萬科都養豬去了，房地產還值得投資嗎

陳方勇

還記得《皇帝的新衣》教給我們的那堂邏輯課吧？當大家都知道皇帝沒穿衣服，卻沒有人敢說出來時，我們擁有的是“共有知識”;只有當那個小孩喊出來“他沒穿衣服”，大家才知道原來大家都知道皇帝沒穿衣服，這時這個知識就變成“公共知識”。跳出童話看世界，你會知道為什么在特定的環境中人們會顯得那么蒙昧，并不是他們不知道，而是他們害怕知道的后果。

中國的房地產行業里存在怎樣的“共有知識”和“公共知識”呢？我想“共有知識”應該就是“人口紅利、增長紅利將盡，開發勢必走向持有，存量市場已經到來”。這個共識的形成其實由來已久，只是到了那年陳淮組織的內部交流會，上，被時任萬科北京區域總的毛大慶喊出來，才一下子變成了“公共知識”。這一聲喊帶來了兩個直接的浪潮，一個是房地產高管的輕資產創業潮（當然毛大慶就在其中），另一個就是房地產企業的多元化浪潮。

雖然至今大約5年過去了，這兩股浪潮都遇到了不同的阻力，都發生著不同程度的“為活而活”的妥協，但是趨勢不改，他們都知道過去已經回不去了。就拿最近來說，人們津津樂道的要么是哪家房企的資金斷裂，要么就是看起來慌不擇路的向互聯網致敬。就連全球貨幣的大放水這樣看起來肯定利好房地產資產價格的老興奮劑，也沒法讓他們興奮起來，他們預感這次會大不同。于是就發生了許多外人看起來有點奇怪的事情，融創不瘋了，萬科開始養豬了，恒大在傾銷，老潘在清倉，物業公司成了香餑餑，市盈率要遠遠高于他們的母公司。

當我們跳出房地產來看這個世界，我們會驚訝的發現，原來這個世界運轉的邏輯早已改變。原來的世界供不應求，誰擁有資源和資本，誰就是老大，享受資本利益最大化。如今的世界到處都是產能過剩，資本可以用泛濫來形容，最終消費者成了各種力量競相討好的對象，誰擁有用戶最多，誰才是老大。

今天很多房地產企業困惑的是，他們在拼命地拿地，拼命地賣房，卻越來越難賺到錢了。被金融機構打劫一道也就罷了，誰叫你沒有高杠桿沒法實現高周轉呢;被渠道狠狠的宰了一刀，就讓他們實在想不通，到底誰才是甲方？為何甲方賺的還不如乙方多？

當然，并非所有人都活在蒙味之中。有的人明明已經知道那已經是“公共知識”了，卻還想當鴕鳥騙自己，說“好日子還長著呢”。有的人既然已經看明白了，就果斷的開始行動，哪怕得罪同行，哪怕背負罵名。

以我個人觀察的視角，在這場疫情中，有兩個企業的玩法明顯高出同行一大截。個就是恒大的全民賣房，全網收定金的舉動，不僅提前收獲了剛需、改善、投資、投機等各類客戶，而且給各類經紀人以帶客人口，完全繞開了傳統中介渠道，同時還沉淀了一大筆流動性極好的現金！拿數據說話，一季度結束，全行業都是斷崖式下跌，恒大披露的數據卻是全面逆襲！另一個就是革自己命的貝殼，大家以為它不過是鏈家的一個線上平臺，誰知它叫“ACN"，是真正的經紀人平臺，誰只要私域強大，有足夠的客戶粘性（就像《安家》中的徐姑姑），誰就可以不依賴線下實體門店而分享平臺收益。這當然會引發小經紀的不滿，但你如果看過左暉的那篇回應，你就會知道他所看到的未來。一路走來，他們干倒的那些對手，并不是輸給了他們，而是輸給了時代。

最近有很多人問我在這個時點對房地產資產的態度，該投還是該賣？我說：房地產的特點就是“不動產”，而且已經變成要“大宗交易”的不動產，所以比資產價格更值得關心的應該是流動性問題。特別是當做投資考慮時，現金流比利潤更重要，要么看經營現金流，要么看融資現金流，兩者有一個出問題都是大問題。所以我只看有經營現金流的商業地產，只看是否有融資接續方案的商業地產投資。

