房地產項目轉讓中股權轉讓方式的法律風險防控

關鍵詞 房地產項目轉讓 股權轉讓 法律風險 防控

作者簡介：柳士荷，北京市京師（無錫）律師事務所律師，創始合伙人，房地產法律事務部主任，研究方向：房地產法律事務。

中圖分類號：D922.29 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.029

通過股權轉讓是使得房地產企業獲取較多的土地使用權，此類轉讓方式中存有較多風險。法律對此類問題未能進行明確規定，導致案例處理結果存有較大差異。所以當前要注重基于實務層面上擬定針對性的法律風險防控對策，做好執法監管以及市場監督，保障房地產項目轉讓股權轉讓方式更趨向合理。

一、 股權交易在實務操作中存有的風險分析

（一） 股權交易當事人的風險

當前房地產市場發展處于發展初期，多項法律體系建設不完善，存有的漏洞問題較多。在房地產股權轉讓中，參與的當事人通過簽署合同約定合同方權益與義務，導致股權轉讓過程中存有較多隱性問題，后續誘發的訴訟案件較多。加上多項要素影響，導致股權轉讓中具有較大的不確定性。多數項目涉及到的金額數值較大，要面對的市場風險系數較大?；谑茏尫浇嵌葋砜矗晒κ召徆蓹嘀?，參照實際出資額擔負相應的責任。在公司凈資產衡量中，主要是參照受讓方支付給出讓方的股權轉讓價款，當公司資產中存有較多隱性風險，股權成功受讓之后公司資產也會減少，對股東利益具有較大影響[1]。

目前企業股權在轉讓中，風險集中體現在以下方面。部分公司要擔負對外擔保、合同違約、常規債務問題，會導致受讓方股東多方面利益受到較大影響。其次，關系到被收購權合法性以及實效性，在公司法中明確提出相應規定，對股權轉讓進行了限制性規定。不滿足法律規定要求實施轉讓，在后續產生糾紛會導致無效性。其中受讓財產存有較多財產風險，股權轉讓設計內容較多。多數財產在目標公司名下登記，也許會被原股東多次進行抵押。在房地產市場外資準入規范過程中，要注重擬定多項規定，在規定內容中對收購主體、行政審批等合理限定。當其中某項流程不滿足國家強制規定要求，項目合同會實效[2]。

（二） 股權轉讓對房地產市場的影響

近年來我國社會經濟快速發展，房地產企業全面崛起，國家對房地產市場發展調控力度在擴大。對房地產企業自身發展提出了更多更高的要求。近年來市場競爭日益擴大，房地產公司基于股權轉讓退出市場現象較多。有房地產市場發展中，股權轉讓會成為市場主體避開國家監管、房地產炒作的重要方式，房地產企業股權轉讓行為產生的各項影響將對房地產市場穩定運行產生較大負面影響。

二、 房地產項目轉讓中股權轉讓方式的法律風險防控探析

（一） 做好盡職調查

當前擬定完善的股權轉讓協議以及對應的意向書之后，要及時聘請更多會計人員對目標企業各項財務情況進行全面調查，要提出完善的資產評估報告、審計報告，做好收益風險、債權債務分析等。律師要對參與的目標公司展開法律盡職情況調查，整合具體情況，建立完善的調查報告。針對法律盡職調查就是掌握公司在成立之后，多項手續審批過程中的完整性、抵押情況。依照盡職調查結果，從市場預期、財務現狀、法律情況等各個角度對目標企業做好專業化、可信性分析，便于完善的投資決策擬定[3]。

（二）把控關鍵節點，擬定股權轉讓實施方案

在交易活動組織安排中，要注重對完整的交易過程進行分析，梳理交易中的各個關鍵節點，強化公司章程修改、工商部門變更登記、債務償還、文件資料對接等。擬訂完善的股權轉讓操作方案，在不同方案實施中，要對目標公司具體操作情況進行分析，做好各項實施步驟調配。

（三） 陳述申明與保證

在股權轉讓協議簽署過程中，要注重對各項條款進行陳述，對交易風險合理控制，提高交易活動安全性。收購方交易風險轉讓風險較高，收購方要注重基于各項要求做好相應證明。轉讓方要提供多項文件、資料，對數據資料真實性進行檢測。對已經披露的多項情況深入分析，保障參與轉讓方不存在負債現象，能有效擔負起對應的法律責任，保障轉讓方能基于法律程序交付企業注冊過程中的各項資本，出資在法律層面上沒有問題[4]。

