廣西養老地產現狀

【摘 要】 全球老齡化問題日益加劇，養老產業成為房地產項目的新類型在中國的發展范圍擴大。如今，廣西也進入人口老齡化的社會發展階段，在廣西的養老地產層出不窮。根據廣西的養老地產發展現狀分析其發展情況，從結論中得出，廣西的養老地產想獲得可持續發展，還需要從全方位研究其所具有的特色，根據廣西的消費市場特點來進行養老地產的推廣。

【關鍵詞】 人口老齡化 養老地產 社區模式

一、養老地產的興起

2019年全球人口老齡化問題加劇，中國人口老齡化速增世界第一。據統計，2018年底，我國60周歲以上的老年人人口接近2.5億，占人口比例17.9%。預計2030年，中國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家，2050年，社會進入深度老齡化階段，60歲以上人口占比超30%。廣西已進入典型的人口老齡化社會，截至2018年底，廣西60周歲及以上人口占全部人口的14%，60周歲及以上人口達730萬人。

人口老齡化是全球各國都關注的社會問題，影響到一個國家的經濟發展與社會發展。每個國家、地區在養老問題上都具有各自的特點。中國作為人口大國，也開始針對養老問題出臺各類政策與制度，其中養老地產就是一個特殊類型。

成功的國外養老項目，例如美國加利福尼亞州、佛羅里達州的太陽城，是美國最為成熟的養老地產項目之一。地理位置都選在氣候相對溫和的地區，且地廣人稀。每個太陽城項目，都會設置相應的醫療機構、私人看護，根據入住者的需求及經濟情況定制相應的入住計劃，從而達到客戶滿意度的最大值，這是太陽城成功的最大原因。就廣西的地理條件而言，與太陽城的選址方向是完全符合的，可以借鑒一定的先進經驗進行養老地產的打造。

整體市場看，養老地產項目空置率普通較高，分別在35%-45%之間。養老產業屬于非快速消費型產業，需要有耐心的培育期。一般養老院入住率要達到75%-86%才能盈虧平衡。但是較高的空置率并不代表城市過度建設或者供給過剩，而是因為養老產業在中國還處于早期階段，從消費市場來說，中國的養老觀念還未培養出成熟的消費觀。還有一部分消費潛力尚未被開發到養老市場。多數人，尤其是像廣西這樣相對落后的省份，消費者的傳統養老觀念重，對形成有效的認知，比如照護式養老模式尚未形成。由此，廣西的養老消費市場還存在一定的潛力未傳導到養老市場。從供給的角度，目前運營商和養老地產開發商，針對中國市場都還處于摸索的階段，廣西亦是如此。目前大多數開放商，通過借鑒國外成熟養老地產經驗，希望可以落地中國。但中國無論是經濟發展，還是消費觀念或消費結構都和發達國家有很大的區別。由此，中國的養老地產模式必須要適應本國的消費特點及市場結構，開發商必須要根據中國的國情來制定項目開發的方向，才能在養老產業擁有一席之地。避免出現入住率不高，或是后續養老服務無法實現的情況，導致消費者及市場的流失。由于養老地產在中國還處于一個早期摸索階段，也同時具有無限的開發可能性，所以開放商需要在這一階段把握好方向，逐漸成長發展起來。

二、廣西養老地產的興起

據調查分析，高端項目比中端項目入住率普遍較高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹會、上海親和源、廣州祈福護老公寓等高端養老項目的入住率都是在95%以上。廣西的養老產業想要得到良性發展，可以借鑒這類成功項目的經驗以適應中國的養老模式，在廣西消費者心中占領市場。近幾年，廣西的養老地產開始逐漸增多，主要是由于廣西的氣候適應，空氣環境優質，旅游城市較多，適合養老產業的開發。尤其是北海、桂林這樣的旅游勝地，吸引了全國范圍大量的游客移居到此。近年來，廣西的消費水平逐年增高，人們對生活品質的追求也在不斷提高。就廣西的經濟發展水平，完全可以將養老地產根據地區經濟的發展程度，設定為具有廣西特色的高端養老地產項目，以提高養老地產的去化率。

