城市道路交通對二手房價格驅動機制影響研究

陳凡

摘要：以合肥市為研究對象，在掛牌二手房空間數據的基礎上，綜合運用空間句法、地理加權回歸等方法揭示出道路交通對二手房價格驅動影響機制。結果表明二手房價格與道路空間可達性基本呈現正相關，交通因素對新區二手房價格的影響較老城區更為顯著，同時道路帶來的負面影響對房價也有一定的抑制作用。研究還識別出了主城區二手房價格高位區域和空間發展態勢，以及道路全局整合度。

關鍵詞：空間句法;反距離加權;二手房;合肥市;地理加權回歸

中圖分類號：TU984.13? ? 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2020）06-0113-03

近年來，隨著城鎮化的推進和住房制度的改革，房地產業呈現出旺盛的市場需求。作為特殊商品之一，商品房特別是其價格受到了社會各界和學者們的廣泛關注，而房價受多方面因素的影響，在具體單個城市層面上，地段特別是其周圍交通狀況對其影響較為顯著。在同等情況下，交通出行便捷地段的住宅價格明顯高于較差地段，往往便捷的交通環境又是一套商品房的核心賣點。作為二線省會城市和長三角副中心城市的代表，合肥近年來在快速城市化過程中房價走勢明顯高于全國城鎮平均水平，這其中原因受到了購房者等社會各界的廣泛關注。基于此，本文擬通過研究合肥在售二手房價格分布特征，揭示出道路交通因素對其影響機制。

一、研究區概況及數據來源

合肥是安徽省省會，全國重要的科研教育基地、現代制造業基地和綜合交通樞紐。[1]本文以合肥市主城區為研究對象，即包含蜀山、廬陽、瑤海、包河、高新、經開和濱湖等8個行政區，其中蜀山、廬陽、瑤海和包河區外圍大部分區域為郊區，中心城區是指老城區以及各項基礎設施完善的城市新區。房價數據來源于2020年2月鏈家網（https：//hf.lianjia.com/）掛牌在售的62847套二手房，運用Python程序爬取并得到每套二手房的單價、經緯度等信息。道路數據來源于OSM在線地圖（https：//www.openstreetmap.org/），包含了primary（主干道）、secondary（次干道）等道路信息。

二、二手房價格空間格局及分析

（一）空間趨勢分析

將樣點空間數據導入ArcGIS軟件，運用Geostatistical Analyst工具，以東西向為X軸，南北向為Y軸，樣點單價為Z軸，[1]得到圖1。

如圖，二手房單價在東西、南北兩個走向均呈現倒U趨勢，總體單價分布由中心城區向外圍遞減。但相較于南北向，單價在東西向倒U趨勢更加明顯而遞減趨勢較為緩和，南北向遞減趨勢具有突變性。兩個方向都存在兩個單價分布高峰，且東西向空間跨度更廣。同時兩個方向大部分樣本點價格分布也較為集中，多數樣本點單價都在小幅度范圍內浮動，只有少數位于中心城區的二手房單價較高，中心城區外圍單價分布無規律較為離散，總體單價多處于高原價位而高峰價位較少。具體表現為東西向在天鵝湖——濱湖新區一帶樣點分布集中且單價較高，南北向在市府廣場——濱湖新區一帶分布集中，在市府廣場附近單價達到最高值。

（二）空間插值分析

反距離加權（Inverse Distance Weighted，簡稱IDW）插值法是基于相近相似的原理：即兩個物體越近，其相似度越高。它以插值點與樣本點間的距離為權重，離插值點越近的樣本點賦予的權重越大。[3]其一般公式如下：

式中：（S0）為S0處的待插值點的值;N為已知點數目;λi為在第i預測點位置的權重，樣本點與待插值點之間的距離越大，該值越小;Z（Si）是在Si處的測量值。

運用IDW插值法對中心城區二手房單價進行空間插值計算，得到數字模型圖（圖2），從圖中可以看出，二手房價格在空間分布變化上有著明顯的突變性，即淝河以北區域單價均值明顯低于以南大部分區域，同時天鵝湖、濱湖等地段是高位二手房集聚區域。淝河以北區域單價多在萬元以下，均值在9，000元/m2，最低在4，565元/m2。淝河以南高位二手房主要在老城區、濱湖等區域集聚分布，在天鵝湖附近達到峰值43，763元/m2。忽略局部區域的影響，整體上中心城區二手房單價不完全符合由核心城區向外圍逐級遞減的趨勢，除核心城區以外還存在多個高位房價分布中心且對整體格局影響較大。

總結上述分析可以看出，從全局二手房單價空間分布來看，主城區呈現出從中心向外圍圈層遞減的趨勢，但在中心城區不滿足此規律，中心城區二手房單價分布存在多中心集聚和局部空間變異性現象。除傳統的老城區以外，在天鵝湖、濱湖等區域出現單價峰值且分布影響范圍大于老城區。這些區域交通便利，環境宜居，周圍開發有很多高品質居住板塊，是房價較高的主要因素。而從房價空間發展格局來看，由核心城區向外圍擴展趨勢明顯，其中西部和南部為主要方向，西部為國家級高新技術開發區，南部為高校園區和政務區，在快速城市化進程中這些區域逐漸成為新的空間發展重心。單價在淝河以北區域特別是火車站附近極速下滑，主要是因為老城區現狀環境較為破敗導致附近房價比較低。

