房地產項目設計管理的重要性與方案優化策略應用研究

朱賜光

摘 要 隨著近些年市場經濟的高速發展，我國房地產行業出現過熱現象，各地房價上漲過快，嚴重影響了經濟發展和社會穩定。房地產項目是建設工程中比較復雜的工程，只有進行有效的管理設計才能從源頭控制項目的造價，提高房地產項目給企業帶來的經濟效益以及給老百姓帶來的社會效益。然而，房地產開發受到各種外部內部條件的制約，造成了房地產行業開發過程煩瑣、投資失控等現象。本文首先分析了當前國內房地產項目設計管理工作的現狀，并以杭州百聯奧特萊斯商業廣場項目為例，詳細地論述了設計管理特點以及優化設計方法，以達到提高房地產項目綜合效益的目的。研究成果可為相關應用與研究提供參考。

關鍵詞 房地產項目;設計管理;方案優化

前言

目前，房地產項目的開發不僅僅需要施工階段進行設計管理，還需要在前期報批報建階段對設計進行管理;不僅要求施工方完成合同內的甲方建設標準要求，同時還要滿足國家標準以及當地政府規劃、消防、綠化、交通等各部門的要求，因此項目的設計管理貫穿著整個開發過程，在整個房地產項目中占著主導地位。

房地產項目的設計管理工作不僅僅影響著企業產品的成敗，還影響著公司經營部、運營部、成本部、銷售部等各部門的工作成果，所以設計管理決定著整個項目的成敗，并且影響著房地產公司的對外社會形象。

設計管理的最終任務是通過設計管理使項目的價值得以實現并盡可能最大化，然而價值的實現是要依靠吸引眼球的建筑造型、人性化的戶型、迷人的景觀、智能化的設施設備等產品品質，在某種角度看來更是靠一系列的指標來完成。

因此本文就房地產項目設計管理工作的重要性進行論述。

1工程項目背景

以杭州百聯奧特萊斯商業廣場項目為例，該項目位于杭州市北部的余杭區塘棲鎮超山風景區東側，總用地面積約12.8萬平方米，占地192畝。項目一期地下一層為人防平時為汽車庫，地上共有8棟單體為兩層奧特萊斯零售商業，樓棟之間通過室外連廊連接;項目二期地下一層為人防平時為汽車庫，地上共有6棟單體為五層商務辦公酒店及零售商業;項目三期無地下室，地上共有4棟單體為兩層商業零售通過室外連廊互相連接。地下建筑面積51466m2（含人防建筑面積15387m2）;地上建筑面積145144.47m2。建筑高度小于24米，總用地容積率1.5;建筑密度50%;綠化率15%。

本項目結合余杭歷史良渚古城的布局特點對基地內建筑整體排布，展示奧特萊斯商業形象于一體的標志性建筑[1]。

2項目設計全過程管理過程

工程項目設計管理貫穿整個項目的開發過程，影響設計的因素比較復雜，涉及的工作也比較繁多比如建筑設計、景觀、精裝修、弱電智能化、人防、基坑圍護、泛光照明、市政配套（水、燃氣、電力）等等各類二次專項設計，設計接口繁多，就需要設計管理人員在各項設計之間穿針引線的協調和統籌保證各項設計向高品質方向提升，加強各項設計之間的配合及協作，減少后期施工的消耗損失。根據近年來的工程項目建設實踐，本人針對房地產開發設計管理過程進行總結，主要的設計管理過程如下：

2.1 項目可行性研究階段

制定項目設計統籌計劃完成設計條件的收集整理包括規劃部門的規劃條件（包括用地紅線、建筑退界線、道路紅線、容積率、建筑密度、綠地率、建筑限高等），由營銷部牽頭編制產品建議書（包括項目概況、產品初步設計方向、建筑風格、產品定位、相關的配套設施、可銷售面積、可租賃面積、機動車停車位、商鋪分布及面積的建議、人車出入口、休閑空間等的設置建議）;

根據產品建議書對項目地塊進行規劃分析，提出規劃草案;

