，關于有關的項目銷售與交房時間方面，可能會統一在某一年度之中，該情況下，根據企業會計準則與企業所得稅法的有關規定與要求，在開發產品完工并交付業主年度內，項目應當對已經實現的收入進行確認，這樣整個項目開發的利潤都會統一在該會計年度開展確認工作，這樣就會引發企業巨額的企業所得稅集中交納問題。在房地產項目的竣工交付階段中，房地產項目也需要同時對施工方工程款結算以及金融機構的還本利息進行轉讓，房地產企業這時需要面對非常大的資金壓力，致使項目存在著比較大的資金缺口。而且在以后的會計年度中，由于受到業主交付及賠付所生成的虧損的影響，企業的資金缺口很難得到高效的彌補，這樣就會出現虧損浪費問題，進而無法保障稅收杠桿作用的有效完成。所以，在房地產項目開發的前期階段中，針對整個房地產項目，應當開展全面、系統的籌劃工作，可以分期進行項目的開發工作，并且在不同的年度完成分期交付業務，這樣能夠有效避免稅收杠桿損失問題的出現，與此同時，針對企業所得稅的繳納時間方面，還可以開展與之相對應的遞延工作，促使項目整體的資金流處于良性循環情況之中，為房地產企業相關經營與管理工作的順利開展，創造良好條件。

（三）銷售活動搭贈禮品的納稅籌劃

在進行有關銷售推廣活動的過程中，項目通常會通過贈送客戶家具、家電、小汽車等物品，開展有關的促銷活動。在具體的實務活動中，贈送實物禮品會與代扣代繳客戶的個人所得稅存在聯系，然而，一般情況下，開發商負責承擔客戶的個人所得稅，這樣開發商就單純增加了禮品價值的20%的稅收負擔。同樣可以利用稅收籌劃工作，促使該業務得以避免，可以安排專業的廣告企劃公司或者銷售代理公司，開展相關的銷售活動的啟發工作，由廣告企劃公司或者銷售代理公司將有關禮品贈送給業主，在推廣宣傳的活動服務費用中，應當將禮品的價值包含進來，這樣房地產企業就會將相關費用轉變成業務宣傳費進行承擔，以免直接贈送客戶禮品，而產生相應的代繳個人所得稅的負擔。

五、結語

房地產企業的所得稅籌劃屬于財務管理活動的范疇，具備非常突出的實踐性和綜合性，與多個層面的知識點存在著一定的聯系。這就要求，企業的財務管理人員應當通過相關的財務管理模式，對企業所需要的知識與信息進行獲取，在此基礎上，開展科學高效的判斷工作。在解決相關問題的過程中，房地產企業應當立足整體視角，對市場經濟的發展規律進行掌握，適應環境的整體變化情況，在符合相關稅收體系的前提條件下，實現稅收負擔的減少。（作者單位：廣州南恒房地產開發有限責任公司）