三、道路全局整合度分析

全局整合度反映的是空間可達性程度，通過Depthmap軟件對道路全局整合度進行處理及數據分析，得到圖3。

如圖，空間可達性程度隨著顏色冷暖而變化，即紅色區域可達性最好，藍色最差。在整個可視空間內，大部分區域空間可達性都較好，其中在合肥南站附近最好且逐漸向周圍輻射。合肥南站是聯系著老城區和新區的重要節點，交通要道繞城高速和徽州大道在此交匯，而且徽州大道又是南北向集聚度最高的道路。相對而言，核心城區特別是一環以內區域可達性一般。該片區域主要是老城區，道路狹窄擁堵且多為支路。[4]火車站以北區域大多呈現藍色即可達性較差，主要原因是位置偏僻且無交通干道。可達性較好區域多位于新區或交通干道附近，如沿金寨路、長江西路等快速路附近，快速路（高架）設計時速相對較高一定程度上提高了附近區域的空間可達性。主城區現有快速路10條，從圖中可以看出這些道路附近多呈現暖色，特別是在南北向京臺高速和東西向繞城高速附近。整體而言，主城區空間可達性程度變化不大，主干道或快速路對可達性影響顯著。

四、地理加權回歸模型分析

在地學研究中，所觀測的數據與其空間地理位置都有一定的相關性，為了讓數據的空間特性納入回歸模型進行分析，A.S.Fortheringham等提出了較為先進的地理加權回歸（GWR）模型。[5]將道路全局整合度作為自變量，運用地理加權回歸模型揭示變量與房價的相關性。結果顯示道路全局整合度對房價影響系數在2.51到0.67之間，這表明整體上道路空間可達性與二手房房價都呈現正相關，即空間可達性越好，房價越高。影響系數較大值分布在濱湖、政務、中環城附近，表明這些區域的房價受道路交通影響大于其他區域。大體上新區房價受道路交通的影響都大于老城區，其主要原因是相對于新區，老城區各項公共設施都較為完善，主城區大部分重點學校、商業場所、公園廣場等都分布在老城區，這些因素相較于交通因素對房價的影響更大。而新區由于各項公共設施并未跟進，如優質教育資源不足等，使得學區等因素對房價影響比較低。但同時也存在房價與現狀道路交通狀況不符的現象，如合肥南站附近，該區域盡管交通發達但附近房價還是相對較低。實際生活中該片區域車流量很大，特別是高鐵站周圍，巨大的人流和車流同時帶來了噪聲、空氣污染等負面影響，同時復雜的人員流動降低了附近居民的安全感。

五、總結

在實際商品房交易市場上，房價高低受多方面因素的影響，但排除政策以及市場經濟對房價的調控作用，在城市空間層面上決定房價高低的主要因素是其所處的地段，交通可達性、生活便捷性等是購房者首先考慮的因素。而本文主要研究交通因素對房價的驅動機制，結果表明如下。

（一）相較于老城區，交通因素對新區房價影響更為顯著

老城區由于各類公共基礎設施發展水平較為領先，多數情況下不需要出遠門就能到達附近的商服、學校、醫院等機構。且老城區住戶多為本地原居民或退休人員，其對交通需求較少。新區由于各項設施尚未跟進且居住者多為工薪階層，需要便捷的交通以便通勤和出行。另一方面，新區快速路附近房價都相對較高，這表明對交通因素特別是快速交通房價有著積極的促進作用。而隨著新區各項設施的完善以及學區制度的改革，交通因素對房價的影響也將逐漸減少。

（二）交通網絡越發達，并不是意味著相應區域的房價越高

住宅是居民日常生活的場所，交通網絡發達同時帶來噪聲、空氣污染等負面影響。追求高品質的購房者往往不會選擇在此落戶，這時交通因素對房價表現出一定的抑制作用。特別是火車站附近區域，其周圍一般都是城市內部交通樞紐，從而使得其交通功能大于職住功能。且對于合肥這類前列的二線城市而言，居民日常出行更多的會選擇公共交通，對公交、地鐵站點的依賴性大于快速路。而公交站點主要位于次干道和支路上，相對而言快速路和主干道上站點較少但對空間可達性影響較大。

合肥是團塊狀城市的典型代表，即城市的各類活動中心位于市中心，城市發展呈同心圓狀向外擴展。結合本文的研究分析可以看出，主城區是由中心城區逐漸向外圈層擴張的，在發展的過程中產生了多個新的發展重心且影響范圍較老城區更廣。而房價是一個區域發展水平和活力的重要指標，可以看出主城區正由團塊狀向多核心邁進。

本文以合肥市為例，運用地理加權回歸等方法揭示了交通因素對二手房價格的驅動機制，結果表明交通特別是快速交通以及公共交通對房價有一定的驅動作用，但研究未能深層次區分各類道路，以及涉及交通設施如公交站點對房價的影響，是下一步研究可以深入的方向。

參考文獻：

[1] 吳亞偉，陶其中.合肥市城市設計實踐探索[J].規劃師，2018：增刊（1）.

[2] 陳 真.福州市住宅價格空間分布特征及其影響因素研究[D].福州：福州大學，2015.

[3] 吳 迪，高 鵬，董紀昌.公共租賃房租金定價研究[J].數學的實踐與認識，2011（41）.

[4] 周國艷.合肥市老城區建設現狀問題調研與更新策略研究[J].中國名城，2019（208）.

[5] 覃文忠.地理加權回歸基本理論與應用研究[D].上海：同濟大學，2007.

[責任編輯：譚志遠]

收稿日期： 2020-05-06

作者簡介： 陳 凡（1999- ），男，安徽池州人，本科學生，研究方向：空間句法與城鄉規劃。