樓市波動對房企資本布局的影響
——基于財務分析視角

劉 穎 郭冠楠

一、引言

近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境發(fā)生了顯著的變化。第一，在宏觀經(jīng)濟環(huán)境方面，我國經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)，增速持續(xù)放緩，發(fā)展方式由高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。第二，在政策環(huán)境方面，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控持續(xù)收緊。第三，在行業(yè)環(huán)境方面，2019 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速基本與2018 年持平，商品房銷售面積、銷售額以及平均銷售價格均出現(xiàn)不同程度的下滑，國房景氣指數(shù)的年末值也有所下降，房地產(chǎn)市場整體降溫。此外，龍頭房企的市場份額進一步加大，行業(yè)集中度加深，中小房企間的競爭愈發(fā)激烈，房企集中與分化并存的局面加劇。在此背景下，樓市起伏波動較多，一些房企開始探索轉(zhuǎn)型發(fā)展之路。因此，本文將研究樓市波動對房企資本布局的影響，并結(jié)合未來樓市走勢，為房企的資本布局提供建議。

二、理論分析與研究假設

本文同時從資本結(jié)構和資產(chǎn)結(jié)構對房企的資本布局進行研究。在資本結(jié)構方面，從戰(zhàn)略視角將資本劃分為經(jīng)營性負債、金融性負債、股東投入資本以及留存資本；在資產(chǎn)結(jié)構方面，從多元化視角進行分析。據(jù)此，本文對樓市波動對房企資本布局的影響提出如下五個假設。

假設1：樓市景氣度與經(jīng)營性負債占比正相關。

經(jīng)營性負債又稱商業(yè)信用資本，沒有利息負擔是其突出優(yōu)勢。當樓市較為景氣時，市場需求旺盛，房價上漲，房企的銷量提高，預收款規(guī)模通常會增加。此外，需求的高漲以及銷量的增加，使房企面臨的不確定性較小，違約風險更低，在產(chǎn)業(yè)鏈中的話語權更高，更容易占用上游企業(yè)的資金。……