承租人優先購買權相關問題的思考

【摘 要】 承租人優先購買權的性質應是一種形成權。承租人在其優先購買權被侵害時，基于他和承租人的合同在其出賣房屋時就已訂立，因此出租人承擔損害賠償責任的性質是違約責任。所以，該賠償責任范圍就應該根據違約責任的一般規則處理。承租人主張合同無效的請求應在滿足特定條件時得到支持。

【關鍵詞】 承租人 優先購買權 形成權 損害賠償 合同效力

前 言

《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》其中第21條確認了承租人優先購買權受侵害的法律救濟方式，即可以請求出租人承擔賠償責任。但對于承租人可獲賠償的性質以及范圍沒有明確規定，這種賠償責任到底是違約責任還是侵權責任？根據這個司法解釋的規定，對出租人根據優先購買權受侵害主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的請求持否定態度。承租人行使優先購買權對出租人與第三人訂立的合同效力有什么樣的影響？本文從性質、法律救濟、對出租人與第三人合同效力的影響三個角度分析承租人優先購買權。

1.承租人優先購買權的性質

目前學界對承租人優先購買權性質的爭論主要在于其是一種形成權還是一種期待權，亦或是附強制締約的請求權。以下分別對這三種觀點進行闡釋： 第一、形成權說。承租人僅以其一方的優先購買租賃房屋的意思表示即可在他與出租人之間成立合同。[1]此外，王澤鑒認為它還是一種附條件的形成權，還有其他學者包括孫憲忠以及崔建遠都持這一觀點。第二、期待權說。所謂期待權，是法律賦予權利人或者權利人和義務人之間依據合同的約定，對現在權利要件欠缺、還沒有完全實現的利益予以期待獲得的一項權利。 [2]該說認為，承租人在什么時候能夠或者究竟能不能使其優先購買的權利得到實現，取決于出租人出賣他房子的時間。第三、附強制締約的請求權說。該說在認可優先購買權性質是請求權的基礎上，還認為該權利負擔給了出租人必須對承租人主張優先權這個要約予以承諾的義務。[3]

筆者比較贊同第一種觀點，但附條件的形成權說有不妥之處。原因在于：首先，出租人出賣租賃房屋確實是承租人優先購買權的前提，但卻是其產生的條件。其次，“同等條件”也不是承租人優先購買權產生所依附的條件，而是承租人優先購買權的行使的限制性條件，承租人優先購買權與行使承租人優先購買權是兩個不同的概念。第二種觀點亦有不妥之處。期待權是權利人以目前已經現實化的一部分權利為條件，為取得未來的完整權利而予以期盼的一種權利。換言之，期待權的期待是以現實的部分權利為前提。而出租人在未售出租賃房子的情況下，優先購買權并沒有形成，何談部分權利？第三種觀點有不合理之處。出租人主動告知承租人相關事實，承租人主張優先購買房屋的情形似乎不能包括在這種學說里面。

2.承租人優先購買權的救濟

《解釋》第21條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。”該條規定明確了出租人侵犯了承租人的優先購買權，負有損害賠償的責任。但究竟這種責任是哪種性質的責任，很多學者對此表達了不同的看法。主要有下列三種學說：第一、侵權責任說。在王澤鑒教授看來，形成權有不被侵害的特性，所以出租人不遵守告知承租人的法定義務，承租人只能適用侵權責任來主張損害賠償。第二、締約過失責任說。王利明教授的觀點是出租人對承租人負有強制承諾與其簽訂買賣合同的責任，出租人怠于履行這種規定的義務，導致承租人優先購買權遭受侵害，他應該承擔因自己過失造成承租人損害的責任。[4]第三、違約責任說。這種觀點認為承租人優先購買權只是一種法律規定的債權，其并不能排除其他人，承租人僅可以《合同法》的相關規定請求人民法院判令出租人承擔違約責任。[5]楊會教授也持違約責任這一觀點。他認為這種違約責任的屬性不是基于“形成權不可侵害”，而是從承租人優先購買權權利本身所對應的義務主體是出租人這樣的特定主體，基于義務主體的相對性論證違約責任說。

