營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響分析

方孝惠

【摘要】會計核算和納稅管理是房地產企業經營管理中的重要內容，提高會計核算和納稅管理水平對企業發展具有重要意義。而實行營改增新稅收體制在很大程度上轉變了房地產企業的會計核算與納稅管理的方法，并對相關工作提出了新的要求?；诖耍疚木蜖I改增對房地產企業會計核算和納稅的影響等相關內容進行了剖析，并在此基礎上對相應解決策略進行了探討，旨在為營改增背景下房地產企業會計核算及納稅管理工作提供參考。

【關鍵詞】營改增? 房地產企業? 會計核算? 納稅

會計核算和納稅管理是房地產企業經營管理中的重要內容，會計核算及納稅管理情況不僅直接關系到房地產企業各項經營活動的正常開展，而且對經營成本及經濟目標的實現也有很大影響，所以提升這兩方面工作質量至關重要?！盃I改增”稅收體制的實行給房地產企業會計核算及納稅管理都帶來了巨大變化，這種形勢下房地產企業只有根據政策體制改革要求調整相應的工作策略，才能積極應對負面影響，實現更好發展。

一、“營改增”及房地產企業稅收管理

“營改增”也就是營業稅改增值稅，是指將以往繳納營業稅的應稅項目轉變為增值稅。執行營改增后，能夠避免出現重復增稅，將整體稅負減小，進而推動企業更好發展，因此整體而言，營改增屬于一種減稅政策。增值稅僅是繳納產品或服務增值部分的稅費，能夠有效防止出現重復納稅現象，營改增稅收體制的深入推進對加快財稅體制改革，調動各方積極性及促進服務業發展等方面有重要作用。

稅收管理是房地產企業經營管理的重點內容，其涉及的范圍和內容較多，是一項非常復雜的工作。營改增后，房地產企業所納稅由營業稅改為增值稅，而其他稅種不變，涉及的稅種主要有增值稅、房產稅、土地增值稅及企業所得稅等，稅種多達幾十種之多。營改增稅收政策實施后，房地產企業增值稅存在抵扣鏈條，僅是增收增值額部分稅費，但是營業稅則是征收企業所有營業額的稅費，因此在理論上來說，營改增后會減小企業整體稅負。企業在納稅過程中，增值稅專用發票非常重要，如果在實際生產經營過程中不能獲取足夠增值稅專用發票，那么就可能取得企業整體稅負增加，也就是說能否取得增值稅專用發票及今后土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍是企業稅負增減的關鍵因素。

二、營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響

（一）提高房地產企業納稅籌劃意識

納稅籌劃一直都是房地產企業高度重視的一項工作，對企業各方面都有很大影響。營改增后，房地產稅收管理各方面也發生了一定調整，這種形勢下，房地產企業為有效應對稅收體制改革影響，需要進一步增強納稅籌劃意識。稅收籌劃是一項綜合性工作，對籌劃管理工作人員都有較高要求，所以營改增后房地產企業也會從強化稅收工作者培訓、加強對相關稅收政策制度的研究分析等方面提高稅收籌劃管理水平，而這些方面的提升對于有房地產整體發展都是非常有利的。

（二）促進房地產企業內部業務整合，提高工作效率

在傳統稅收管理工作中，房地產企業中的票據審核一般都是安排財務部門全權負責。而營改增后，房地產企業采用統一增值稅專用發票和普通發票抵扣報銷方式，財會管理中經要求審核增值稅發票，這也就是說，執行營改增后會將部分財務工作安排到了各個部門當中，票據的統一使用使得財務部門與業務部門間實現了有效整合，有效促進了企業稅收管理的規范化、高效化發展。

（三）改變了會計科目

會計方法在企業會計核算及納稅管理工作中非常重要，而會計方法運用主要受會計科目等因素影響。傳統營業稅中包含的會計項目并不多，而營改增后，房地產企業增值稅會計項目發生了很多變化，增加了新的增值稅相關項目，先不說這些會計項目主體和會計流程的復雜性，其本身就會對房地產企業原有稅務職責帶來較大的影響與挑戰。

