安置戶、消費者購房人、抵押權人破產程序中權益綜合平衡

劉輝　劉發斌

關鍵詞 房企破產 消費者優先權 抵押權人 查封

作者簡介：劉輝，江蘇擇善律師事務所主任、鹽城市律師協會破產清算與并購委員會主任、鹽城市破產管理協會副會長兼秘書長;劉發斌，江蘇擇善律師事務所副主任。

中圖分類號：D922.29 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.030

一、案情介紹

2013年11月，某房產公司因向某銀行借款，而將包括A、B室在內的26套房屋辦理了抵押登記。2014年6月13日，李某與該房產公司簽訂了A室住宅的《購房協議》，李某于2014年6月13日、2017年6月5日兩次付清房款，房產公司于2017年7月份交付房屋，李某遂裝修入住。2018年1月23日，因該房屋與拆遷時安置戶選定的房屋沖突，房產公司與李某商量并達成協議，將原來的A室調換成B室交付給李某，李某再次裝修入住。2019年8月8日，房產公司因資不抵債而被裁定受理破產清算，管理人在債務人破產程序中發現，A室、B室等房屋于2015年3月25日因該銀行訴訟而被法院查封。管理人查詢李某在案中除了上述提及的房屋之外無其他住房。

圖1：案件事實法律關系圖

二、A室房屋優先權

A房屋存在安置戶與消費者購房人權益沖突，同時存在與抵押權的權利沖突。

（一）安置戶享有超級優先權，應該優先取得A房屋

2011年《國有土地上房屋征收和補償條例》實施之前，取得房屋拆遷許可證的房地產企業可以作為拆遷人，與被拆遷人簽訂拆遷補償協議，安置戶一般是簽訂產權調換協議，放棄原不動產所有權而獲得將來的安置房，個人利益讓渡于公共利益，性質是以物換物，屬于物權期待權，應賦予被拆遷人類似所有權人的地位，即使被拆遷人獲得多套安置房，也不能用生存權優先的概念來限制其獲得多套房屋的權利。由于其在拆遷時即形成物權期待權，應給予其原始的優先權，優先于消費者購房人的物權期待權。

我國的司法實踐是支持安置戶（被拆遷人）的超級優先權的，根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條：建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。第二條：消費者購房人優先于工程價款優先受償權。根據《商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋》第七條，安置戶（被拆遷人）選定的房屋，被另行出售給第三人的，被拆遷人可以優先獲得房屋。因此，安置戶（被拆遷人）優先權>消費者購房人優先權>建設工程優先受償權>一般債權。

（二）銀行對A房屋的抵押權落空

由于銀行貸款時是以很多套房屋抵押，每套房屋均設定了一定數額的抵押金額，因此，在A房屋已經被安置戶取得的情況下，銀行貸款享有抵押權的數額應按A房屋的抵押金額減少。

三、B室房屋優先權

B房屋存在消費者購房人權益與抵押權的權利沖突。抵押權人因對B房屋的查封而抵押權優先實現，李某不能取得B房屋。

（一）關于B房屋購房合同的效力

李某與房地產公司先于2014年6月13日達成A室的《購房協議》，后因房產公司履行不能，雙發達成對合同標的的變更，達成關于B室的《購房協議》，但B室已經于2015年3月被法院查封，至今未解封。《物權法》第十五條明確地區分了合同效力與物權效力，故不能因為不能辦理物權的登記，而否定合同的效力。我國《城市房地產管理法》第三十八條第（二）項規定是管理性規定，并不因此影響B室購房合同的效力。因此，查封，是限制物權處分行為，并不導致買賣合同無效。例如（2015）民提字第130號，最高院明確購買已經被查封房屋，合同有效。

（二）李某能否優先取得B房屋室

觀點一：李某應取得B房屋。理由：一是按特定物買賣，相對人已完全支付對價的特定物，不屬于破產財產。2002年頒布的最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題的規定》 第七十一條下列財產不屬于破產財產：（五）特定物買賣中，尚未轉移占有但相對人已完全支付對價的特定物。本案李某已經支付全部價款，應取得B房屋。二是《九民紀要》明確為生活居住需要的購房人，即使明知房屋存在抵押，其權利也應獲得優先保護（見《<九民紀要>理解與適用》第637頁），也可以獲得房屋。購買查封的房屋與購買抵押的房屋一樣，合同均有效，抵押和查封，均限制物權處分，對為生活居住需要的購房人來說，沒有區別，何況購房時不知到存在查封，故對于被查封的房屋，應給予被抵押房屋一樣的處理，給予為生活居住需要的購房人優先權。本案李某裝修入住，只有這套房屋，是為生活居住需要，應給予優先權。

觀點二認為，李某不能取得B室房屋。只有《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條不能限制購房人的權利時，才有考慮《破產規定》 第七十一條特定物買賣的可能。本案，B室房屋的換房交易在法院查封之后，不符合《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條查封之前簽訂書面買賣合同的前提條件，不能對抗執行申請人，至破產前都不能取得物權，當然不能憑破產這一刻取得優先權（物權）。特別注意的是，在此意義上，對于一般購房人，即使在查封前簽訂買賣合同并交納全款，在查封前沒有占有房屋，也不能適用《破產案件若干問題的規定》 第七十一條按特定物買賣脫離破產財產而取得物權。因為查封在房屋買賣之前，為居住需求的購房者對B房屋也不能取得優先權，某銀行的對B房屋的抵押權利益得到實現。

