淺析房地產企業會計核算存在的問題和改善措施

崔飛

摘 要 經過多年的發展，房地產行業已在我國經濟中占據重要地位，且未來一段時間內該情況將持續保持下去。因此，房地產行業的健康發展對國家經濟體系的健康運轉具有極為重要的意義。但是，房地產開發行業因其自身業務特點，導致其會計核算較其他行業的會計核算更為復雜、更具有特殊性。房地產企業會計核算的精準性，直接關系到企業的健康發展，而在更為深層次的方面則會影響到行業經濟乃至國民經濟的健康發展。本文重點研究房地產企業會計核算的問題并提出改善措施。

關鍵詞 房地產 會計核算 問題 改善措施

一、房地產企業會計核算的重要性

在當今金融業高度發達的時代，發行股票融資具有籌資風險小、可以提高企業知名度、為企業帶來良好的聲譽、籌集資金金額大、所籌資金具有永久性、無到期日、不需歸還、沒有固定的利息負擔等眾多好處。其通過資本市場融資成為眾多企業的首選，以上目標的實現首要條件就是財務管理工作滿足相應的要求。而對于財務管理工作而言，會計核算是所有工作的基礎，以會計核算為基礎生成的各類報表、財會數據，直接影響企業財務信息質量。

因此，高效、精準的會計核算工作直接關系到企業經營管理決策的科學性和財務信息質量的優劣性，對企業經營管理目標的實現具有重大影響。

二、房地產企業會計核算存在的問題

（一）企業會計制度不完善，會計核算科目設置過于復雜

與生產型企業的永續經營假設不同，房地產企業的存續依托于項目開發，項目開發完成、產品售罄即宣告企業不再有存續的意義。另外，由于房屋開發銷售周期較長，房地產公司生產經營管理過程中涉及的內容復雜多變，產品開發周期內不僅面臨著來自市場供需方面的變動，而且還要面臨宏觀政策調控。這就使得會計核算涉及的內容及環節具有多變性和多樣性。房地產企業所處的行業特點，必然導致會計核算中各種問題層出不窮，這類問題在規模較大的跨區域經營的房地產企業體現更為突出。房地產企業由于自身的局限性，很難制定并持續更新會計核算制度以保持制度的完善性，遇到這類問題只能由企業財務人員依據企業會計準則結合自身工作經驗及行業通常做法作出職業判斷。判斷的偏差會導致企業會計核算的失真甚至錯誤，這就會直接導致企業財務會計信息的不準確甚至失效等眾多問題。

企業會計制度自身系統性與統一性目前尚不夠完善，對會計核算科目的設置沒有較為完善且細致的規定。另外，財務軟件經過多年的發展后，多數能夠實現一套軟件全國聯網共同使用，企業總部為方便及時提取各類數據，集中力量維護財務軟件，降低維護成本，多數采用總部統一管理和維護財務軟件的工作方式。但是，這種工作方式存在極大弊端，不同的項目公司面臨的市場環境及政策環境不同，從而衍生出不同的管理需求及核算要求。為滿足管理需求，所有的核算需求均需集成在一套財務軟件之上，在企業會計制度未能給出詳細的解決方法之前，會計核算及會計科目設置由于不斷的集成，最終會導致設置過于復雜。復雜的設置會加劇會計核算的難度，并削弱會計核算的時效性及準確性。

（二）會計核算不能及時反映企業財務風險及資產盈虧狀況

企業財務風險是指在各項財務活動過程中，由于各種難以預料或控制的因素影響，財務狀況具有不確定性，從而使企業有蒙受損失的可能性。為維持房地產行業健康持續發展，各類宏觀調控措施不斷出臺并調整，會計核算作為一個記錄反饋的過程，對重大企業財務風險的反饋明顯滯后。此外，會計核算難以反饋管理措施失誤給房地產企業帶來的風險，主要表現在成本管控方面全憑項目管理人員基本素養，因項目管控不利或其他原因導致的“跑冒滴漏”在會計核算中無法有效體現，會計核算反映的損失均為已發生的既定事實，無法提前做出預警。房地產行業的預售制銷售特點導致現金流與收入確認時間錯位，使收入確認具有極大的滯后性，此時核算出來的會計利潤對房地產開發企業基本失去意義。

此外，在政府宏觀政策的引導下，房地產行業由原先的單純開發銷售逐漸過渡為開發銷售加自持的模式，未來房地產行業將更多地承擔社會責任。這種責任主要體現在房地產開發企業自持大量住房，該類自持住房因政策限制不能用于銷售，僅能用于出租，且租賃期限一般為10年甚至更長。針對這類自持物業，會計核算中應遵循歷史成本為主、公允價值為輔的計量原則。然而，由于商品房這類產品的特殊性及自持時間較長等原因，自持物業不論是采用歷史成本計量還是公允價值計量均有缺憾。具體表現為：第一，若自持物業采用歷史成本計量，房價上升過程中無法體現自持物業的增值部分，房價下降過程中雖然能夠保持賬面成本不變，為防御危機構筑一條天然防線，但是會因此產生資產泡沫，虛增賬面資產價值。第二，若自持物業采用公允價值計量，房價上升過程中會計核算的價值同時增加，有利于真實反映賬面資產價值。但是，由于該部分資產銷售受限，資產價值難以確定，因此公允價值的可靠計量也就具有較高難度。房價下降過程中會直接刺破資產泡沫，加速危機的傳導過程。所以，自持物業的會計核算具有較大的主觀性，該類資產的盈虧狀況難以客觀計量。