記得蔡雪梅創業時曾感慨“‘衣食住行四大剛需就差‘住沒被互聯網改造了”，其他三類在“互聯網+”之下都發生了消費行為的逆轉，“住”的不動產性令其在消費行為上似乎始終只能處于被動，只能等人來，人要不來就沒法形成交易或消費，就不會產生價值。所以對于“住”的投資，選址至關重要，選錯了地方往往就意味著萬劫不復（比如很多生造出來的文旅地產項目）！當然也有例外，比如萬達就曾成功的創造了“一個萬達廣場就是一個城市的中心”這樣的逆天改命案例（比如五角場萬達），但那更多的恐怕還是因為城市向外延發展的預見性踩點，而非本身擁有多強的號召力，吸引人來。

目前看來能解決不動產流動性的“唯一”辦法就;是資產證券化，最純粹的就是REITs，所以業界翹首期盼了十幾年，出來一個“準REITs”“類REITs"就歡欣鼓舞。業內普遍預期，受疫情影響，這么嚴重的經濟大衰退應該會刺激政府拿出更直接有效的救市政策，REITs開閘有先例可循，值得期待。這不，基礎設施REITs已經明文出臺，大家奔走相告“終于來了”！可是，就如同我很早以前就預測過的一樣，中國金融創新政策出臺的初衷都是基于為國有經濟體脫困，股市開閘是為了國企脫困，這次的基礎設施REIT's為的還是解救地方投資平臺。這個新政里好像半個字都沒提房地產，實在是輪不到純市場化運作的房地產項目。不過既然能打開一條縫，就依然會有光亮，“新基建”的功課要好好學，才有可能借道搭車。

有人問我：如果開發商都意識到要做存量市場，都轉型做運營商，以他們的資源調度能力和融資渠道，對那些還處于起步階段市場化的獨立機構來說是否會是絕對的優勢？我說：以我對中國商業地產十幾年發展歷程的觀察來說，未必！特別是那些習慣“銷售滾資產”邏輯的，他們在生產環節無疑是有巨大的產能優勢，但結果不過是制造出來更大的過剩和更虛高的資產泡沫，他們制造的雞肋資產會成為城市更新的標的，他們當中的大部分永遠都不可能邁過那道淺淺的海峽。

有幾個根本原因會注定房地產企業轉型的失敗。（1）資本屬性的不匹配，短錢無法長投;（2）KPI考核的短期結果導向不利于長期目標的培育;（3）巨大的業務收入差距決定無法從內部孵化第二二曲線創新;（4）短期利益驅使會導致生態鏈關系均為利益的剛性博弈，大難臨頭（比如這次疫情）就會各自算賬，兩敗俱傷;（5）商業地產的困境在于傳統邏輯下的上限鎖死，不能從根本改變租金差的思維，就只能陷入同質化競爭的紅海，逃不出低利潤價格競爭的魔咒。

就像我們這些年看到的那些地產創新失敗案例：小企業的創新往往表現為投機式的“追風口”，變成2VC的創業，這是因為對他們來說活著才是最重要的，有奶便是娘;中企業雖然度過了生死期，但很容易形成思維慣性，關注點總在局部痛點，哪疼醫哪，所以也永遠走不出老路;大企業有強烈的創新意識，但麻煩在于機制已經僵化，既得利益者沒有動力做任何改變，所以他們的內部創新往往流于表面。

真正的創新者注定只會是少數人，一類是喬布斯、馬斯克這樣的天縱奇才，上帝派他們來這個世界就是來改變世界的;一類是像林清玄、孫來春這樣置于死地而后生的被動覺悟者，不變則亡;還有一類是像司徒文聰那樣的始終保持領先時代的商業嗅覺的老法師，他們的創新有章可循。創新往往是大多數人看不懂甚至會嘲笑的，所以創新是學不來的，當創新變成世人都認可的引領，創新者早已成為頭部，享受最頂層的定價權。創新就是這樣，不能承受孤獨，就不配獨享榮光！

回到題目里的那個問題：作為行業的風向標，萬科都養豬去了，房地產還值得投資嗎？我的回答是：作為全球僅存未破的資產泡沫，大多數房地產（無論是資產還是企業）都已不具有投資價值，不要去投那些注定要沉沒的船，要去投那些能帶領大家走出迷航的船長，投對人才是最正確的投資策略。