筆者同意第二種觀點，即購買被查封房屋，購房者不能取得優先權。理由：第一，盡管《城市房地產管理法》第三十八條的規定雖然不影響房屋買賣合同效力，但是對被司法機關裁定查封的房屋所有權轉移進行了限制。李某如果不具備《執行異議和復議規定》第二十八條、第二十九條中排除執行的條件，即不能對抗申請執行人，依據《企業破產法》，法院查封的財產在破產申請受理時，如果還沒有依判決或者裁定執行完畢，均應當納入破產清算資產。第二，對于抵押的房屋，消費型購房人即使明知存在抵押而購買也取得優先權，其法理基礎是：物權法規定買賣抵押物，征得抵押權人同意，將購房款優先清償抵押權人的債務，可取得物權，對于購房人來說，已經預售的情況下，能夠相信抵押權人同意轉讓，并相信其交付的購房款按物權法用于提前清償。開發商為融資的抵押，通常建成后就應銷售回款，購房人相對處于弱勢，司法實踐要求抵押權人（銀行）更多的注意義務去監管開發商的銷售行為，平衡了銀行和生活需要購房人的權利，符合實際情況，是對為生活居住的購房人的一種特別保護。查封的原因通常是開發商比較嚴重違約，無法履行債務等被訴訟而查封，此種情況與開發商抵押的房屋通常通過銷售回款的背景完全不同，已無與抵押房屋一樣特別保護生活需要購房人的基礎。

本案是開發商借款逾期的情況下銀行的訴訟保全，從而保障了對B房屋抵押權的實現。在消費者購房人明知抵押權存在也可取得優先權的情況下，抵押權人（銀行）應在貸款制度設計上有監督售房款清償抵押權的條款，在開發商惡意違約時即觸發提前到期條款，進而訴訟查封已抵押的房屋，從而避免開發商的惡意違約銷售房屋不還款，通過訴訟查封的方式保護抵押權。

四、在破產程序中可綜合處理由李某取得B室房屋

（一）李某屬于消費者購房人，應給予李某A房屋條件相當的房屋或者A房屋對應的錢款

根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》以及《民九會議紀要》，即使抵押權在先已設立，消費者購房人也明知所購買的房屋已經抵押，仍然屬于消費者購房行為，優先于工程款優先受償權，也就優先于存在此房上的抵押權。對于抵押權人（一般是銀行）來說，其抵押權面對消費者購房人，則會落空。

盡管李某不能對抗安置戶而取得A房的物權，但應與其他消費者購房人一樣，基于居住生存權，享有消費者待遇，其權利在A房屋被安置戶取得后，與A房屋條件相當的房屋或者A房屋對應的錢款是李某應獲得的替代性補償，才是消費者購房人應得的補償，也與其他消費者購房人權利一樣。因此，李某的A房屋被安置戶的超級優先權拿走后，其購房消費者的生存權對應的是在能給與替代房屋的情況下盡量給房屋，保障其生存居住權，不能給房屋的情況下，應給A房屋對應的錢款，讓其能購買相應替代房屋，保障居住生存權。

（二）破產程序中，B房屋的一般處理方式是拍賣或者變賣，本案中可以將B房屋處置給李某

B房屋上有某銀行的抵押權，且被查封，破產程序查封即解除，設定擔保物權（抵押權）的特定財產（B房屋），是債務人財產，由管理人統一處理。某銀行的抵押權的實現，一般是拍賣、變賣B房屋的款項優先受償。在B房屋的價值大于抵押金額的情況下，管理人對所有財產變現后，將某銀行在對B房屋上抵押金額的錢款優先支付，即實現了某銀行對B房屋抵押權。因此，只要不損害銀行對B房屋抵押權，如何處置B房屋，管理人可以靈活處理，在考慮債權人已經裝修入住B房屋的客觀情況，為了降低損失，物盡其用，鑒于李某與債務人在此前已經對房款差價達成合意且履行，管理人可以給其B房，李某得到B房不是基于對B房是否有優先權，而是對A房的消費者購房人優先權的替代處理。在破產程序中，管理人如此處理，體現綜合處理糾紛的優勢，法律效果和社會效果的統一。

五、總結

房企破產程序中通常存在安置戶超級優先權、消費性生存優先權、抵押權人天然優先權的沖突，管理人應根據法律及法理，權衡各自利益，綜合處理。為居住而購房，管理人應特別注意購房的時間點的不同，優先權存在天壤之別，明知抵押存在時購房，也能獲得優先權，但是查封后購房則不能獲得優先權。抵押權人在房地開發中為保障抵押權的實現，對開發商的銷售有更多監督義務，在開發商銷售房屋而不還貸款時及時訴訟查封的，管理人應保障抵押權人的抵押權。房地產開發商破產處理程序中，綜合權衡，在不損害債權人的權利情況下，靈活處理，可以達到法律效果和社會效果的統一。

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