其次，股權轉讓方確定持有企業股權，并且此股權并不處于質押、凍結范圍內。轉讓方不存在未披露對外擔保事項，轉讓方沒有偷稅漏稅以及債務拖欠行為。股權轉讓方與市場第三者之間沒有任何糾紛問題，股權變更以及企業交接前轉讓方產生的各項問題均有轉讓方擔負。轉讓方針對各項資產享有的合法權益，不存有抵押限制以及多項權利限制。

（四） 科學安排過渡交接工作

在財務審計報告基準日擬定中，可以將一般財務審計報告基準日作為股權轉讓協議基準日。正常情況下，較為規范化的操作就是在過渡期間針對各項經營活動出讓方以及受讓方要建立完整的過渡期小組，在過渡期階段，相關管理人員要對多項工作進行審批，審批通過之后及時交接。過渡小組在工作中要整合股權轉讓協議中的各項內容，對交接活動標準進行分析，提高交接工作成效，參與方要在交接印章以及清單上進行簽字，至此完整的交接才結束。

（五）合理利用擔保與違約條款

目前，受到多樣化的市場發展環境影響，股權實際交易范圍較廣，較短期限內各項交易風險難以有效展現。所以，當前要注重對擔保以及各項違約條款中產生的風險問題集中控制。常規操作方法就是確保受讓方基于轉讓方補充的銀行金融機構保函以及選取市場綜合信譽度較高、經濟發展穩定的企業自然人實施擔保。

其次，還要對具體的違約擔負責任合理劃分，主要包含履行違約責任、根本違約。其中延遲履行付款義務中，要做好公司對接以及工商變更登記，要做好違約金繳納。在固定時間內，延遲履行超出規定要求將會轉為根本違約，比如實際延遲履行超出了一個月至三個月，此時守約方可以提出合同解除要求，要求違約方擔負相應的違約責任[5]。

（六） 明確擬交易的股權是否違反國家強制規定

現階段針對外資收購房地產公司股權，對多項收益分配、市場收購主體、各項義務劃分等具有明確限制。在收購主體中，針對部分有著不良記錄的境外投資人，在國內要嚴格限制其參與股權轉讓，對其各項發展行為嚴格監管。在付款操作以及各項義務劃分中，境外投資人員要基于股權轉讓或是對境內房地產企業進行并購獲取相應股權。要注重對企業職工合理安置，對金融機構多項債務問題合理處理，要注重基于自有資金一次性完成轉讓金支付。在轉讓協議簽署過程中，要注重擬定職工規范化處置方案，對各項債務合理重組，在外商投資企業營業頒發開始三個月之內收購自有資金一次性全部轉讓金。在多項收益分配過程中，外商投資房地產企業中的各個投資參與方，不能變換形式在股權轉讓協議中擬定回報條款[6]。

（七） 強化房地產公司股權轉讓監管，擬定股權轉讓申報制度

當前房地產開發企業監管主要是通過建設行政部門進行統一管理，針對房地產股權轉讓尚未設定對應的監管部門。對于新時期房地產轉讓股權中各項風險要素，要對房地產市場交易秩序合理規范。確定相關行政管理部門主要職權管理范圍。通過立法規定房地產公司股權轉讓，及時向股權管理機構進行上報申請，監管機構得到申報后，要做好股權調查，判定其能能否滿足房地產股權轉讓多項限定條件要求。房地產公司股權轉讓中存有突出的盈利性質，所以當前要注重設定更為科學化的稅收管理制度。房地產公司應該向相關的行政管理部門提交股權轉讓備案，行政管理部門與稅務部門協調配合，展開深入調查，之后再征收相應稅費。

三、結語

綜合上述，在房地產法律實務中股權轉讓具有重要作用，在實際操作中有法可依具有淡薄性，當前要注重在操作中完善各項法律理論，做好法律實務專業化引導。從現有的立法以及法律體系來看，要注重完善各項內容，完善理論以及實踐層面的認知，推動社會主義現代化建設。

參考文獻：

[1]張萌.房地產項目公司股權轉讓的法律風險及防范[J].中國經貿，2017（22）：123-124.

[2]侯勝乾.試論房地產項目股權收購風險控制及防范[J].中國房地產業，2019（29）：279- 280.

[3]徐曼平.房地產企業轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么區別[J].納稅，2014（12）：30-32.

[4]蔣駿玫.房地產開發項目股權轉讓評估定價案例分析[J].新會計，2011（8）：39-40.

[5]楊俊彥.房地產項目公司股權轉讓的法律規制[J].法制與社會，2011（16）：118.