長治市潞州區建設房地產交易大廳研究探討

王志紅

摘要：房地產市場是社會主義市場經濟體系的重要組成部分，遵循市場規律配置房地產是市場經濟發展的必然選擇。作者通過對房地產交易大廳的初步設計、運營機制和保障機制的具體闡述，說明建立和完善有形市場，是當前培育和規范房產要素市場，深化房產管理改革的重要工作和關鍵環節。

關鍵詞：經濟工作 ?房地產 ?有形市場 ?籌建

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”這是習近平總書記在黨的十九大報告提出未來我國住房政策核心指導思想。房地產市場是社會主義市場經濟體系的重要組成部分，遵循市場規律配置房地產是市場經濟發展的必然選擇。建立和完善有形市場，是當前培育和規范房產要素市場，深化房產管理改革的重要工作和關鍵環節，是全面深化改革推動經濟轉型發展，增添經濟發展新動力，促進社會公平正義，增強人民獲得感的有效舉措。

為落實習近平總書記重要指示，以全面深化改革推動經濟轉型發展，增添經濟發展新動力，促進社會公平正義，增強人民獲得感的精神，根據市委、市政府關于創造“六最”營商環境的要求，本著政府搭臺，市場運作，整合提升，共建共享，需求導向，便民務實的原則，為實現市本級房產管理事項“一站式”快捷辦理與“全覆蓋”業務服務、“全流程”效能監督的目標，在實地考察了一些地市房地產有形市場后，提出按“行政監督+房產超市”的模式建設長治市房產交易大廳的研究探討。

1建設房產交易大廳的目的意義

山西省長治市潞州區于2018年11月建區，是長治市政治、經濟、文化、科技、信息、金融、交通中心。總面積380.6平方公里，總人口86萬。現轄12個街道，5個鎮，1個鄉，1個旅游開發管理中心，全區共有150個行政村，4個菜場，77個社區。

潞州區有明顯的區位優勢明顯，位于中原經濟區的金三角頂端，境內公路、鐵路、航空網絡縱橫，通衢九州。經濟活力強勁，現代服務業發展迅猛，先進制造業、金融業、商貿物流業、教育文化產業等現代服務業發展優勢明顯，發展勢頭持續上升，增加值占比全市領先。煤炭、鋼鐵、電力等工業體系基本形成，境內有我國建立的第一個“紅色鋼鐵廠”首鋼長鋼公司，4大國有煤礦、3大電力企業以及一大批民營企業和100多家房地產企業。

有形房地產市場在激發買賣雙方活力的同時，有效化解庫存商品房，推進棚戶區改造和城中村改造，促進商品房銷售面積穩步回升。可有效解決機構體制不順，職能交叉問題，充分發揮有形市場的功能。從體制解決“一條龍”服務被分割為“多條龍”服務的問題，解決群眾要到多個部門辦理手續，多頭跑路，費時費錢費力，工作效率低下的問題。實現買賣、租賃、抵押、贈與、擔保、按揭、法律咨詢、證件辦理等信息共享、功能齊全、互聯互補，實現全市房產市場建設管理“一盤棋”。

1.1房產交易大廳能解決的現實問題

（1）企業經營環境不優的問題。行業市場不健全以及一些服務跟進不配套，導致企業營商環境不容樂觀的問題，可迎刃而解。

（2）群眾購房缺乏保障的問題。群眾缺少權威解讀，缺少政策咨詢，缺少身邊引導，疲于奔波，負擔加重等問題可徹底改變。

（3）房產市場亂象叢生的問題。違規銷售、延期交房、捂盤惜售、一房多賣、虛假宣傳、稅費流失等問題可有效抑制。

（4）行政監管鞭長莫及的問題。對涉房企業的常規管理，主要是對其資質的管理，對其從業行為的日常監管缺乏有效手段，大廳管理可立竿見影。

1.2建設房地產交易大廳的目的意義

房地產業是國民經濟的晴雨表和增長點，建立一個規范、健康、有序的房產交易市場能帶來多方效益。

（1）行政效益。建設房產交易大廳，就是構建權力陽光運行機制，就是建設權力陽光系統，行政效率會顯著提高，執法力度會明顯加大。大廳為房地產市場打造一個集約化的銷售平臺，可以有效加強房地產市場的調控和監管，提升房管內涵，規范企業經營行為，并為房地產企業構建公平的競爭環境，從而倒逼房地產市場平穩健康發展。

（2）社會效益。建設房產交易大廳，以企業和群眾的實際需求為中心，提供便捷、高效、規范的政務服務，切實做到便民、惠民、利民。房地產開發企業可以充分利用房產交易大廳充裕的信息流、顧客流，吸引各個層次的消費者，有效降低房地產企業銷售成本;在激發買賣雙方活力的同時，有效化解庫存商品房，推進棚戶區改造和城中村改造，促進商品房銷售面積穩步回升。

（3）經濟效益。建設房產交易大廳，可以有效縮短房地產開發項目的銷售周期，增加交易量，提高辦證率，從而提高稅收收繳率，最終實現稅收的逐年大幅增長。同時，房地產市場的繁榮，可以直接帶動建筑、建材、金融、裝潢、家電等幾十個大小相關行業的發展，可以貢獻GDP增長，增加財政收入。可以避免涉房企業各自建設售樓部，因無序競爭和重復建設造成不必要的浪費。

