房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的成本控制探討

鄭學(xué)容

隨著新一輪國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就必須加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理控制，降低企業(yè)的總成本，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)成本管理包括成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本評(píng)估等

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的資本密集型產(chǎn)業(yè)。為防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)應(yīng)做好財(cái)務(wù)成本管理控制工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)控制是指企業(yè)的資金流動(dòng)，主要包括資本結(jié)構(gòu)、融資渠道、信貸政策、財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)計(jì)和投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)成本控制是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵因素，也是房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)的重要問題。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理控制為研究對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理控制進(jìn)行探討。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理控制的意義

（一）響應(yīng)政府政策要求積極降價(jià)，求生存謀發(fā)展

近年來，各地政府加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的約束力度，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了一定的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)已經(jīng)回歸理性。在國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的過程中，許多房地產(chǎn)企業(yè)受到了很大的沖擊，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了不同程度的下降。而未來，隨著戶籍制度改革，房地產(chǎn)稅將全面實(shí)施，這也使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將發(fā)生根本性變化，房地產(chǎn)企業(yè)將逐步走向“低利潤(rùn)”時(shí)代。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過降低成本，才能有效響應(yīng)政府的政策號(hào)召，實(shí)現(xiàn)主動(dòng)降價(jià)。

在充滿競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要保證其生存下去，然后才能謀求發(fā)展。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過程中如何確保必要的利潤(rùn)，是每一個(gè)老板或管理層必須首先考慮的問題。在外部宏觀環(huán)境良好的情況下，銷售市場(chǎng)火爆的場(chǎng)景已一去不復(fù)返，彼時(shí)營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)掩蓋了一切，很少有人會(huì)去關(guān)注企業(yè)的成本問題。但是，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控趨緊、老百姓購(gòu)房趨于理性等市場(chǎng)環(huán)境的變化，企業(yè)的成本控制，提升管理水平，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。做好了企業(yè)成本管理控制，才能保證企業(yè)生存、促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）有效緩解資金短缺，提高資金利用率

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的再融資越來越難。在這種環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目在民間投融資中受到阻礙。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采取一定的成本控制手段，加強(qiáng)自身的成本管理控制，從而實(shí)現(xiàn)資金的合理使用，有效緩解資金短缺，進(jìn)而提高資金的利用率。此外，加強(qiáng)成本控制還可以減少資金浪費(fèi)，減少資金需求，加快資金回籠，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、現(xiàn)如今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員成本控制意識(shí)不高

受企業(yè)性質(zhì)和行業(yè)特點(diǎn)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)管理者對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)并不全面。“重建設(shè)、輕管理”現(xiàn)象十分嚴(yán)重，人們?nèi)狈Τ杀究刂埔庾R(shí)。例如，工程施工中，工程變更管理不善，造成建筑材料的浪費(fèi)。

（二）初步調(diào)查不充分，成本預(yù)算失誤

隨著人民生活水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也取得了一定的發(fā)展。中國(guó)在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，面對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的吸引力，許多私企老板紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)這一的浪潮中，這必然導(dǎo)致一定的盲目性和前期的調(diào)查、評(píng)估不足。筆者所在企業(yè)某一項(xiàng)目前期評(píng)估調(diào)查不充分，成本預(yù)算失真，稅金測(cè)算失誤，致項(xiàng)目嚴(yán)重虧損。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)、有效的成本控制手段

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在控制成本方面缺乏先進(jìn)、有效手段，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成本管理的工作交由財(cái)務(wù)部門“兼顧”，有的企業(yè)將“成本”狹義的理解成“工程造價(jià)成本”，由工程部門負(fù)責(zé)成本預(yù)算、控制，導(dǎo)致企業(yè)在控制成本預(yù)算方面做的不是很到位。即使是財(cái)務(wù)部門，也并沒有在決算前根據(jù)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況以及施工建設(shè)動(dòng)態(tài)來進(jìn)行系統(tǒng)、全面的分析。他們?cè)趯?shí)際工作中，并沒有對(duì)成本進(jìn)行完全的計(jì)算和總結(jié)，因而也將很難獲得成本經(jīng)驗(yàn)管理數(shù)據(jù)。實(shí)際上，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)長(zhǎng)期開發(fā)的項(xiàng)目，這種類型的企業(yè)在成本控制方面的時(shí)限比較長(zhǎng)，且需要針對(duì)具體項(xiàng)目的各個(gè)流程和各個(gè)環(huán)節(jié)，采用針對(duì)性的成本控制措施，這樣才能夠有效、全面地把控財(cái)務(wù)預(yù)算。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理控制的有效措施

