房地產面積測繪的結果和質量管理探析

吳海英

【摘要】房地產面積測繪實現了專業測繪與房地產管理的結合，對于推動房地產行業發展具有重要影響。本文在詳細了解房地產面積測繪結果的基礎上，提出了質量管理措施，希望為指導房地產面積測繪工作順利開展奠定基礎。

【關鍵詞】房地產;面積測繪;質量管理

在我國房產土地資源改革之后，房屋面積成為人們關注的重點內容，而考慮到面積測繪會直接影響消費者權益，所以在我國房地產行業快速發展的情況下，進行有效的房地產面積測繪具有必要性。所以相關人員需要正確到測繪結果的影響因素與質量管理方法，為進一步提高測繪質量奠定基礎。

1、房地產面積測繪結果研究

1.1房地產測繪的基本內容

房產測繪作為測繪的重要組成部分，其本職工作就是對房屋面積進行測繪，簡而言之就是測量房屋的面積。就目前而言，我國的房地產面積測繪內容包括建筑面積、房屋產權面積、公共建筑物面積、房屋使用面積等。在開展測繪期間，需要通過儀器儀表以及科學的測繪方法，按照圖紙等完成房產面積測量，這樣所采集的房產面積數據能夠為征收房地產稅費、房地產產權管理等提供必要的數據支持。

1.2房地產測繪的基本要求

目前我國的房地產測繪主要體現兩方面特征，即作業的及時性以及內容多樣性等。其中內容的及時性主要體現在房地產資料的動態管理，通過落實動態管理手段，實現房地產權屬檔案信息的同步變化[1];房地產測繪內容的多樣性，體現在房地產的評審調查、房地產面積測算等，還需要進一步提高房地產位置的準確性，并開展房地產范圍的調查。

1.3房地產面積測繪結果的作用

房地產面積測繪結果具有多種作用，主要表現在以下幾方面：（1）從法律層面來看，房產測繪結果是處理諸多產權糾紛的有效手段，例如通過房地產測繪結果能夠恢復產權關系，并確定產權依據，因此可以成為房產管理的依據。（2）從財政稅收經濟功能來看，測繪結果可以作為實現房產價格評估、房產租賃活動以及交易活動等，能夠提供充足的依據。（3）房地產面積測繪結果在社會服務決策中發揮重要作用，一般房產測繪調查中，通過統計測繪結果，能夠為城市布局、改革住房制度等提供支持;除此之外，測繪結果還能夠用于公共事業、城鎮測繪、地下管網規劃管理，彰顯了服務的廣泛性。

1.4房地產測繪結果內容研究

1.4.1測繪資質審查

房產測繪屬于特殊行業，在工作中需要嚴格按照《測繪法》的相關內容開展工作，相關部門強化對房地產測繪單位資格審查，通過采取不定期抽查的方法來核對房地產測繪結果，在發現不符合規定的情況需要第一時間調整，避免風險發生。

1.4.2強化人員以及作業管理

在房地產測繪期間，要保證測繪人員具有豐富的工作經驗以及專業技能水平，在工作中要認真執行技術標準《房產測量規范》、《房屋面積測算技術規程》等來指導工作，認真執行工作計劃，這是提高工作質量的關鍵方法。

2、房地產面積測繪結果的質量管理手段

2.1強化早期建筑物施工圖紙的質量檢查

從房屋測繪的角度來看，做好早期圖紙質量檢查能夠進一步提高房地產面積測繪結果，尤其是在早期的房屋建設進行面積測算，通過開展圖紙審核的方法，對房屋面積做出合理性評價。在這種情況下，在房屋面積測繪中，工作人員需要第一時間獲得開發商提供的圖紙內容，尤其是針對工程項目的變更現象，應該將其作為計算面積測繪的重點內容。例如，房屋測繪人員應該根據設計單位提供的平面效果圖紙、剖面圖以及立體效果圖等做出綜合判斷;同時針對工程項目中的特殊結構，要做到具體情況具體分析，并結合詳細標明的數據來計算面積。

