房貸換錨正式開啟　住房金融“穩”字當頭保持定力

根據中國人民銀行要求，3月1日房貸利率定價換錨IPR啟動。各家銀行也紛紛行動起來，通過微信公眾號等各種渠道告知消費者具體辦理事宜。對于轉換成浮動利率和保持固定利率不變之間的選擇，業內專家建議，購房者應該結合自己的實際情況做出決定。

近期，房貸利率表現平穩，呈現出緩慢下降的趨勢。融360|簡普科技大數據研究院對全國35個重點城市533家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年1月20日至2020年2月19日，全國首套房貸款平均利率為5.50%，環比下降1BP;二套房貸款平均利率為5. 81%，環比下降IBP。

疫情期間，一些地方嘗試放松房地產政策，但國家層面始終保持著“房住不炒”的政策定力。在住房金融領域，近期央行發布的《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》指出，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。銀保監會也在隨后舉行的通氣會上強調，目前房地產金融政策沒有調整和改變。業內人士表示，未來，在“穩樓市”的大方向下，各銀行的住房金融業務將在持續保持定力的政策指引下開展。

為購房者提供定價選擇權

疫情期間，多家銀行都建議客戶采取線上辦理業務的方式。以工行為例，該行發布公告稱，其手機銀行支持“一鍵轉換”，方便快捷，推薦優先選擇。同時，該行還提示客戶在疫情期間通過手機銀行辦理業務，確需線下辦理的，建議客戶在疫情結束后前往辦理，避開定價基準轉換初期及尾期的高峰期，在轉換期內分散辦理。

“用戶通過手機銀行或網上銀行進行操作，不僅可以大幅提高轉換效率，也與疫情期間的‘無接觸式服務理念相吻合。”融360簡普科技大數據研究院分析師李萬賦說。

“哪位大神能說說這是什么意思？”近期，像小張這樣對房貸換錨還不甚了解的消費者并不少見，他們在微信群里發出這樣的疑問。據悉，銀行業已對此做好準備。如建行及時在微信公眾號上推出《存量浮動利率個人貸款定價基準轉換問與答》，把本次換錨的重點內容“翻譯”成更為簡潔明了的十問十答。在看過朋友轉發的這個文件后，小張表示自己了解到了本次換錨的要義。

而最受購房者關心的話題，還是應不應當選擇換錨。若購房者選擇浮動利率，那么其房貸利率將從明年開始，跟隨LPR的升降浮動。因此，這主要取決于購房者對于未來LPR走勢的判斷。

“您的房貸利率是固定利率，且打過折，比較低，如果后續走高了，利率會隨之上浮。選擇只能做一次，8月31日之前決定就可以，建議您再觀察考慮一段時間。”3月2日致電中行時，李女士得到了銀行方面較為謹慎的回復。

“轉不轉換要看LPR走勢，與現行房貸利率無關。”不過，新網銀行首席研究員董希淼認為，“即便之前是7折利率（3.43%），也應轉換，轉換之后的加點是負137個基點（目前的利率水平減2019年12月的5年期IPR，即3.43%減4.8%）。在還清貸款之前，這個負137個基點作為加點值，將保持不變。”

國家金融與發展實驗室特約研究員戴志鋒則表示，考慮到房貸合同期限較長，利率水平會根據經濟周期的變化出現波動，因此浮動利率定價存在一定利率風險。“若經濟處于上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也會出現上調。但若經濟下行壓力加大，利率處于下行周期，采用LPR加點的定價方式便可以減少房貸成本。”

“在經濟下行壓力下，轉換或為較優選擇。在目前經濟形勢下，穩健的貨幣政策是不會轉向的，5年期LPR在今年還有下行空間。即使后續LPR出現小幅回升，也可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來的成本上升。”戴志鋒建議。

特殊時期穩樓市方向不變

“歷史上，2月份是樓市政策較少的月份，但今年受疫情影響，2月份全國有超過60個城市發布了多次房地產政策。大部分都和疫情下的房地產市場調控有關。”中原地產首席分析師張大偉表示，“政策主要集中在公積金政策、土地款緩解政策和預售加快政策方面。預計3月份的房地產市場調控政策將會集中在剛需購房政策寬松上，堅持‘房住不炒。”

“2月下旬開始，河南駐馬店、廣西南寧、廣東東莞等地開始調整公積金政策，涉及公積金貸款首付比例、貸款額度、二套房購房貸款、貸款期限等。”李萬賦表示，各省市因城施策，疫情期間對待房地產市場的政策思路有所差異，大部分將在一定程度上刺激到剛需。

不過，作為此輪釋放放松信號的代表地區之一，駐馬店所出臺的《關于進一步規范促進房地產業平穩健康發展的意見》，在發布數天之后就被喊停。2月28日，河南省政府約談駐馬店市人民政府主要負責同志，要求其提高政治站位，堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，按照省委、省政府工作要求，堅持“房住不炒”。目前，在駐馬店市人民政府網站上，上述文件已經被刪除。

“疫情之下，大部分開發商與市場的樂觀，是因為寬松的刺激政策不斷出現和試探。但駐馬店被約談會讓很多城市松綁的步伐放緩。目前看，最關鍵和核心的政策依然是房貸政策，特別是首套房的首付比例、二套房的認定標準。到目前為止，全國的商業貸款首付比例政策沒有變化，監管層對房地產金融絕不松口，反映了‘房住不炒的基本態度。”中原地產首席分析師張大偉認為。

在解讀《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》時，央行副行長劉國強強調，LPR下行基本上不影響個人房貸利率。銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。

李萬賦表示，2020年以來，全國房貸利率水平呈現平穩略降的走勢，預計未來仍將維持這種基本平穩的趨勢。

銀行探索差異化房貸政策

近期，銀行業在住房金融業務方面的動作也引發關注。以浙商銀行為例，該行發布的調整個人貸款通知稱，對非限購城市，各分支機構可根據當地“限購”“限貸”和監管政策情況，將非限購城市居民家庭購買首次個人住房的首付貸款比例從原來的30%調降至20%。

對此，該行回應稱，始終嚴格執行監管部門關于限購和非限購城市差異化信貸政策，同時符合各分行當地房貸調控措施，與銀行同業執行要求基本相當。從法規意義上講，這也符合央行最新的關于個人住房貸款政策的相關規定。

劉國強表示，要確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定。銀保監會辦公廳主任、首席風險官肖遠企也表示，整體來講，房地產政策遵循“一城一策”的原則，各地方可在“房住不炒”等大方向下，根據城市具體情況做安排。

“銀行的舉動和回應可以體現出其未來的房貸策略。未來，各銀行將在‘因城施策和‘個人住房差異化信貸政策上下更多功夫，房貸利率水平的多樣性勢必愈加顯著。”李萬賦預測。