（一）企業(yè)管理層提高對(duì)成本管理控制的認(rèn)識(shí)，實(shí)行全員成本管理控制，樹立企業(yè)成本控制意識(shí)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)不高，對(duì)成本管理的重視程度不高，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理中沒有發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的作用。企業(yè)管理者不重視成本管理，會(huì)嚴(yán)重阻礙相關(guān)政策的實(shí)施，也會(huì)影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高成本管理水平，就必須強(qiáng)化管理層對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)企業(yè)成本控制管理，制定科學(xué)有效的開發(fā)成本控制策略。管理層需要認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理中成本控制對(duì)于其長(zhǎng)久發(fā)展所產(chǎn)生的作用。在認(rèn)真學(xué)習(xí)以及掌握成本控制方法的基礎(chǔ)上，保證企業(yè)管理者、經(jīng)營(yíng)者以及決策者都能夠正確的應(yīng)用成本控制的策略，并且由具體的管理者將其滲透在日常經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中，在企業(yè)內(nèi)部營(yíng)造良好的財(cái)務(wù)管理成本控制意識(shí)。

優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在成本管理中增加成本預(yù)算，根據(jù)監(jiān)理預(yù)算的執(zhí)行情況，分析時(shí)間差異，找出原因并提出相應(yīng)的解決方案。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)積極運(yùn)用財(cái)務(wù)軟件和ERP系統(tǒng)，通過電子化處理有效控制成本。一方面可以減輕財(cái)務(wù)人員的工作量，另一方面可以保證成本管理的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者只有認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，才能真正把財(cái)務(wù)部門和監(jiān)理部門結(jié)合起來，把成本管理工作落到實(shí)處，從而達(dá)到節(jié)約成本、提高效益的目的。

而且，房地產(chǎn)企業(yè)要提高全體員工對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)成本控制觀念。不定期、分批次向全體員工進(jìn)行成本意識(shí)的宣傳教育，讓全員的成本意識(shí)得到培養(yǎng)，全員參與企業(yè)的成本控制。比如，門衛(wèi)室員工對(duì)照明用電的節(jié)約;辦公室員工廢紙回收利用。聘請(qǐng)外部專業(yè)老師進(jìn)行成本控制培訓(xùn)，使得成本方面的專業(yè)知識(shí)得到提高，培養(yǎng)企業(yè)的成本專業(yè)人才。

（二）站在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度，引入全面預(yù)算管理，加強(qiáng)先進(jìn)的成本控制技術(shù)的運(yùn)用

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)成本管理，實(shí)質(zhì)上是更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。因此，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理方面，應(yīng)將工作與企業(yè)理念相結(jié)合，站在企業(yè)戰(zhàn)略的角度，將成本管理系統(tǒng)化。除了企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)中的人力、物力、財(cái)力等消耗外，還應(yīng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研以及內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。在成本控制中應(yīng)用全面預(yù)算管理時(shí)，需要強(qiáng)化項(xiàng)目管理的指標(biāo)，針對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中的各項(xiàng)資金支出項(xiàng)目進(jìn)行強(qiáng)化預(yù)算管理，并且進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)，保障項(xiàng)目資金預(yù)算能力大幅度提高。結(jié)合全面預(yù)算的管理來完成信息系統(tǒng)的建立，在突破常規(guī)操作系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化事中、事前、事后的控制，并且提升控制的主動(dòng)性，準(zhǔn)確反映預(yù)算信息管理以及動(dòng)態(tài)，從而保證預(yù)算編制的全面性。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也可以建立全面預(yù)算管理數(shù)據(jù)庫(kù)，保障企業(yè)對(duì)工作動(dòng)態(tài)信息的全方位掌握。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得有利地位，就應(yīng)該通過控制成本，來提高自身風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力，從而才能不斷擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，獲得戰(zhàn)略性的發(fā)展。將企業(yè)的成本管理與發(fā)展戰(zhàn)略緊密聯(lián)系，成本管理工作應(yīng)包含具體項(xiàng)目和企業(yè)整體耗費(fèi)的一系列成本支出。另外，在針對(duì)這一消耗進(jìn)行管理的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分地將發(fā)展戰(zhàn)略融合進(jìn)來，有針對(duì)性地對(duì)其進(jìn)行分類和調(diào)控，從而有效增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）從成本管理的目標(biāo)出發(fā)，采用目標(biāo)成本法制定有效的成本管理控制措施

目標(biāo)成本法，是指企業(yè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以目標(biāo)售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)為基礎(chǔ)確定產(chǎn)品的目標(biāo)成本，從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段開始，通過各部門、各環(huán)節(jié)乃至與供應(yīng)商的通力合作，共同實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的成本管理方法。產(chǎn)品的目標(biāo)成本用公式表達(dá)即為：

產(chǎn)品目標(biāo)成本 = 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)價(jià)格 - 產(chǎn)品的必要利潤(rùn)

只有立足于成本管理的目標(biāo)，才能夠真正的完善成本管理方法。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將成本管理的理念貫穿于整個(gè)企業(yè)的發(fā)展中，一旦發(fā)現(xiàn)有與企業(yè)理念相違背的地方，企業(yè)應(yīng)及時(shí)做好管控措施，加以修改;