配合策劃部門完成項目可行性報告。

2.2 方案設計階段

（1）概念性方案設計。一個最佳的規劃方案可以令公司產品價值提升10%以上，最終實現土地價值最大化。

（2）示范區方案設計。集中公司優質資源向社會展示自己的開發理念和開發品質，最終給顧客留下一個美好的第一印象。

（3）建筑方案設計。一個好的戶型設計不僅能極大地促進戶型地銷售，更能令產品售價有所提升，一個好的商業布局不僅能吸引客戶促進消費，更能提升商業產品的價值。

2.3 擴初設計階段

更關注客戶所關注的內容如售價、房型、配套設施、小區綠化環境、智能化設施、物業管理等，從設計角度優化成本，從而降低成本來實現高價值產品。

2.4 施工圖設計階段

在此階段設計單位對未來實施過程中可能遇到的問題考慮的比較少，建設單位對圖紙不熟悉的情況也普遍存在，往往在工程施工的過程中才發現問題，沒有及時提前發現問題和解決問題，所以應利用房產開發公司的視角和后端優勢，對圖紙進行全方位的評審[2]。

3設計圖紙審核在設計管理中的重要性

為了使大家更清晰設計管理的工作，本文將設計管理分為三個階段，第一階段為方案設計，第二階段為初步設計，第三階段為施工圖設計。

設計管理人員在審查的過程中需重點審視以下幾個方面，否則將導致設計單位工作反復而且還會造成現場施工的反復從而導致工期延誤造價提高。

3.1 建筑面積的復核

建筑面積是否按國家和地方標準計算，它是項目經濟技術指標表內最重要的數據，特別需要注意的是計容建筑面積的計算會直接影響前期報批報建事項以及后期規劃竣工驗收，所以建筑面積的計算理應重視。

3.2 建筑層高的確認

結構層高和吊頂凈高是否滿足公司產品的要求，住宅項目普遍層高在2.8～3.0米之間，但是商業建筑為了保證商場給顧客的空間層次感對層高會有特殊的要求一般會要求在5.4米以上，如果忽然這個問題那么將直接導致整個產品不符合顧客需求。

3.3 建筑結構構件尺寸把控

由于目前普遍存在設計趕工的現象，那么必然會導致各個專業之間配合產生的諸多問題，主要如下：

建筑外廊的結構柱子大小是否滿足建筑立面效果的要求，如果有外包裝飾鋁板幕墻的，鋁板幕墻的厚度算上之后是否能滿足建筑立面效果;因此幕墻設計單位最好在方案設計階段就介入，能避免以后施工圖階段結構柱大小的調整;把控產品立面效果是設計管理的基礎工作。

建筑走廊的梁底凈高是否滿足產品使用的要求，如果走廊有精裝修，還需考慮各機電管道的高度扣除后的吊頂凈高，以免后續影響使用效果。

地下車庫的結構梁高加上梁底的各種設備管道，其管底的凈高是否能滿足汽車正常行駛的要求，這一點是給顧客進入商場地下室后的第一感官，如果結構梁過高，管道底的凈高過低會給人產生一種壓抑感，不利于顧客購物心情。

3.4 結構荷載的需求

普遍住宅項目對荷載可以按規范要求取值，但是商業建筑的餐飲區域由于設備較多對結構荷載有特殊要求，某些餐飲品牌會有自己的結構荷載要求，需要設計管理重視此問題，否則將導致后期租賃方無法使用或使用后產生樓板裂縫影響使用安全;

3.5 外立面管線的隱蔽

雨水管、燃氣管線等外立面明露管線設置是否影響到外立面效果，是否有損項目的整體形象，如何利用結構上的梁、柱或幕墻體系來更好的隱蔽外立面明露管線是一個需要關注的問題。

3.6 租戶分隔墻的做法

商業建筑中，為了方便后期小租戶改造，租賃區域租戶分隔在滿足防火規范要求的同時是否可以考慮采用輕鋼龍骨石膏板，以便后期小租戶進行商業裝修改造，也避免了開發企業不必要的浪費，還能加快現場施工速度。

3.7 給水系統的設置

給水系統中的供水方式、水箱材質、水表計量、水泵設置、管材及閥門材質等一系列問題在滿足規范要求的同時是否滿足使用方的要求。

3.8 隔油池的要求

隔油池、化糞池材質等在滿足規范要求的同時是否滿足使用方要求，特別強調的是隔油池的設置，有些特殊需求的租戶會要求獨立設置隔油池以此滿足某些餐飲品牌商的要求。

3.9 燃氣的需求

燃氣系統設置時，商業建筑根據公司運營部的商鋪租賃情況，提供燃氣需求量，調壓站的位置一般設置在綠化帶等隱蔽位置，燃氣立管進線應結合建筑外立面布置不影響建筑外立面美觀。

3.10 暖通系統的考慮

本項目各個商鋪設置獨立VRV系統空調，以便于后期各自商鋪獨立裝修互不影響，并且在外墻面上預留空調管線洞口;當商業建筑中有餐飲商鋪時，一般需要獨立設置排油煙井道其豎井內安裝不銹鋼風管，管道駁接口預留到商鋪內，通風、排風、補風都應考慮到位。