（三）財務業務一體化核算系統不成熟

財務業務一體化是將企業經營中的三大主要流程，即業務流程、財務會計流程、管理流程有機融合，將計算機的“事件驅動”概念引入流程設計，建立基于業務事件驅動的財務一體化信息處理流程，使財務數據和業務融為一體。隨著市場競爭日益激烈，傳統的會計核算模式已經逐漸不適應現代企業的管理需求，財務業務一體化核算模式逐漸走入人們的視野，成為企業管理中一個新的選項。財務業務一體化進程的初衷是為了提高企業經營管理效率，但是，這種新的核算模式沒有歷史經驗可以借鑒，且每個房地產開發企業都有自己的管理思想、管理需求和管理手段，將業務流程、財務會計流程、管理流程有機融合，形成一個新的集成系統，對企業系統建設者水平要求較高。即使房地產開發企業按照當前所需設立的一套完整的一體化核算體系，但是，隨著業務的發展與經營規模的擴大，管理需求會不斷地發生變化。另外，不同區域、不同產品其業務處理呈現個性化趨勢，企業在適應這些需要的時候，需要不斷處理各類特殊性業務。

在現實業務中，經常會出現財務人員發現核算明顯不合理的情況，但是出于系統控制的原因，不允許對不合理情況進行修正。這就背離了高效提取應用信息、提高企業經營管理效率的初衷。出現這種情況的原因，主要問題在于系統建設主導者未進行有效協同，財務人員不熟悉業務，業務人員不清楚財務核算。

三、改善房地產企業會計核算的措施

（一）完善會計核算制度并簡化會計科目設置

新的企業會計準則頒發之后，對房地產企業的會計核算提供了很好的指導，企業需要在會計準則基礎上充分結合自身及行業特點，形成自己的會計核算制度，規范會計核算流程。此外，房地產開發企業還應當根據實際情況，不斷調整完善會計核算制度，確保會計核算制度與時俱進，能夠滿足企業實際管理需求。

建立完善的會計核算制度之后，應當在企業會計準則及企業會計核算制度的指導下科學設置會計科目，設置會計科目之前必須了解清楚企業管理者的管理意圖及關鍵管理需求，將企業管理需求體現在會計科目設置的過程中。會計科目設置應當遵循簡化會計核算、易于提取信息用于分析、體現關鍵管理指標等原則，在聽取業務部門及管理層的需求之后分清主次，有所側重地實施，嚴禁不負責任地照搬照抄會計準則或者不分重點無限細化地設置會計科目。科學的設置會計科目，有利于經營管理信息的提取及會計從業人員減負，以此促進會計核算工作效率的提升和質量的提高。

（二）建立管理報表體系，彌補會計報表無法及時體現經營風險及利潤的弊端

針對會計核算反映的損失均為已發生的既定事實這一弊端，房地產開發企業完善會計核算的同時，應當建立與企業管理狀況相適應的管理報表體系。根據已識別的風險及管理漏洞，合理預計損失、動態更新管理報表，以動態結果與企業經營目標進行對比，實時監測企業經營狀況，及時對風險和管理漏洞做出有效規避或者彌補，將損失降到最低。

自持物業這一類型的業務因政策管控應運而生。在政策有變更之前，企業應當根據企業會計準則的要求及管理者意圖，合理判斷使用歷史成本計量或者公允價值計量。需要強調的是，計量方法一經確定，不得隨意改變，以保證會計信息的準確性。

（三）提升企業財務業務一體化核算體系建設能力及維護能力

企業在進行財務業務一體化進程中，一方面需要讓業務人員了解財務的工作思維及流程，聽懂基本的財務語言，以主人翁的態度在追求業績的同時更加注重企業的整體利益;另一方面需要讓財務深入業務部門，了解業務辦理流程及業務的實質，以提供高價值的財務管理服務。企業建設完成財務業務一體化系統后，需要不斷地維護，以應對不斷出現的新情況。一個合格的一體化核算體系，應當能夠滿足業務部門與財務部門的管理需求，能夠協同處理不斷出現的各種新業務，同時具有良好的人機交互界面，出現問題能夠及時進行人工復檢修正，以保證高效精準地提取各類高價值經營管理信息。

四、結語

我國市場經濟目前尚處于中高速發展階段，且發展時間不長，出現各類問題在所難免。當前階段，房地產開發企業在國民經濟中占有重要地位，單個企業的經營管理水平的提升對行業的可持續發展有極大的促進作用。因此，房地產開發企業需要從多角度思考，從多方面著手，采取多樣化措施，加強管理，提升經營管理水平。在這過程中，會計核算至關重要，是基礎中的基礎，需要所有的會計從業人員共同努力，不斷提高會計核算工作的質量，以滿足日新月異的管理需求。

（作者單位為福建金輝安徽房地產有限公司）

參考文獻

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