成本管理工作的核心實(shí)則是財(cái)務(wù)部門，需要財(cái)務(wù)部門完善相應(yīng)的成本管理體系，財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)歸集和管理各項(xiàng)資金。目標(biāo)成本法在應(yīng)用時(shí)必須要保證財(cái)務(wù)部門、營(yíng)銷部門以及其他的組織部門協(xié)同合作，在大量收集市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料以及企業(yè)發(fā)展資料的基礎(chǔ)上，通過目標(biāo)成本法進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)估，評(píng)估項(xiàng)目的收入、企業(yè)的利潤(rùn)，保障企業(yè)成本控制的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)需要把握國(guó)家政策以及市場(chǎng)的環(huán)境，在目標(biāo)成本制定的基礎(chǔ)上采取統(tǒng)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等多方面的學(xué)科知識(shí)，進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估，而企業(yè)的負(fù)責(zé)人可以根據(jù)市場(chǎng)的需求來及時(shí)的確定企業(yè)的發(fā)展方案并且對(duì)目標(biāo)收入進(jìn)行預(yù)測(cè)。

因此，財(cái)務(wù)部門要做好成本消耗的匯總，實(shí)時(shí)掌控企業(yè)的成本使用情況。在會(huì)計(jì)期末，財(cái)務(wù)部門要及時(shí)將成本分析結(jié)果和預(yù)算執(zhí)行情況上報(bào)管理層，確保決策的精準(zhǔn)度;最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理目標(biāo)要分階段、有針對(duì)性、有目的地劃分，具體而言，可將目標(biāo)分為“事前、事中、事后”三個(gè)階段。這樣才能夠抓住重點(diǎn)，提高成本的管理效率。

此外，在房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本方法應(yīng)用時(shí)，注意全方位、動(dòng)態(tài)化的管理，保障工程項(xiàng)目所有的環(huán)節(jié)都能夠得到實(shí)時(shí)監(jiān)控，避免在經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中出現(xiàn)徇私舞弊的行為。在具體應(yīng)用中需要通過目標(biāo)成本考核進(jìn)行相應(yīng)的指引以及督導(dǎo)，針對(duì)當(dāng)前成本控制中存在評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不準(zhǔn)確、評(píng)價(jià)等級(jí)劃分不明確等方法進(jìn)行合理的解決。

（四） 成本管理組織和控制系統(tǒng)的建立與健全

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理部門除了財(cái)務(wù)部之外，還需要其他部門和工作人員的相互配合，真正做到全員參與，這樣才能夠使得成本管理工作發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的效果。優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，能夠做到上下部門的相互配合，積極調(diào)動(dòng)各個(gè)人員的工作能動(dòng)性。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)需要注重成本控制體系的完善，結(jié)合科學(xué)的技術(shù)方法來保障各項(xiàng)制度的創(chuàng)新，在建立以財(cái)務(wù)部門為核心經(jīng)營(yíng)管理模式的基礎(chǔ)上，保障各部門參與到成本控制中，使得成本管理工作能夠得到全方位的控制。同時(shí)在實(shí)行成本控制時(shí)，需要與財(cái)務(wù)管理之間進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理中，根據(jù)實(shí)際情況建立科學(xué)的資金使用評(píng)價(jià)機(jī)制，健全成本管理組織以及成本控制系統(tǒng)。

（五）激勵(lì)機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制的建立

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中成本控制工作是在企業(yè)管理層制定決策的基礎(chǔ)上，由相應(yīng)的員工來進(jìn)行完成的。因此針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理成本控制，建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制以及監(jiān)督機(jī)制是非常有利的，對(duì)于工作效率高的員工要給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，可以提高他們的獎(jiǎng)金，對(duì)于工作怠慢的員工，要接受一定的懲罰。這樣可以保障房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方案能夠得到具體的實(shí)施。在建立監(jiān)督機(jī)制時(shí)需要由企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，保障員工能夠自覺地遵守規(guī)則，提升管理水平。這樣一方面能夠提高員工參與成本控制的積極性和主動(dòng)性，另一方面提高企業(yè)成本的管理效率。

總之，成本控制是全員和全過程的控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制方面，要重視目標(biāo)成本的制定，將工作落實(shí)到實(shí)際工作中，通過各部門、各環(huán)節(jié)的通力合作，提高成本管理的專業(yè)性，利用科學(xué)有效的手段，達(dá)到控制成本的目的。要想實(shí)現(xiàn)成本控制，就應(yīng)該加強(qiáng)管理人員和工作人員的思想建設(shè)，明確企業(yè)目標(biāo)，減少不切實(shí)際的工作，只有這樣，才能夠真正使企業(yè)在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地。（作者單位：中新房西藏建設(shè)投資有限公司）