筆者認為出租人沒有告知承租人出賣房屋的事實，由此侵害承租人優先購買權應承擔的損害賠償責任是違約責任。承租人優先購買權是一種形成權，承租人在出租人出賣房屋時即享有該權利，承租人有權以同等條件和出租人訂立買賣合同并主張該合同優先于出租人與其他人訂立的合約。出租人沒有告知又或以其他方式侵犯承租人的優先購買權，即違反了該合同的義務，理應承擔違約責任。那么損害賠償的范圍就應該按照違約責任的一般規則，既包含直接損失，也包含間接損失。

3.出租人與第三人合同效力的問題

《解釋》21條規定，承租人以優先購買權受侵害起訴至法院，要求否認出租人與第三人合同的效力，不能被支持。該條解釋有效防止了承租人利用法律惡意進行訴訟，通過訴訟主張合同無效，然后自己可以從中獲得權利受侵害的賠償。何謂惡意？惡意就是指承租人沒有購買該租賃房屋的想法或者明明知道即使承租人與其他人簽訂的買賣合約因無效而被撤銷后，自己也沒有能力付得起購買該房屋的價款，只是以優先購買權受侵害作為訴訟事由，請求人民法院判令出租人承擔賠償的責任。為什么要把承租人的購買意愿以及購買能力作為衡量承租人能否主張承租人和其他人訂立的合同效力的一個重要因素呢？因為當承租人不具備這兩個條件時，假如他可以主張合同無效，那出租人與其他人合同被宣告無效后，承租人很顯然不會也沒有能力購買房屋，這就導致出租人不得不重新找尋其他買受人出現。出售房屋對出租人來說，所需的成本較大。同時，這不僅損害了其他人的利益，也對承租人是無益的。那在出租人具備這兩個條件時，還需要考慮買受人是否具有善意，才能決定承租人是否有權主張合同無效。所以，沒有考慮到出租人與第三人惡意串通簽訂的買賣合同的情形，一味否認承租人沒有權利主張出租人與其他人之間訂立合同無效也是《解釋》21條的不合理之處。首先，根據《合同法》52條的規定，合同一方與第三人或者其他人惡意串通，損害他人的利益，該合同當然無效。如果此時的承租人完全沒有能力或者沒有意愿購買房屋，這條解釋的功能似乎仍能發揮作用，但是承租人有能力購買且有意愿購買，出租人僅能主張損害賠償而不能主張合同無效，從而自己享有房屋物權對承租人來說是不公平的。雖然出租人主張損害賠償可獲得其不能享有房屋所有權帶來的直接損失和間接損失，但是說到底損害賠償責任是補償性責任，對于承租人因此遭受的情感損失并不在此范圍。并且對于很多主張優先購買權的承租人來說，取得房屋所有權比獲得同等金額的損失賠償更有利，比如公司距離房屋較近、孩子上學等。所以，筆者認為這條司法解釋一味排除承租人主張合同無效的權利對承租人是不合理的，應該在認定出租人和第三人惡意串通情況下，區分承租人是否有能力且有意愿購買房屋，從而認定承租人可否主張合同無效。

【參考文獻】

[1] 冉克平.論房屋承租人的優先購買權—兼評最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第21- 24條[J].法學評論，2010，（4）：138.

[2] 王利明.民法學[M].北京：法律出版社，2017.

[3] 曹有康.論承租人優先購買權法律性質及效力[J].懷化學院學報，2018，（8）：90.

[4] 王利明，崔建遠.合同法新論·總則[M].中國政法大學出版社，2000：178.

[5] 梁慧星.如何看待承租人優先購買權[J].人民法院案例選（月版），2009（4）：49.

作者簡介：徐霞（1994-），女，漢族，學生，碩士在讀，單位：成都理工大學，研究方向：民商法方向