防排煙系統中商鋪是采用自然排煙還是機械排煙，如果考慮自然排煙，那么外立面的排煙窗如何設置，設置在哪里，并且是否滿足當地規范和消防性能化要求。

3.11 用電量的重視

商業建筑內商鋪電量需求、兒童娛樂廣場是否預留電量，主廣場上預留的用電量除用于活動用電外，是否還需要考慮節日活動的電量等等這些一系列的問題都需要重視。

3.12 弱電智能化的需求

弱電智能化設計中視頻監控的位置、攝像機的選擇、防盜報警設置、門禁系統設置是否合理、地塊內手機信號是否覆蓋、商業建筑內的背景和消防廣播設置是否滿足使用方要求、電子巡更是否覆蓋整個小區或商場、車庫內智能照明應采用不同時段智能控制、商業建筑內收銀系統是否設置到位、停車管理系統是否滿足需求等等。

3.13 電梯的選擇

電梯系統中客梯貨梯的載重、梯速、開門方式、無障礙設置、電梯轎廂內部裝修是否貼合商業需求。

3.14 幕墻的思考

幕墻玻璃是幕墻系統的重要組成部分，對于玻璃的選擇不再是能采光即可，要結合建筑節能、光污染、安全性評估、建筑美學綜合來控制，因此在玻璃選擇上開發商應提早與能評單位、設計公司一起商討，避免玻璃上墻時達到被動局面[3]。

4建筑空間優化在圖紙審核中的重要性

建筑面積是一項極其重要的技術經濟指標，是工程計算的基礎工作，是建設項目策劃與投資決策階段分析的重要依據，是工程造價的基數，更是交易、租賃抵押等方方面面的基礎數據。

本項目作為商業建筑，設計中首先追求公共空間的開放性及通達性，各棟建筑平面布局圍繞商業步行街和商業廣場展開，室外公共活動空間與內部功能緊密相連，同時平面與立面結合設計，創造出若干灰空間，以增加空間的趣味性和通透感。

本項目巧妙地通過外廊、樓梯相結合，將各個環形中心及各個商鋪串聯起來，增加顧客購物過程中地趣味性。

在方案設計階段，我們發現浙江省在2018年出臺了《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術規程》，我們審核方案過程中著重考慮了如何優化建筑空間來提高得房率，以下幾點是我們研究重點內容：

4.1 優化外廊空間，提升得房率

（1） 得房率的思考

剛開始的設計方案經過我們縝密地計算，得出商鋪得房率為50%相比平常的低層商業建筑來說這個得房率略顯的低，但是作為奧特萊斯的商業價值來講，構建舒適的消費環境才能提升商鋪的價值，一味地強行要求商鋪的得房率多高，本身意識里就帶有開發住宅的理念去消化商鋪，我們一致認為這是不對的思維。

（2） 提高得房率的途徑

經過反復研究考慮到項目未來的經濟效益，在不影響消費環境的前提下適當提高得房率也是可行的，經過對平面圖的仔細分析發現，有兩個途徑可以達到此目的。

①外廊面積的優化。其一，我們通過研讀規程，發現規定有頂蓋無柱、不封閉的走廊、連廊、挑廊以及架空通廊，按其圍護設施水平投影面積的1/2計算。最初的方案將所有外廊都設置成了有柱不封閉走廊，這么設計，必然會導致無辜的建筑面積損失在外部走廊這一部分，考慮到不影響奧特萊斯項目的整體立面效果，將部分的外廊設計成無柱外廊，多余的建筑面積來增設商鋪數量，直接把無商業價值的外廊面積轉變成有商業價值的商鋪面積，這也體現了圖紙內審中空間優化提升商業價值的重要性。②外廊寬度的研究。其二就是適當考慮減小外廊的寬度不要過分追求高大上，根據民用建筑設計統一標準中對每股人流寬度的規定，每股人流的寬度為0.55m+0.15m擺幅，考慮到近些年其他城市的奧特萊斯運營狀態，再加上為了保證兩個三口之家在走廊上交匯時不至于互相影響購物，最后將外廊通行人流股數確定為6股，每股人流寬度為0.65m，外廊寬度為6×0.65=3.9m;從整體布局上看，有些樓棟的外部走廊僅考慮是后勤使用，故沒必要做到6股人流，經過分析，只需要做到4股人流即可保障后勤所需，即4×0.675m=2.7m;