（四）對會計核算工作的影響

會計核算具有專業性與復雜性，執行營改增后對會計核算的影響也是非常大的。首先，相對于一般計算方法而言，增值稅預測計算方法存在較多不同地方，在核算方面主要依據支付時間來定，房地產企業需要根據規定按照增值稅政策繳納稅款。其次，在后買物品交易過程中，對于房地產企業購買的土地生產物可以根據實際目的來進行使用或者出售。此外，在對自主研發產品進行采購與銷售時，土地費用是土地費后的剩余計算，主要是直接支付給房地產公司的土地費?？偠灾瑺I改增后，房地產企業會計核算工作發生了一定變化，工作人員要根據增值稅涉及的內容對核算工作進行相應的調整。

（五）加大房地產企業稅收壓力

營改增雖然說是一種減稅政策，但是其給房地產企業帶來的稅收壓力可不小。一方面，在實際計算所得稅時，營業稅屬于價內稅，直接作為稅金扣除即可，而屬于價外稅的增值稅是不能直接抵扣的，因此營改增后房地產企業在所得稅計算工作中會面臨更大的挑戰。另一方面，營改增后，我國征收房地產企業的增值稅率有所下降，這也就意味著可以和它達成合作關系的企業數量會大幅縮減，而且企業還有可能會出現較大的稅負轉嫁情況，從而致使房地產企業開發成本中不能使用增值稅專用發票而不能進行抵扣，從而增加房地產企業稅負，甚至影響企業各方面運營及發展。

（六）影響企業會計報表

會計報表在企業會計核算及納稅管理中有重要作用，是對日常核算資料按照一定表格形式進行匯總反映和綜合反映的報告文件，是對企業日常工作和各項業務活動情況的記錄和反映。營改增對房地產會計報表的影響主要體現在資產負債表、損益表及現金流量表等方面。在損益表方面，由于房地產企業在購買或銷售商品中可以使用增值稅發票進行扣除，企業營業稅和附加稅大幅減少，因此企業運營成本得到有效下降，而盈利能力會有所提高，體現于報表中就是企業業務運營費用、營業稅及額外費用等都會降低。

（七）對財務人員提出了更高要求

營改增后，房地產企業在會計核算和納稅管理時，不管是賬目內容還是數據復雜程度等方面都發生了很大改變，這對財務管理人員而言無疑面臨著巨大挑戰。這種情況下，財務管理人員更需要加強自身學習，以不斷提高業務能力和綜合素質，以更好實現從營業稅向增值稅過渡。

三、房地產企業應對營改增對會計核算和納稅影響的策略

房地產企業應從以下幾方面加強管理，以積極應對營改增影響，實現更好發展。首先，房地產企業應正確看待營改增給企業財會工作及納稅工作的影響，加強對營改增相關政策研究，以更好把握內涵，充分利用政策優惠降低企業稅負。其次，應進一步加強納稅籌劃管理，結合過渡期實際經營狀況和優惠政策制定稅收計算方法，提高納稅籌劃科學合理性。此外，要重視增值稅發票管理，加強企業內部各部門人員教育培訓工作，規范增值稅票據管理，以充分通過增值稅票據抵扣降低企業運營成本。另外，房地產企業要積極完善財會管理及納稅管理相關制度，根據營改增政策對原有管理制度、辦法和流程等進行調整優化，以推動企業會計核算和納稅管理工作的規范化、高效化發展。

總而言之，營改增稅收政策的實施對房地產會計核算及納稅工作都帶來了很大影響，這種形勢下，房地產企業要在充分認識到影響雙面性的基礎上，結合自身實際情況，采取針對性措施進行應對，以有效避免不良影響，提高新稅收體制適應能力，實現房地產企業的更好發展。

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