為積極應對人口老齡化，滿足日益增長的養老服務需求，目前，廣西壯族自治區人民政府出臺《關于促進養老服務業加快發展的實施意見》強調，落實土地供應和土地稅費優惠政策，加大對養老服務業的扶持力度。《實施意見》明確，對營利性養老機構建設用地，按照國家對經營性用地依法辦理有償用地手續的規定，優先保障供應，并制定支持發展養老服務業的土地政策。

在2019年的廣西大健康產業峰會上，會議大力推動廣西大健康產業項目落地。廣西作為中國唯一與東盟既陸地接壤又有海上通道的省區，有著獨特的區位優勢、資源優勢、生態優勢、長壽品牌優勢、政策優勢和后發優勢，發展大健康產業是非常適合的，且具有得天獨厚的條件。廣西地域分布特色不同，每個區域都有自己的環境特點，完全可以在不同的區域打造具有當地特色的大健康產業模式，優良的生態環境也給投資者帶來了很多天然的便利條件。因此，近年來廣西吸引著眾多的投資方到此，大力發展大健康產業。

21世紀是數字化的時代，我國在全國范圍內開始打造智慧型城市，智慧養老的概念也開始深入大健康產業中。智慧養老強調使用物聯網，大數據和智能技術相結合。智慧化養老社區在廣西已有成型的項目，它就是嘉和城芳華里項目。作為廣西廣電網智慧養老社區重要示范點，嘉和城芳華里走在了養老地產的前列。利用智能化全維度植入生活的每個角落，從生活的每一個方面為居住者提供生活的便利與安全，對居住者的生命安全及健康都做到了周全的保護，且能夠從硬件配套設施以及精神娛樂設施上，全方位的豐富居住者退休生活，從而實現其對養老的要求。

廣西北海的世紀愛也是目前廣西著名的旅居養老項目之一，項目面積為261萬平方米，開發公司是中信國安集團有限公司實施健康養戰略的產業發展平臺。目前，該公司已經初步形成“養老+醫療+金融”業務格局。

作為世界唯一獨特的喀斯特地貌，擁有“山水甲天下”美譽的桂林，近幾年也成為養老地產投資商的重點發展地區。2018年1-11月全桂林市接待游客9376.85萬人次。近年來，除桂林本地人，也吸引著大量外地人前來購房養老。這些來桂林購買“養老房”的外地消費者，大多屬于高收入目標客戶，大多是看中桂林的居住環境，自然風光。加上這幾年廣西經濟的高速發展，特別是隨著“再造一個新桂林”戰略的實施，臨桂新區成為桂林樓市的主戰場，各類開發商如雨后春筍般涌現。新樓盤的類型也會隨著市場的需求進行調整，而養老地產就是其中之一。據了解近年來桂林在養老地產以及推進智慧養老等服務體系建設方面已有投入。例如位于臨桂區的信和信桂林國際智慧健康旅游產業園項目開工建設以來一直備受關注。據了解該項目主打集科學研究、教育培訓、生態旅游、養生養老、醫療護理、健康養生為一體。作為園區核心板塊的中醫旅游養生小鎮以崇華中醫街為龍頭建設以中醫藥養生為主題的國際養生旅游度假區現已建成9萬平方米并交付使用。據了解，目前桂林一些開發商在樓房設計上已經融入了“適老”元素如公共部分設置防滑走廊、加長加寬電梯、無障礙通道等。一些物業管理水平高的小區甚至開設了日間照管中心為老年人提供活動場所。就桂林市場而言，養老地產其實已經開始出現早期概念的形成，因為桂林好山好水的“國際旅游勝地”稱號，擁有相對發達的旅游業，吸引全國范圍的消費者前來購買適合養老的居住房。但養老地產的概念如果要在短期內得到實現，就必須有政府以及國家政策的支持。就這一點，養老地產的開放商需要時刻關注有關政策的實施。且需要與醫療機構進行有規劃的合作，因為養老地產的特殊性，配備專業的醫療服務是必須的。針對養老地產的消費者，這一項服務對于他們而言也是十分具有吸引力的。養老地產想要做到長期可持續的發展，就必須不斷完善其配套服務。跟普通類型地產不同的是，養老地產的成本相對較高，因為除了銷售房子，所有的服務、配套設施都需要投入大量的資金進行打造。且投入是一個長期的過程，因為配套設施是需要持續維護的。針對這個問題，開放商也必須要有一個長遠的融資計劃，制定可行性的投資規劃。制定符合項目收益標準，且也能適應消費者能力的定價策略。

