商品房項目全過程成本精細化管理與造價控制

熊博文

摘 要：伴隨現代建筑施工技術持續發展，建筑工程質量也隨之提升。商品房作為人們生活起居的重要物質保障，對于施工技術和施工質量的要求，更是極具特殊性。面對日益攀升的物價，如何在保證商品房質量的前提下合理控制成本支出，是施工企業迫切需要思考的內容。本文重點討論在商品房項目施工建設全過程中，如何提升管理精細化水平，合理控制工程造價，以保障項目工程施工的質量和效率。文章首先認識現代商品房成本管理精細化的基本管理理念，其次便認識探究科學管理與合理控制造價所出現的問題，最后探索問題地解決措施。

關鍵詞：商品房項目;成本控制;精細化管理;前置成本管理;措施

成本控制作為房地產行業重要的管理工作內容之一，其精細化管理程度日漸被重視。成本管控是一項系統性工作，需要在建筑工程的全部環節展開，在必要的情況下，還需要由多個部門共同參與，主動配合，達到管理控制措施全面落實到位的目的。

1 商品房成本精細化管控的基本理念

1.1商品房成本構成與管理目的分析

在實施商品房成本管理過程中，需要從資金角度、管理角度、土地角度和作業角度全面著手。時間成本支出主要是在商品房施工作業環節形成，空間成本支出主要是在建筑企業加施工現場、實體加費用兩個角度。建筑企業組織實施項目成本管理，其主要目的是為了保證項目工程實施中，可以合理控制成本支出，達到經濟效益目標。另外，通過將無效的成本消除，提升投資價值。價值工程理念便是要讓錢花在重點地方，多少不是重點，有效才是關鍵。價值工程的關系式表達如下所示：

性價比（value）=產品功能、性能、收益、服務（function）/成本、費用（cost）（公式1.1）

在商品房管理控制環節，想要選擇哪種情境，均需要綜合產品的經營理念和經營方針、企業的經營管理目標以及當前市場發展環境。

1.2管理項目成本的基本措施分析

在管理項目成本時，最為常用的管理方法是目標成本管理。這種方法在使用當中，要首先明確兩方面內容，分別為動態控制和目標成本。在實施目標成本管理的時候，要綜合產品性能、市場調研以及數據庫等多種元素，對其作出充分明確和掌握，以盡快實現動態化管理目標成本。在實施目標成本管理的時候，其過程便被稱為PDCA循環。PDCA管理的基本流程如下所示：

2 商品房開發項目各階段成本管控存在的不足

2.1缺少對投資決策重要性認知

房地產項目需要較大的成本投入，在組織建設的時候，需要消耗大量的人力資源和物力資源，開弓難有回頭箭，若是中間存在間斷，將會導致工期被拖延。由此可見，需要嚴格對每個環節實施質量把控，若是某一步出現問題，將會牽一發而動全身[2]。但是就目前而言，在企業中對于投資決策的認識，仍舊處于相對薄弱的環節，其認識程度將會對開發房地產項目的質量成敗產生直接影響。

2.2設計項目工程階段控制工程成本不嚴格

我國經濟實力日漸提升，在市場競爭中，房地產行業的角逐日趨激烈，導致市場中的原材料價格獲得突飛猛進的提升，同時也造成了建筑作業人員工資水平大幅上漲，這種問題的出現，將會導致工程項目在控制成本支出，減低成本支出時面臨困難。項目工程的材料、人工成本上升，必然會增加成本支出。另外，在項目工程的設計階段缺少前置成本管理，經常性的會因為忽略成本適配、材料優化、工藝優化的重要性，降低管理工程造價的力度，而使得限制成本過度支出的設計方案不能順利推行。設計人員在設計環節，更是注重設計作業的效果還原度，對成本控制的重視程度根本不高，缺少工程概算與編制的能力，導致最終設計完成的圖紙與工程概算存在很大偏差。開發商為快速周轉，建造周期極致壓縮，導致“三邊”工程較為普遍，也給成本控制造成很大難度。

2.3選擇的建筑項目發包階段存在問題

在完成建筑項目工程設計以后，需要選擇一家建設單位，在選擇的時候，要始終秉承著公平、公正且公開的原則展開，更要考察其人員管理能力、后期的履約能力及對外對內的協調能力，保證選擇的單位報價合理、值得信賴。只有選擇合適的施工單位，才可以保證施工方案落實到位，施工進度滿足要求，為提升施工質量作出突出貢獻。目前開發商選擇建筑單位存在的主要問題：一是選擇報價最低的單位，這種單位經常性的會降低投標報價，在施工中通過其他方面挽回成本。若是選擇這種單位，將會導致問題發生以后頻頻出現相互推諉扯皮等現象，降低施工質量的同時，還會造成工期延誤，難以合理控制成本支出。二是只使用合作過的老單位，以為了解彼此規避了新合作單位的履約風險，卻使老單位負擔過重，超出承接能力，導致其無法順利履約造成停工緩建，造成經濟損失。另外，發包人對簽署的合同研究力度不足，導致合同的內容不夠嚴謹，很多漏洞被利用，增加施工成本支出。

