房地產建設的項目管理

呂忠喜

摘要：如今，在世界許多國家和地區，房地產業的高速發展為城市面貌的變化作出了突出貢獻，房屋作為人們生活的必需品，也已成為拉動經濟增長的重要支柱，極大地推動了社會生產力的發展，為人民生活和社會活動提供了基本場所。房地產業發展項目涉及土地、環境、資金、技術等多方面因素，是一項十分復雜的系統工程，具有較長的施工建設周期，另外，房地產業發展項目一般分為前期工程決策階段、項目設計開發階段和項目施工建造階段。只要保證施工項目各環節之間的緊密聯系，充分協調配合，就能高效率、高質量地完成施工項目建設，獲得較高的經濟效益，社會效益以及環境效益。房地產項目開發企業作為管理主體，是項目設計、施工和竣工交付的全過程決策過程的引導者和責任者，具體負責所建項目的施工全過程。

關鍵詞：房地產建設;項目管理

在房地產建設工程的建設過程中，建設部門的建設管理是一個復雜的系統工程。當前，房地產開發建設企業的管理水平普遍較低，企業的經濟效益仍低于國際平均水平。由于房地產和建筑市場的其他法規，利潤開始下降。通過發揮潛力，提高項目管理水平和項目管理人員素質，并不斷創新和發展，是的房地產建筑企業可以生存和健康發展。對此，本文分析了房地產項目管理的必要性及相關措施。

1房地產工程項目管理的基本內容

1.1施工安全管理

建筑安全管理是房地產項目管理的重要內容之一，只有把建筑安全管理貫穿于房地產項目的開發全過程中，才能保證房地產項目的順利完成，但現階段的建筑安全管理還存在著諸多安全問題，這些安全問題的存在必然會對整個房地產項目的安全產生負面影響，進而影響到整個房地產項目的發展。如果對施工安全管理工作不負責任，就會造成施工過程的延誤，進而導致工程項目無法如期完成。因此，只有持續加強施工安全管理，嚴格控制每一個管理環節，才能保證施工的順利進行，大大提高房地產項目的經濟效益[1]。

1.2工程質量管理

工程質量管理指由建設單位基于國家級地方工程規范與標準，針對施工方、監理方、項目部內業系統實行工程基本質量控制。工程驗收管理是現場質量管控的核心環節，要求房地產企業堅持技術方案與工程樣板先行，加強對設備原材料進場、施工關鍵工序的控制，落實施工現場日常巡視工作，完善設計變更與現場資料管理等內容。

1.3工程進度管理

工程進度管理應基于房地產企業經營目標設置工程管理行動計劃，結合施工工藝客觀需要、企業經營情況、項目融資階段、資源配置情況等完成《項目施工總進度計劃》的編制，交由建設單位、監理單位進行審核，并將其分解為每月進度計劃、資源供應計劃等，完成進度預警機制的設計。同時，企業需加強與施工方的溝通交流，及時掌握施工方的時間計劃安排，倘若涉及計劃變更的問題，需及時針對現場施工計劃、資源配置情況進行調整，保障與企業經營進度目標相一致。

1.4工程成本管理

投資控制是項目成本管理的核心。執行現場費用管理時，應按節點支付進度款，并在合同中列出重要節點和資源，以確保項目計劃的執行和項目的及時推進。在設計變更和現場變更方面，應注意建立項目簽證管理、合同較低記錄等制度，加大對項目簽證的審核力度，確保及時有效地辦理現場簽證。

2房地產強化項目管理必要性

2.1房地產項目普遍性

在房地產企業的日常管理工作中，無論是從事建筑工程的建造施工活動還是從事建筑工程項目的運營活動，都具有工程項目管理要素的鮮明特征，具體的監督管理工作以及制度的落實和執行過程都是工程項目管理工作的主要內涵。所以對工程項目的管理延伸到了房地產企業的各種經營活動中。從戰略管理、工程投資管理、市場營銷和財務管理等方面來看，工程項目管理的基本理論和方法可作為上述管理內容的參考標準和理論依據。

