物流地產項目管理的內部審計與風險管控的思考

摘要：在當前我國經濟不斷發展的大前提下，我國物流地產行業也迎來了新的發展機遇，但是在其快速發展的過程中，也面臨著一些潛在的風險。如何對這些風險進行有效管控，確保物流地產行業的又好又快發展，是所有物流地產行業工作人員需要切實關注的問題。本文基于此，對市場經濟環境下物流地產項目管理的內部審計以及面臨的風險做了介紹，并探究了物流地產項目進行內部審計以及風險管控的相關措施，希望能夠為相關的行業從業人員提供指導和幫助。

關鍵詞：物流地產;項目管理;內部審計;風險管理

中圖分類號：F2592;F2933??文獻識別碼：A??文章編號：

2096-3157（2020）08-0163-02

一、物流地產項目管理面臨的風險因素

1社會環境及公共關系風險因素

從社會環境的角度來說，物流地產存在的風險可以分為非正常風險以及非正常風險外風險。通常情況下，環境風險、政治風險以及經濟風險屬于非正常風險范疇。環境風險則是指在施工建設過程中出現的隨機的、不可預見的風險，常見的不可抗力風險包括臺風、洪水、地震等極端異常自然氣候。經濟風險是指在我國經濟快速發展的進程中，由于各種異常經濟因素所致的物價上漲、金融危機等帶來的風險。

而從公共關系的角度來說，物流地產項目常見的風險是由于設計單位、環保部門以及代理機構行為不當、效率低下以及質量不合格造成的風險。在具體施工過程中，由于施工單位能力不足導致施工設計不斷調整、設計單位水平不夠、設計方案提供拖延等情況的出現均會給物流地產項目造成風險。

2物流地產用地風險

從戰略方案選擇角度，物流地產項目主要為投資拿地的風險。目前物流地產商土地獲取以長三角、珠三角和京津地區為核心，以省會及二線城市為重點的戰略網絡布局，以招拍掛和并購模式拿地為主。外部因近幾年政府對物流用地嚴格控制的影響，垂直電商、下游物流上市公司等加入物流用地的獲取和自建，市場競爭激烈;內部因投資團隊穩定性有較大波動，項目審批流程長、決策速度慢。綜上，近年來物流地產商土地獲取與儲備工作整體不樂觀。

3工程建設期的承包風險

現階段，我國很多大型物流地產項目工程建造過程中，承包商通常會組成聯營體，通過專業承包開展合作。聯營體內的各家企業是一種暫時性的戰略合作伙伴，合作雙方均對對方不了解，因此極易產生矛盾。同時，聯營體中的各家企業也容易出現責任、義務等的分工不明確，影響物流地產項目的工程工期、質量。

4招商環節的價格風險

目前市場上的物流地產多為高標庫、客戶主要集中為電商、大型倉儲、供應鏈物流等公司。因目標客戶群相對集中，物流地產項目區位、價格成為爭搶客戶的主要條件。部分物流地產商的市場團隊沒有深耕調研，片面追求高出租率，僅依低價策略來吸引客戶時，容易出現成本和收入持平甚至低于收入的情況，這就會造成企業虧損。有的物流企業在拓展市場時，會通過低價來提升自身的客戶吸引力，但是這種低價是有一定限度的，盲目地定低價會造成嚴重的后果。

5系統操作時產生的風險

系統操作風險，顧名思義，是指由于操作物流地產系統時所產生的風險，這一風險的產生和控制受物流地產企業技術水平和管理水平的影響。技術能力，是指承包商對開發地區的地質、自然環境條件的分析和理解，對建筑材料以及設備的參數、消耗量以及可靠性的了解等。一旦承包商或者施工單位對以上數據的了解和掌握存在偏差，那么就容易造成風險。

6同行競爭風險

對于物流地產來說，由于這是近年來隨著我國經濟發展而興起的項目，因此同行的競爭風險也是不可忽視的一點。

二、新形勢下物流地產項目內部審計的特點

當前，我國經濟正處于結構轉型升級時期，因此物流地產項目作為新興項目，有必要保障自身產業質量，以期穩步占據市場，樹立良好口碑。做為物流地產行業的內部審計，創新內部審計工作機制、優化內部審工作方法和手段，促進企業風險管理、內部控制和治理結構的完善，提升企業經營管理水平。

1內部審計的重要性更加突顯

近年來，隨著國家不斷深化改革，加快結構調整，改善企業管理，推進技術創新，企業的運行質量、競爭力、控制力和影響力不斷提高。內部審計作為企業治理的重要內容，是企業內部控制的重要組成部分，也是企業提高管理水平和防范風險的一種有效機制。我國審計機關也對企業提供內部審計相關的指導，出臺相關的法律法規，指引內部審計工作，并為內部審計賦予了更多的職責。這就意味著內部審計成為了企業以及行業進行自我優化、自我提升的重要手段。對于物流地產項目來說，內部管理和風險控制需要根據內部審計的要求和標準對自身的運作流程進行梳理，對項目運營、管理中可能出現的重大風險進行識別、評估，建立適當的符合組織風險偏好的應對措施。以期遵循法律法規進行管理，執行風險控制活動，來降低影響或減少發生的可能性。并對無效的控制和重大風險事項進行整改和審計跟蹤，有效規范物流地產項目的運管。