2.2構建完整的測繪結果保障體系

為了能夠提高房地產面積測繪結果質量，需要構建健全的質量保障體系，在保證從業人員工作資質的基礎上，進一步優化工作路徑。這些要求在房地產面積測繪階段，工作人員需要堅持以客戶服務以及質量第一的原則，構建質量保障體系，通過對測繪結果進行復檢、抽檢的方法，針對檢查出現結果不正確的現象進行改正。

2.3確定房屋測算面積的對象

在房屋測繪前，工作人員不僅要做好圖紙審查，還應該進一步確定測繪面積的部位，不僅要確定哪一部分為全面積測算，哪一部分為半面積測算，還有哪些部位不算面積等。有研究認為，部分開發商為了能夠獲得更多的利益，往往會在建筑設計圖紙上標注的面積與實際面積不一致，例如在圖紙上標明陽臺以及觀景窗面積，但是在面積測算中卻沒有計入這一部分，最終出現糾紛[2]。除此之外，工作人員還應該重點關注以下幾點問題：（1）建筑物中存在公用面積或者封閉空間等，若公共部分的面積并非封閉的，在面積計算中需要統計全部面積。（2）若某些位置屬于房屋內部構造，則在面積測繪的認定上需要從內部面積計算入手，確定全部面積;若這部分在建筑房屋外，則可認定是無柱外走廊，在計算這部分面積時應該按照半面積認定。因此為了能夠進一步提高房地產面積測繪質量，需要施工單位以及開發商等提供詳細的房屋構造資料圖，并由此計算出房屋面積。

2.4合理計算房屋公攤部分面積

房屋公攤一直是居民關注的重點內容，在房屋測繪中，公攤面積的計算也是工作中的重難點，所以在測算期間，工作人員需要從建筑物的基本戶型入手，提高公攤部分面積計算的合理性，并在此基礎上做公攤面積測算。房屋的公攤面積決定了開發商與住戶的利益，采用公正公開的方法來進行精準測繪。

目前部分房屋測繪軟件中存在軟件不完整的情況，再加之部分人員的專業技能不過關，在測算公攤面積時進場會出現誤差。因此為了能夠進一步提高公攤面積的精準性，工作人員應該按照地方標準開展工作，例如某些公共部分的公攤面積認定難度大，還可以組織工作人員對公攤面積做統一分析，在商定之后確定面積分攤方式。根據現有經驗可知，使公用面積的計算應該需簡要在公用面積分攤之后完成的，通過將分攤前的公用面積與分攤后的面積進行比較，根據數據差異來判斷公攤面積測算結果的準確性。

2.5提高測繪人員的專業技能水平

測繪人員的工作能力決定了房地產面積測繪結果準確性，因此在未來工作中需要采用多種方法來提高工作人員的專業技能水平，通過認真執行法律規定，對測繪人員開展職業道德教育，不斷給測繪人員灌輸新的技能與新的知識，并為工作人員提供再學習機會，鼓勵有時間、有能力的員工通過網上自主學習等方法提高工作水平。也可以通過定期對測繪工作人員進行培訓來提升其技能。第一方面要不斷提升管理人員專業方面的技能，豐富其管理方面的經驗;另一方面，相關的審核單位也可以不定期的請有關專家對所在區域的測繪單位進行集體培訓，提升測繪人員專業技能的同時，可以解答相關的實際問題。

結語：

房地產面積測繪的結果及其質量管理能夠為指導未來工作，在測繪期間需要進一步明確工作要點，明確房地產面積測繪的工作路徑，并不斷提高工作能力，這樣才能有效避免房地產面積測繪質量問題發生，適應未來工作需求。

參考文獻：

[1]戴兵.房產測繪中測繪面積的質量控制探析[J].城市建設理論研究（電子版），2019（17）：100.

[2]張琰.試分析房產測繪中測繪面積的質量控制[J].工程建設與設計，2018（06）：228-229.