3 商品房成本精細化管理與控制造價的措施

3.1投資決策與前期階段的管控措施

企業首先要對市場的飽和程度以及需求程度展開全面調查，預測未來商品房市場的發展趨勢，合理預測商品房銷售情況與產品價格產生的影響。對建設完成的商品房在市場當中的競爭能力做出較為全面地分析。通過利用技術經濟論證對產品的發展方向和設計方案做出詳細比較，通過綜合分析環境因素、技術因素和市場因素明確需要建設的項目工程規模，實現房建工程的規模效益。立足于當前經濟發展水平和科技發展水平，對不同規模、不同等級、不同地區等作出較為詳細的區分，對建筑工程的施工質量作出明確，明確合理的管理手段[3]。

以開發房地產的方式差異性作為出發點，對開發房地產項目的前期緩解控制措施予以明確。在這個環節之中，最為基礎的是在國家所允許的范圍之內，最大化地對企業經營建設所支出的費用實施控制，但是這種方法具有相對較小的靈活性。在開發項目工程的前期階段，項目公司起到最為主要的作用，所以在前期階段控制成本的時候，最為主要的便是通過企業的領導決策層和前期部門承擔起成本控制的任務。這個階段作為整個工程項目控制成本支出的第一步，直接影響到成本控制。

3.2設計項目工程階段的成本管理控制措施

提升前置成本管控水平和質量，在項目工設計與規劃環節中強化成本控制尤為關鍵，在設計環節中，控制成本所占的權重比較大。倘若是在這個階段中最好詳細規劃，那么便可以最大化的降低因為事后出現的變動而導致成本支出增加。所以在項目設計階段，要始終秉承著合理的產品成本適配、完善的施工計劃以及嚴格審批的基本原則。通過科學且合理地設計方案，能夠將商品房工程的成本支出降低10%-20%，由此可見，項目工程的前置成本管理，其重點便是設計定位環節，也是最為有效且最為直接的投資成本所在。

為了將設計階段的造價做好控制，推動工程進度，提升工程質量，降低投資成本，同樣可以采取投標招標的方式選擇合適的設計單位，利用限額設計標準化的方法對造價實施有效控制，制定設計質量的獎勵與懲罰制度，加快推動設計環節的監督管理制度制定與落實。將設計的標準化加快推廣，全面提升設計工作的質量水平，強化審核施工圖紙以實現設計工作的合理性。商品房設計階段控制成本支出的關鍵節點表如下所示：

3.3商品房施工階段的造價控制

因為受到市場動態變化情況等多種原因的影響，在實施工程階段將會對施工設計的方案做出部分調整和改動[4]。在商品房的施工階段中展開成本控制，主要時候從三個角度展開，第一為建筑所用設備和材料以及人工等價格上漲所產生的費用。第二為各種變更項目所產生的費用。第三增加工程賠付的費用支出。

在選擇承包單位時，如招標圖紙不全時應采用模擬清單編制招標清單，事先做好標的，做到心中有數。不宜將標段劃分過大，建議最少劃分兩個標段以老單位帶新單位的方式進行承包單位的確定，確保能夠順利履約完成。承包單位在作業施工環節，要以實際完成的工作量，基于合同價格，同時要全面考量材料價格上調所產生的成本支出。強化價格領域的信息管理措施運用力度和深度，認真收集與整理關于商品房建設的相關資料信息。就項目工程的產品經理而言，要注重將其工作的積極性和主動性激發出來，讓項目工程管理人員能夠靈活性的承擔起施工管理職責，嚴抓工程質量的同時，做好工程成本支出控制。就施工人員而言，要注重對他們的培訓工作，利用空閑時間，針對性地展開項目工程在學習活動，鼓勵員工參與學習，通過專業的理論知識和實踐技能培訓工作，以提升員工工作能力和操作水平，間接的降低因為施工人員專業能力不足而產生的質量下降造成的經濟損失。管理施工材料的工作人員，同樣需要保證對施工材料和施工設備做好科學的驗收、管理和回收，保證既不能因為管理不當而出現質量下降，也不能因為回收不及時而出現損壞，盡可能地降低計劃外的資金浪費。在領取材料的時候，要限額領料，堅決杜絕出現浪費施工材料的現象出現。

施工成本的預算人員，需要對工程項目作出全面認知，并且要合理掌握實際施工的情況，主動與項目經理的現場簽證工作相配合，以商品房施工進度作為出發點動態性的調整成本預算，對下一步操作作出合理的預算規劃[5]。

結語

一言以蔽之，商品房在社會中的地位不言而喻，是關系到人們生活和社會穩定有序發展的重要物質保障。全面提升房建工程質量，是建筑企業得以可持續發展的重要措施，而工程成本支出，是實現企業經濟效益提升的關鍵，在項目工程施工的全過程中，只有切實保障施工成本管理工作落實到位，才可以保證企業獲得良好的經濟效益和社會效益。

參考文獻：

[1]龔凱. 談工程造價在建筑成本管理過程中的控制措施及辦法[J]. 現代經濟信息， 2018（15）：294.

[2]許云龍. 淺析提高建設工程造價與成本管理的控制措施[J]. 建筑工程技術與設計， 2018（21）：14-15.

[3]王彤. 淺談工程造價在建筑成本管理過程中的控制措施及辦法[J]. 居舍， 2018（26）：155.

[4]陶暉. 工程項目管理對工程造價的影響分析及成本控制措施[J]. 建筑建材裝飾， 2018（22）：148.

[5]劉濤心. 建筑裝飾裝修工程造價管理及成本控制措施[J]. 中國室內裝飾裝修天地， 2019（09）：15.

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