西安市房地產泡沫實證研究

孫亞偉

據相關數據顯示，西安市房地產投資額從2007年的387.33億元增長到2018年的2518.01億元，年均增長率達18.55%;商品住宅銷售單價從2007年的3721元/㎡增長到2018年的10741元/㎡，年均增長率為10.12%。房地產行業的高速發展，出現房地產泡沫的可能性就會急劇增加。一旦泡沫破裂，勢必會嚴重影響房地產行業的正常發展，甚至引起經濟發展倒退。

因此，眾多學者開始進行房地產泡沫水平測度研究。吳清婷等人以我國35個大中城市為例，運用功效系數法并加入地理空間維視角，測度了2006年及2016年的房地產泡沫水平，揭示了房地產泡沫在空間上的傳染性;張玉雙學者綜合采用指標法、因素回歸法和局部均衡法，從供給和需求的角度出發對全國的房地產泡沫度進行了研究;吳冠岑等人以均衡價格為基礎，通過構建房地產市場局部均衡模型，對我國35個城市的房地產泡沫程度及其分化現象進行了研究。

本文以西安市房地產市場作為研究對象，通過構建房地產泡沫測度評價指標體系，利用熵權法和功效系數法對2007-2018年西安市房地產泡沫進行測度，以期為今后西安市房地產行業的健康發展提供針對性建議。

一、研究地區概況及房地產泡沫測度模型

（一）研究區概況

西安市是國家中心城市，是西部地區的經濟、文化、交通中心，社會經濟地位舉足輕重。根據西安市統計年鑒，西安市城鎮人口從2007年的548.99萬人增長到2018年的740.37萬人，年均增長率為2.76%;城鎮家庭人均可支配收入從2007年的12662元增長到2018年的38729元，年均增長率為10.7%。

（二）房地產泡沫測度模型

1.測度指標選取

根據相關學者的研究[4-10]，結合西安市房地產市場狀況，本文選用房價收入比、商品房價格增長率/GDP增長率、單位土地費用購置增長率、房地產貸款余額/金融機構貸款余額、城鎮人口增長率、房地產投資/全社會固定資產投資、商品房施工面積/商品房竣工面積、商品房竣工面積/商品房銷售面積共8個指標（表1）對西安市2007-2018年房地產市場泡沫進行測度研究。

2.研究方法

本文采用功效系數法得到單項指標的功效系數Di和利用熵權法確定各評價指標權重。

3.綜合預測度指數分級

根據西安市房地產市場發展的實際情況，參考相關研究成果，將房地產泡沫綜合預測度指數分為安全（>60）、警戒（60-0）、危險（<0）3個等級。

二、結果分析

根據熵權法求得各評價指標的權重后，確定2007年-2018年各年的功效系數Di、房地產泡沫綜合預警指數Y。

（一）西安市房地產泡沫綜合預警指數總體上呈現下降趨勢

從圖1可知，在2007年-2018年間，房地產泡沫綜合預警指數從安全級別的綜合預警指數99.65下降到2018年危險級別的綜合預警指數-29.7。其中，2011年的綜合預警指數突破警戒值降到52.91后于2012年回升到綜合預警指數72.5;但自2012年后，于2016年再次突破警戒值，逐年下降至2018年的-29.7，同時突破了危險級別。

（二）2011年房地產泡沫綜合預警指數突破警戒值

2005年、2006年和2007年，國家分別出臺了“新國八條”、“國六條”和“回歸保障健全廉住房制度”，使得國內房地產市場逐漸保持穩定發展狀態。受2008年國際金融危機影響，住房投資性需求減弱，綜合預警指數有所下降，2009年-2010年，國家實施4萬億貨幣資金政策，推動了房地產市場的快速發展，再加之金融危機的影響，使得西安市房地產市場泡沫綜合預警指數于2011年突破了警戒值。

（三） 2016年房地產泡沫綜合預警指數再次突破警戒值

從房價收入比指標來看，盡管在整個研究期內該項指標整體上處于警戒值以上，但于2018年達到了9.54，表明泡沫程度更為嚴重;從商品房價格增長率/GDP增長率指標來看，西安市房地產市場該項指標自2015年已經開始上升，到2017年已達到2.2777，突破了警戒值2，2018年已達到了3.55，表明房地產市場已存在嚴重泡沫;從房地產投資/全社會固定資產投資指標來看，在整個研究期內，該項指標均超過滿意值0.1，自2015年后，整體上處于警戒值以上，表明西安市房地產市場開發投資過快，已經存在嚴重泡沫;從單位土地費用購置增長率指標來看，該項指標于2016年突破警戒值0.2，達到0.2339，到2018年已上升到0.326，表明泡沫程度已經嚴重。其他指標在不同程度表現出了相似的結果。

綜合以上各項指標的結果，使得西安市房地產市場于2016年再次突破警戒值之后，一路下降到2018年的-29.7，達到危險級別。

三、結論與建議

（一）結論

本文從需求和供給兩個方面構建8個指標對西安市2007年-2018年間的房地產市場泡沫程度進行實證分析研究，結果表明：

第一，2007年-2018年間，西安市房地產市場泡沫綜合預警指數總體上呈現下降趨勢：從2007年安全級別的綜合預警指數95.36下降到2018年危險級別的綜合預警指數-29.7。

第二，研究期內，西安市房地產市場在2011年、2016年及以后存在房地產泡沫，且嚴重程度有所加劇。

（二）建議

第一，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產市場定位，使住房回歸居住屬性，避免淪為投資投機的工具。政府積極努力采取限購、限貸、增加土地和房屋供應面積，整頓規范房地產市場，打擊違規違法，同時正確引導輿論等各種措施，認真承擔房地產調控的主體責任。

第二，完善住房保障制度，擴大住房保障人群覆蓋面，積極發展共有產權住房制度，加快老舊小區及城中村改造，努力提升人居環境。

第三，健全對地產市場健康發展有利的長效機制，完善房地產市場動態監管機制，推動房地產市場經紀機構誠信體系建設，杜絕房地產市場無序、混亂發展，進一步穩定房價。（作者單位：陜西省土地工程建設集團有限責任公司西北分公司）