綜上所述，我們將總平面中主要街道的外廊寬度做到3.9m，供后勤保障的外廊寬度設置為2.7m，在與設計公司溝通后經過防火設計疏散計算此寬度可以保證火災安全疏散;由此可見，由原來設計院設計的外廊寬度全部為3.9m，現將部分外廊寬度減少到2.7m，這樣就將從外廊中剝奪的面積可以投入到商鋪面積內，再提高得房率的同時即不影響疏散也不影響外立面效果。

（3）得房率提升的效果

在圖紙審核過程中，通過以上兩種方式的操作，我們成功地將商鋪得房率從原來的58%提升到60%，給未來運營多產生了2%的租賃價值，這種審核的價值必將反應在未來商業運營和收益階段。

4.2 優化屋面坡度

根據浙江省建筑工程面積計算規則，商業建筑的結構層高在2.20m及以上至5.00m以下的，按其一層的水平投影面積計算，結構層高在4.8m及以上至7.00m以下的，應按其水平投影面積的2倍計算，結構層高在7.20m及以上至9.4m以下的，應按其水平投影面積的3倍計算;我們發現適當減小屋面坡度可以適當減少不必要計容建筑面積的損失。

如上圖所示，紅色屋面虛線、粉色屋面虛線和藍色屋面虛線是三種不同的屋面坡度，當建筑的屋面坡度從22°降到21°時，圖中0.315m的寬度帶建筑面積由原來的3倍計入容積率規則改成2倍計入容積率規則，建筑的長度為85m，即0.315m×85m×2=53.55平方米;當建筑的屋面坡度從22°降到20°時，圖中0.345m的寬度帶建筑面積由原來的3倍計入容積率規則改成2倍計入容積率規則，即0.345×85×2=58.65平方米;綜上所述，屋面坡度越小，三倍計入容積率的面積越小，到最后變成平屋面就是平面上全部為2倍計容，所以考慮到建筑屋面效果需要與當地的歷史傳統相結合，我們平衡了所有的因素最后取屋面坡度為21°，即能將節省的一部分面積來增設商鋪，又能不影響顧客在商鋪內的購物空間，真是一舉兩得[4]。

5建筑玻璃的選擇在圖紙審核中的重要性

5.1 節能和幕墻的計算結果

經過節能設計單位根據國家及浙江省有關節能設計標準，利用建筑節能設計軟件，進行三維建模計算后，得出此項目的外圍護門窗玻璃需采用6中透光LOW-E+12空氣+6透明玻璃;由于本項目外門窗采用的是幕墻體系，根據我們最初的外門窗立面方案，如下圖2左邊立面圖所示，幕墻設計公司經過計算玻璃需要設計成8中透光LOW-E+12空氣+8透明玻璃，若采用節能計算結果的6中透光LOW-E+12空氣+6透明玻璃，則玻璃寬度應不超過1.5m寬（2.7m高），1.4m寬（3.3m高），方可滿足規范中撓度控制要求（不超過2cm）。

5.2 外門窗立面的優化

通過與設計溝通，平面圖中各個商鋪的面積均超過100平方米正好需要排煙，考慮到建造成本因素，我們選擇了自然排煙，故我們優化了外門窗立面方案，將圖2中左邊立面圖的3.6米高的玻璃進行分割，即滿足自然排煙要求，又能滿足幕墻規范中對撓度控制要求，如圖2右側立面圖所示。

通過以上的玻璃方案優化，即達到規范要求，又能減少玻璃厚度來減少建造成本，這樣設計管理工作也能給企業帶來更好的經濟效益。

6結論與展望

鑒于近些年來我國房地產企業的高速發展以及產業相對飽和的情況，設計管理工作是一項全過程全系統的工作，不僅是地產開發公司提升企業形象、提高產品品質的關鍵一路，企業只有在不斷壯大設計管理團隊的基礎上，積極主動地培養優秀設計管理人才，同時還要采取完善的企業設計審核制度，以消除傳統設計管理反映產品“失真”的弊端。

筆者相信只要企業能夠充分運用科學的設計管理圖紙審核制度，并在此基礎上有針對性地進行方案優化制度，制訂方案設計優化策略，那么必定能使設計管理控制更為有效，進而提升企業的核心價值并能長遠發展。

參考文獻

[1] 民用建筑設計統一標準：GB 50352-2019[S].北京：中國標準出版社，2019.

[2] 建筑設計防火規范：GB 50016-2014（2018年版）[S].北京：中國標準出版社，2014.

[3] 浙江省建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術規程：DB33-T1152-2018[S].北京：中國標準出版社，2018.

[4] 建筑防排煙系統技術標準：GB 51251-2017[S].北京：中國標準出版社，2017.