社會主義核心價值觀視野下兇宅買賣合同糾紛的司法適用

宋誠 張登

【摘 要】近年來在房產交易市場中，因受利益驅動，部分出賣人違背誠實信用及公序良俗原則，以故意或消極的方式隱瞞房屋歷史信息的真實情況而產生糾紛的案件越來越多，這類案件被稱為“兇宅”買賣糾紛。但因目前對于“兇宅”及其合同效力的認定缺乏明確具體的規范指引，往往更多依賴于法官個人心證，導致司法裁量結果不一。而從構筑社會主義核心價值體系而言，從司法解決路徑上導引“兇宅”案件救濟，圍繞出賣人的請求權基礎明確其應承擔的法律責任，這不僅是保護買受人利益的需要，更是確保司法裁判結果統一與公正的客觀需求。

【關鍵詞】 兇宅 合同效力 社會主義核心價值觀 法律責任

社會主義核心價值觀從國家、社會和公民個人三個層面，集中反映了社會主義意識形態的價值本質與價值追求，凝結了全黨全社會的道德共識和理想信念。司法審判工作不僅是適用法律，更是將社會主義核心價值觀的價值理念在案件審判中加以貫徹落實。近年來，隨著中國樓市的火熱，人民法院受理的二手房買賣合同糾紛也大量涌現。“兇宅”案件多涉及民法上的公序良俗、誠實信用原則的運用，“兇宅”也往往與封建迷信、民俗等概念交織難分，“兇宅”案件的處理結果在一定程度上引導社會風向。但針對此類案件的處理，我國尚不存在法律規范，學界尚未形成統一觀點，同類案件也存在同案不同判的情況，因此建立統一的“兇宅”司法認定標準并根據當事人的請求權基礎作出相應裁判規則具有重要意義。

一、重塑誠實信用及公序良俗原則

依據《中華人民共和國民事總則》第7條、《合同法》第7條規定，法律都明確地以“尊重社會公德”、“不得損害社會公共利益”、“不得擾亂社會經濟秩序”之詞句，對合同訂立過程中的法律行為進行了規制。涉“兇宅”合同糾紛案件屬于合同糾紛，其法律主體的法律行為理應受到上述原則規范。但是，在現實中之所以會發生涉兇宅案件往往就是處于房源信息掌握優勢地位的出賣人違背誠實信用和公序良俗原則，將涉嫌兇宅的房屋出售給購房者，造成購房者的利益實際受損以及后續的訴訟困擾。依據誠實信用原則，出賣人在房屋出售前應該完全披露房屋信息，特別是購房者在明確說明購房系為了結婚、養老等特定需求時，對于出賣人可能構成“兇宅”的披露義務要求應更高。誠實信用和公序良俗原則作為一項重要的法律原則，有利于彌補法律法規缺失的法律漏洞。

二、兇宅的認定標準及出賣人的披露義務

我們認為“兇宅”概念的界定應當堅持從狹義角度，實行嚴格標準，除購房人在購房時作出明確要求的外，僅將發生過人為致死的房屋認定為兇宅。[1]當然，“兇宅”的概念本身屬于主觀感知的體現，是一種規范評價上的權衡并非事物的本然譬如意外非正常死亡且陳尸多日的房屋是否構成兇宅就依賴于購房者和法官的內心價值衡量。但是從基本原則來看，從嚴把握兇宅認定標準更有利于弘揚核心價值觀。

“兇宅”的標準確定后，出賣人的披露義務對于房屋買賣合同效力有著實質影響，但目前我國并沒有明確的法律規范對出賣人向買方披露的信息范圍作出具體規定，因此明確房屋信息披露的內容就顯得尤為重要。就其涉兇宅披露義務而言，當房屋發生過人為致死事件時，一般應肯定出賣人的告知義務。從日常生活經驗及民間習俗來看，房屋內若發生過自殺等非正常死亡事件，往往會降低房屋價值，從而影響買受人的締約意愿，也應屬于信息披露的范圍。

三、擴張標的物瑕疵擔保責任內涵

根據我國《合同法》第153條、154條的規定，我國法律所指標的物瑕疵主要是指標的物質量存在瑕疵，使其在使用價值上不符合約定或者法定的標準，進而影響買受人合法權益。[2]但是，正是基于這一點的考量法院在審理涉兇宅糾紛案件時，如若只考量房屋的結構布局等物理狀況時，可能雖然達到了合同法的審查要求，但是卻忽視了房屋作為重要生活資料其內在價值。因此，在涉“兇宅”案件的法律糾紛中擴張標的物的瑕疵擔保責任就顯得確有必要。“兇宅”違背了人的心理追求，極大地降低了人們對于房屋價值的心理預期以及購買欲望。因為筆者主張將《合同法》中的標的物瑕疵擴張到價值瑕疵、效用瑕疵和品質瑕疵的范疇，確保法院在審理涉兇宅案件糾紛時不單單考量房屋本身的質量問題，更關注到房屋歷史的周邊因素以及買受人的實際心理評價，從而保護房產交易市場的秩序，促進誠信社會建設。

四、司法救濟路徑的邏輯體系配置

在合同簽訂后，在購房者不愿意繼續履行合同的情形下得主張對方因欺詐或重大誤解撤銷合同進行救濟為最優選擇，“兇宅”出賣人隱瞞房屋存在非正常死亡的事實，使得買受人在不知情的情況之下，違背真實意思，與出賣人訂立了房屋買賣合同。按照現實交易慣例，購房人在一般情況下不會選擇購買“兇宅”，“兇宅”成交價格也會明顯低于同等情況的正常房屋價格。出賣人為了防止“兇宅”信息透露后影響交易的達成，從而故意向買受人隱瞞了信息，違反了誠實信用和公平交易的基本原則，屬于欺詐行為，買受人享有對該購房合同的撤銷權。[3]

社會主義核心價值觀是市場主體面對新時代、新情況、新要求、新征程時必須一以貫之的價值追求。目前，在“兇宅”案件司法審判中存在著“兇宅”認定標準擴大化、請求權基礎檢索失范、合同效力認定隨意等問題。從另一個層面講，就是沒有將社會主義核心價值觀的精髓指導民商事審判實踐。[4]在涉案合同效力存在瑕疵的時候，應根據購房人的請求權基礎作出撤銷合同或者承擔違約責任的司法裁判，而不應簡單的以違反公序良俗原則認定合同無效。

參考文獻

[1] 參見韋志明：《“兇宅”類案件中的法律論證評析》，載《法學評論》2015年第3期。

[2] 劉春英：《誠實信用原則綜論》，載《河北法學》，2006年第5期。

[3] 杜景林：《買賣法中瑕疵權利的規制問題》，載《法學》2009年第5期。

[4] 吳進福：《涉及“兇宅”糾紛案件的處理問題探討》，載《人民司法》，2006年第9期。

作者簡介：宋誠（1986年-），男，漢族，籍貫：江蘇淮安，淮安市中級人民法院法官助理，法學碩士，民商法

張登（1991年-），男，漢族，籍貫河南信陽，淮安市中級人民法院法官助理，法學碩士，訴訟法律制度。