三、養老地產的概念轉變

廣西的養老地產要從概念炒作回歸到理性思考，從各種花式概念回歸到老年生活服務載體的本質上來，即讓老年人能夠在晚年得到全方位的理想生活，做到安享晚年。老年地產的核心是溫馨細致的適老化空間和應用設計，科學高效的健康管理，充實有趣的社區生活、心理疏導和行為管理，科學豐富的營養飲食，高效嚴謹的應急反應體系。這就包括了養老地產不僅要有優質的居住環境、先進的配套設施、人性化的服務團隊、還要有及時處理臨時性情況的體系及醫療機構。所有的細節都要做到最好，才能讓消費者滿意，養老地產要真正走向成功，必須建立自己的品牌，從而在市場中占有一席之地。中國的養老觀念里，子女是有責任贍養老人的，所以，養老地產的目標客戶不僅僅是老年人，也包括其子女，即養老地產應該是具有家庭消費性質的產品。要獲得這個市場，首先要在這些家庭中建立相應的消費觀念，從而實現整體收益，實現可持續發展。而在廣西打造這樣的消費觀念，還需要一定的時間，且根據家庭收入，以及醫療保險來制定符合廣西養老地產消費者的適用方案。例如，由于一胎政策造成的多數老人家庭的4+2+1結構中對老人和子女同時照護的困境。因此圍繞子女贍養老人和家庭消費進行一系列服務創新宣傳，市場接受度會相對更高一些。且從這個角度來進行宣傳，也能讓負擔老人贍養的子女找到方向，一定程度上也滿足了他們的消費需求。養老地產的存在與發展，是為了適應社會老齡化加劇、子女贍養負擔重的迫切需求。

四、養老地產與社區

廣西想要打造符合其地域特色的養老地產，應該建立專業的養老社區，結合本地情況，從社區+保健+地產模式開展。配備社區養老公寓應該具備的設施，盡可能從打造高端養老地產開始，規模以小為主。中國的社區服務其實一直具有很強的國家特色，養老地產項目的運營，需要政府及相關部門支持與合作。廣西地大物博，完全有條件以專業社區養老模式為基礎，借鑒國內外先進的養老產業理論及模式，打造具有廣西特色的養老社區。把養老地產與社區服務相結合，建設成有廣西特色的養老社區，與政府合作。同時，可以在養老社區建設中創造很多就業機會，減輕現在畢業生就業難的現狀，這能夠一定程度上的帶動社區經濟發展，是雙贏的策略。如果通過打造養老社區的方式，給當地經濟創造價值，政府也一定會在政策與制度上給予支持。所以，在進行養老社區建設中，開發商必須要與當地政府緊密合作，將養老社區的各個服務機構，例如：醫院、銀行、購物中心、快遞、老年大學、圖書館、建設娛樂場所等都串聯起來，制定符合養老社區運營管理的策略。讓生活在養老社區的居民，真正的感受到養老地產的優越性，形成適應現代社會的養老概念。養老社區如能打造成功，將會是具有廣西特色的養老地產模式，屬于廣西特有的養老地產品牌。

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作者簡介：馬娜（1986年），女，漢族，廣西桂林。碩士研究生，研究方向：工商管理，廣西警察學院，廣西南寧市，530028。