基于開發成本控制的房地產經營管理體系研究

陳燕青

【摘要】房價一直是我國的社會焦點問題，受到人們的廣泛關注。現階段房產企業面臨多方壓力，內部競爭日益激勵，迎來市場微利時期。在新時期下，房地產必然面臨重大變革，開始將目光逐漸放在成本控制這一部分上，通過減少不必要成本花費的方式提升競爭能力。本文主要圍繞著房地產經營展開研究，先分析控制開發成本的重要意義，再總結制約成本管理的主要問題，最后研究將目標成本作為核心的房地產經營管理體系，希望為我國房地產行業今后的發展提供參考借鑒。

【關鍵詞】開發成本;控制;房地產;經營;管理體系

現階段，房地產企業越來越重視開發成本控制，通過對成本的合理管控，一方面可以推動房地產行業良性發展，另一方面可以為國民經濟發展做出杰出貢獻。房地產行業一直是重要的國民經濟支柱，也是消費和投資的熱點，近些年局部地區的房地產行業過于火熱，房產價格飛速飆升，為此國家開始出臺宏觀調控政策，房產暴利時代逐漸離去，這也限制了房產銷售利潤，為此更要從開發角度入手，推動房產企業向著集約化方向發展，以此實現資產保值。

1、房地產開發成本控制的現實意義

成本控制是房地產企業的重要工作，可以提升競爭能力，也符合微利時代房產發展要求。現階段，我國房地產市場呈現供大于求的狀態，除了宏觀經濟體制方面原因以外，與房產價格也有著直接的關聯，如果房產價格逐漸下調，則銷售量可提高。但是開發商無法下調價格的根本原因在于無法實現對成本的壓縮。站在宏觀角度分析，房產價格控制可以更合理的應用土地資源，避免出現泡沫經濟，減少國民經濟損失。我國房地產行業經過多年的發展，已逐漸走出暴利時代，很多知名房產企業都公開表明房產利潤飛速下降。特別是近些年國家逐漸加強管控，出臺一系列的政策法規，規范房產市場管理，推動行業向著集約化方向發展，這也讓房產企業認識到了成本管控的重要性。

我國加入世界貿易組織以后，房地產行業涌入境外資金，房產市場競爭越發激烈，這就更加需要加強成本管控，才能取得競爭優勢，避免被市場淘汰，這也突出微利時代下房產成本開發控制的重要性。

2、制約房地產企業成本管理的主要問題研究

主要體現以下四方面：一是采取粗放式的成本管控模式，沒有明確崗位職責，缺乏完善的激勵及約束制度。二是采用陳舊落后的管理模式，不注重事前及事中核算，無法發揮成本管控的實際作用。三是成本管控缺乏明確的底線要求，沒有出臺統一的控制指標，時刻存在超支風險。四是成本控制達不到預計效果，經常高出工程造價預算。

3、構建以目標成本為核心的項目全過程成本管理體系

3.1前期調研工作

在正式開發新的房地產項目之前，要考慮到地理條件、市場要求等方面，開展前期調研，確認該項目是否可行，可行性研究決定項目成敗，但是很多企業都不愿投入資金開展可行性研究，或是僅流于形式的編制可行性報告，這就增加了項目風險，房產企業主要是為了盈利，而成本控制可以獲得更好的經濟收益，為此要從立項階段就開始財務分析，預計收入、預測利潤及風險。可行性報告要從多方面展開研究，從消費者、市場等方面獲取資料，估計項目是否可行。如果對消費者心理掌控不到位，沒有合理估計市場，就會導致項目投資失敗，為此要充分開展前期調研，制定合理可行的建設方案，減少不必要的資金投入。

3.2設計階段工作

一是實行招投標制度，可以引入競爭機制控制成本，篩選出最適合的設計單位，得到最佳的設計方案，才能更貼近項目建設要求。

二是加強技術溝通，采取限額設計的方式，所有內容都要結合相關數據計算，要考慮到經濟性及合理性，注意在保障項目質量的基礎上選擇性價比更高的材料及設備。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

三是加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，克服設計方案的不足或缺陷時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。

3.3施工階段工作

一是合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更后應根據合同規定及時辦理增減預算，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變更。

二是嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發生，以免索賠額過大引起投資失控。

三是搞好材料設備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關規定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監督質量，不干預訂貨。

3.4竣工結算階段工作

凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定技措費、提前獎和優質獎等相關費用，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。

結語：

綜上，房產價格由開發成本決定，同時房產價格對于我國社會經濟有著巨大的影響，為此更要加強對開發成本的重視，才能避免出現泡沫經濟，同時推動房產開發可持續健康發展。經過國家的不斷調控，房產價格逐漸平穩，房地產企業開始轉移經營中心，將成本管控放在首位，達到預期的管控效果，降低房地產企業開發成本，實現房產價格管理控制。

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