2房產交易大廳的初步設計

2.1建設單位

按照不再新建國有企業的要求，由市房產服務中心主管，市房地產交易管理處下屬企業長治市潞翔房地產實業中心具體承辦（盤活該國有獨資企業，變更企業名稱為長治市房產交易大廳服務有限公司，并兼并整合房產服務中心下屬其他物業管理等小型國有企業）。

2.2大廳規模

初步擬定使用長治市太行西街（規劃體育路東）的三層商業用房，總建筑面積16500余平方米。大廳內設置綜合服務區、金融區、項目展示區、便民服務區、辦公區及信息中心。

2.3建設費用

由政府出資購置大廳，增添國有資產項目，委托市房地產交易管理處進行管理，確保國有資產保值增值。

2.4功能定位

為房地產開發企業提供展位、展臺，展示項目沙盤、版面，并運用現代化信息技術及LED電子屏幕展示房源項目內容以及企業簡介等。為群眾選房購房提供全程服務，包括政策解讀、權威咨詢、意向匹配、現場篩選、議定房源、簽訂合同、辦理貸款、交付房款，直至辦理交易登記手續。

2.5入駐機構

協調稅務局、房地產交易處、不動產登記中心、公積金管理中心、供水、供電、供暖、供氣等單位進駐，選擇網絡、金融、擔保、經紀、物業等企業入駐。

3房產交易大廳的運營機制

3.1宣傳推介

全方位宣傳房產交易大廳的全新管理模式和集約化營銷理念。向群眾宣傳大廳的安全性（大廳購房受保護）、便捷性（一系列手續均可辦結）、集約性（市區房產盡收眼底）。向企業推介大廳可降低銷售成本（免建售樓處，降低營銷費用）、可享受配套服務（大廳全方位提供行政、銀行、水、電、暖、氣等綜合協調服務）、可提供集中繁榮的現實市場（群眾買房賣房的首選地）。大廳將激發買賣雙方活力，引導房產企業入駐大廳展銷房產，吸引群眾到大廳放心購房。

3.2大廳準入

建立嚴格的市場準入機制和銷售機制，進入大廳的必要條件有：

第一，市規劃區域內五證齊全的房地產項目;第二，企業經營無不良記錄;第三，售房企業簽訂《嚴格履行合同保證書》;第四，預售資金全額進入監管賬戶。

3.3服務承諾

大廳長期踐行五項服務承諾：

（1）房產交易業務“全覆蓋”。真正做到政府督導，百姓放心，進一家門，選百家房，打通服務群眾的“最后一公里”。整合服務事項，房產交易相關服務事項均可在大廳集中辦理，實現政務服務一條龍，買房賣房一站式。為方便群眾，工作時間推行“朝九晚五”制，周六、周日和節假日不間斷工作制度。

（2）堅持做到“六最”服務。大廳執行審批最少、流程最優、體制最順、機制最活、效率最高、服務最好的要求。專門設立大宗業務服務窗口和特殊群體服務窗口。利用微信公眾平臺，讓群眾及時了解交易辦理進度、辦理結果。推行回訪服務，及時掌握群眾的意見和建議。

（3）精準監管每一套房產。每一套房產都由房產交易大廳審核后方可銷售，在售樓盤詳細信息、預售合同、二手房檔案均可現場直接查詢，每一套房產對應一個備案證，一房一卡、一卡一號。

（4）房產企業理賠有保障。對入駐項目根據其企業資質等級及信用狀況，對其繳納的預售資金留存不同比例的理賠保證金。

（5）實行智能化信息化管理。運用互聯網+擴展O2O、B2C、C2C、B2B模式，發揮第四媒體時代新優勢，建立線上線下聯動的銷售機制，為群眾和企業提供高效、便捷、舒適的現代化房產交易服務。

4房產交易大廳的保障機制

4.1運行費用

大廳以全年355個工作日計算，工作人員（含保安、保潔人員）及運行所需的水、電、暖、網絡、營銷、維修等支出，房產交易大廳各種費用預計每年需550萬元。

4.2費用來源

兩種方法，擇優一種解決運行費用來源問題。所收取的費用全額上繳財政，實行收支兩條線管理，并自覺接受審計部門和財政部門監督。兩種收費方法，均以最低標準收取，盡量減輕企業負擔，所收費用能達到平衡大廳運行開支即可。

方法一：按面積收取場地租賃費。根據市房地產交易管理處的單位性質及收費許可項目，對入駐企業按照所提供場地面積大小，收取場地租賃費;

方法二：按交易額收取管理費。盤活市房地產交易管理處下屬國有獨資企業長治市房產交易大廳服務有限公司，增加經營服務范圍，對入駐企業按照所發生的交易額收取管理費。

4.3配套服務

大廳將提供一系列法律法規、政策制度、辦事程序及風險防控知識公告;提供一系列房地產市場信息、每套房產狀態信息、企業經營狀況信息、項目進展狀態信息;申請設立公交站點，提供看房直通車等系列服務。

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