樓市波動對房企資本布局的影響
——基于財務分析視角

劉 穎 郭冠楠

一、引言

近年來房地產開發企業發展的外部環境發生了顯著的變化。第一，在宏觀經濟環境方面，我國經濟發展步入新常態，增速持續放緩，發展方式由高速增長向高質量發展轉變。第二，在政策環境方面，國家對房地產行業的調控持續收緊。第三，在行業環境方面，2019 年全國房地產開發投資增速基本與2018 年持平，商品房銷售面積、銷售額以及平均銷售價格均出現不同程度的下滑，國房景氣指數的年末值也有所下降，房地產市場整體降溫。此外，龍頭房企的市場份額進一步加大，行業集中度加深，中小房企間的競爭愈發激烈，房企集中與分化并存的局面加劇。在此背景下，樓市起伏波動較多，一些房企開始探索轉型發展之路。因此，本文將研究樓市波動對房企資本布局的影響，并結合未來樓市走勢，為房企的資本布局提供建議。

二、理論分析與研究假設

本文同時從資本結構和資產結構對房企的資本布局進行研究。在資本結構方面，從戰略視角將資本劃分為經營性負債、金融性負債、股東投入資本以及留存資本；在資產結構方面，從多元化視角進行分析。據此，本文對樓市波動對房企資本布局的影響提出如下五個假設。

假設1：樓市景氣度與經營性負債占比正相關。

經營性負債又稱商業信用資本，沒有利息負擔是其突出優勢。當樓市較為景氣時，市場需求旺盛，房價上漲，房企的銷量提高，預收款規模通常會增加。此外，需求的高漲以及銷量的增加，使房企面臨的不確定性較小，違約風險更低，在產業鏈中的話語權更高，更容易占用上游企業的資金。……