2.2項目管理是企業重要組成

房地產公司通常都會設定自己專屬的戰略計劃，通常房地產行業的企業戰略都包括工程項目建設計劃，成本投資計劃和工程項目。雖然這三個不同層面所設計到的范圍是有所不同的，但這些戰略規劃都必須通過企業的行動落實來完成。對于建筑企業的核心業務活動，日常的企業運營活動基本上確保了企業的連續和穩定運營，工程建設活動可以促進企業的創新發展，占據新的市場領域和市場地位，是房地產企業戰略層面上的重要組成部分。

2.3項目管理是房地產企業基礎

整個建筑行業的市場條件將直接影響房地產公司的日常生產經營活動，這將造成房地產公司的業績，建筑項目或物業服務等內容有明顯的下降。為了尋找企業的穩定和長遠發展，房地產公司必須開發成本更低，技術水平更高的新的建筑施工技術以及具有創新性的建筑工程產品。建筑業企業品牌工程項目的建設，將有效提升房地產企業在市場運作競爭中的戰略優勢，增強行業內的市場競爭力，從而更好地促進房地產企業的穩定、健康發展[2]。

3 房地產企業項目管理問題與對策

3.1 缺乏可行性

一些開發企業對工程項目前期可行性研究不夠重視，導致其市場定位出現偏差，導致工程項目建設不符合市場預期，工程項目可行性測算工作不嚴謹、不詳實，導致工程投資決策缺乏理論依據和數據依據。由于這類工程項目的投資決策沒有經過前期科學嚴謹的研究分析，基本上可以說，這類投資決策是不科學、不準確、不可靠的，而且建筑企業的投資收益也存在著巨大的風險。

3.2 設計監理不當

由于建筑工程項目的設計單位的管理體系已經明顯無法適應現代的建筑行業的發展要求，所以在建筑工程項目的設計中引起了很多設計缺陷和問題。這些設計的缺陷會直接反應在工程項目的施工過程中，施工問題排除了人為因素的影響后，主要就是工程項目的設計階段的問題了。一些建筑項目從施工開始到項目竣工完成，發生了一系列的設計方案的變更，由于設計圖多次變更，給工程項目的施工帶來了很大的影響和干擾。在建筑工程設計階段常見的問題主要有：缺乏嚴謹合規的設計招標程序，忽視了設計階段的投資成本控制，缺乏對工程項目設計的監督和管理工作，設計文件的管理缺乏制度化的約束，規范的文件管理也有明顯的缺陷。建筑施工企業對工程項目的設計缺乏必要的重視，在工程項目的施工階段更多的是注重施工費用的管理和控制，經常投入大量的人力和物力來管理和控制建筑工程施工建造的成本使用，但很少考慮如何在工程項目的設計階段就獲得合理的成本控制方案。從實踐來看，建筑工程項目施工成本控制的主要責任單位實際上是施工項目的監理單位。此時，建筑項目施工建造的總體方案已經完成，所有的工程施工成本的管理和控制只能在現有施工方案的框架內進行，對工程項目成本管理的有效性和全面性的認識大大削弱。

3.3 項目進度管理及成本控制

如果運作機制不健全，就會造成一系列不利于企業發展和社會穩定的后果。因此要有健全的管理機制促進項目進度的順利開展，同時合理的成本控制也是促進現場進度順利開展的重要因素。如何控制成本應該是每個公司始終關心的重要事宜，現代房企的發展成本控制與施工進度、銷售速度、新工藝等方方面面要做到統一統籌，公司上下時刻要做到開源節流，時刻要控制公司費用的支出，同時要加大資金的回流，以此促進企業良性的發展。

4 結語

房地產項目管理是企業實際發展過程中的一個重要環節，需要與相關監管機構進行溝通與交流。在不斷的發展和進步中，房地產市場將逐步得到規范，只有堅持現代企業管理方法，提高企業管理者的管理水平，才能使企業經營實現規范化、標準化，使房地產企業健康、穩定地發展。

參考文獻：

[1]王偉.淺談房地產公司的項目管理[J].建材與裝飾，2019（09）：215.

[2]吳天華.房地產公司項目管理實踐分析[J].城市建筑，2013（16）：108