2內部審計內容范圍多樣化

首先，物流地產項目的內部審計范圍更加全面。過去在進行物流行業的審計時，審計側重財務報表審計，重點在于企業的盈利情況、財務報表以及其他費用支出情況等。而在當前的新形勢下，物流地產行業的內部審計遵循風險導向審計，審計范圍涵蓋風險管理和內控審計（主要為企業運作流程的建立和改善、各種大型項目的事前評估等）、經濟責任審計、工程與投資審計以及效益審計等。也就是說，物流地產項目的審計從財務、資金等價值方面轉向了產業鏈風險管理控制審計，為企業的合規運行提供合理保障。

其次，內部審計功能也發生了相應的轉變。隨著物流地產行業的不斷成熟，針對物流地產行業的內部審計功能也發生了相應的變化。在大多數情況下，內部審計能夠對一個行業流程和錯誤進行糾正。而在新的經濟發展形勢下，物流地產行業的內部審計需要由事后控制轉為事前防范，充分發揮內部審計的風險防范功能。

3內部審計工作更加專業

物流地產行業作為一個新興行業，因此內部審計工作往往沒有足夠的經驗，但是內部審計在有效結合市場經濟的發展情況以及物流地產行業的實際情況后進行了相應的改革，使得物流地產行業的內部審計工作更加專業。內部審計部門在組織架構中的獨立性和重要性十分突出，審計人員的綜合素質要求也比較高，以構建完善的內部控制體系為核心，創建全面、實時、高效的審計模式和方法，通過各種先進技術的有效運用，將審計的廣度、頻度和深度有效結合，充分體現審計的建設性、預防性和時效性，為企業的發展獻計獻策。

三、物流地產項目風險管控的過程

1風險識別

風險識別是內部審計通過實施風險評估程序，對制定的系統進行危險辨識，識別財務報表層次和認定層次的重大錯報風險，將危險的發生原因以及發生的可能性進行衡量。風險識別主要是為了解決系統產生風險的種類以及系統產生風險的原因兩大問題。一般情況下，在進行風險識別時，通過列舉風險來源表，將風險進行分類以及分組，并將風險的癥狀進行有效的描述。風險識別的目的是為了找出風險因素，但是如果將風險因素全部加以考慮，那么問題也會變得復雜化，因此，風險識別的因素也需要根據重要性原則進行恰當的選擇。現階段，用于風險識別的方法主要包括專家調查法、故障樹分解法以及情景分析法。

2風險評估

風險評估是對風險進行估計以及評價的總和。現階段，進行風險估計的方法包括主觀估計和客觀估計兩種。主觀估計，是指在缺乏可參考數據的情況下，通過工作人員的工作經驗來進行風險估計的一種方法，常見的主觀估計方法包括調查和專家打分法、決策樹法、影響圖法、蒙特卡洛模仿法等。客觀估計，則是指在擁有歷史數據、參考資料以及實驗數據的情況下對物流地產行業風險進行估計的方法。

3風險管控

對于物流地產行業來說，進行風險管控的方法包括風險回避、風險共享以及風險轉移等方法。

風險回避，就是指在分析和評價影響預定目標達成的諸多風險的基礎上，結合企業的風險偏好和風險承受力，同時關注風險系數，從而做出的中止、放棄某種決策方案或調整、改變決策方案的風險方式。風險回避有很大的局限性，因風險回避的前提在于企業能夠對自身條件和外部形勢、客觀存在的風險屬性和大小有準確的認識，但在實際管理中并不是所有的風險都可以準確被衡量并得到回避。

風險共享，顧名思義就是指通過聯合多家廠家進行承包的方式來將風險進行分散。對于物流地產行業的倉儲項目來說，由于其具有主體多、投資規模大、周期長等特點，因此投資商可以通過多家聯合承包的方式來對風險進行抵御。

風險轉移，是指通過合法的方式將風險轉移給另外一個主體的過程，現階段，風險轉移法是物流地產項目規避風險的重要辦法，而這種方法的落實往往是借助保險公司、基金公司來完成的。

四、物流地產項目的風險管理機制

1建立綜合風險管理團隊

綜合風險團隊，就是指在各個專業中挑出的優秀人才組成的團隊，讓大家各取所長，充分發揮專業能動性，引導全體員工重視并加強內部控制，提高風險意識，從物流地產項目拿地、工程建造、招商租賃、物業管理全過程閉環進行風險持續監督，同時將發現的問題和風險進行及時的規避和解決。同時，通過組建綜合風險管理團隊、優化日常管控、規范流程，由目前審計部及法務部等部分部門分散監控，轉變為集中化、全員參與的模式，為物流地產項目有效運作提供增值服務。

2建立風險數據庫

由于物流地產在我國起步較晚，因此很多物流地產項目還沒有積累針對風險防控的經驗，在這種情況下，從組織層面對風險管理相關的關鍵流程和控制節點進行了梳理，建立風險數據庫，保證在之后遇到相同類型的項目風險時提供經驗和幫助，有效提升了企業風險防御水平。

五、結語

綜合全文，物流地產項目的飛速發展能夠為我國物流業提供物美價廉的倉儲設施，這對于物流企業發展自身核心競爭力具有十分重要的意義。同時，地產商在進行物流轉型時面臨著更大的風險，因此地產商需要有效解決風險問題，規范我國的物流行業，促進我國物流地產行業合規向好發展。

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作者簡介：

宋超全，供職于上海宇培（集團）有限公司，中級審計師。