基于價值鏈的長租公寓運營模式分析

馮子萌

【摘 ?要】長租公寓是一種新型的房屋租賃經營模式，近幾年在一二線城市發展迅速。它與傳統的業主與租戶之間的個人租賃關系不同，而是由專業的公寓管理機構進行運營和維護，一方面以其專業化分工實現規模經濟，降低房屋出租的各項成本，另一方面可以保持房源穩定，配套標準化和專業化的房屋管理服務，提高租戶的居住體驗。隨著“租售并舉”的提出，從中央到地方政府均出臺了多項支持住房租賃市場發展的政策，租賃市場的發展環境不斷優化，長租公寓作為租賃市場的供應主體之一，迎來了快速發展時期。本文根據波特價值鏈分析理論，對當下長租公寓運營模式進行分析，分析其存在的風險和發展方向。

【關鍵詞】價值鏈;長租公寓;運營模式

引言

由于傳統租房方式存在諸多痛點，隨著新生代群體的崛起，其對租房體驗要求也更為個性化，在人口凈流入而房價持續走高的一二線城市，長租公寓快速崛起。從房地產行業特點上來看，房地產行業本身面臨著高庫存、物業價值低效利用的問題，也面臨存量物業的盤活和利用效率提升的問題。長租公寓行業是一種隸屬于住房租賃行業的新興行業，它有著與傳統租房截然不同的邏輯起點和發展潛力。它不僅僅是簡單意義上的租賃住房行業，還包括共享、共建、共娛的社交文化滲透;是有獨特個性的青年租客組建的社區大家庭。

2019年長租公寓企業放慢擴張步伐，企業間優勝劣汰現象逐漸加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發展的同時更多著墨于規范市場、整治亂象、防范風險。在政府主導推進下，我國長租公寓市場正在逐步規范。需要注意的是，我國包括長租公寓市場在內的整個住房租賃市場發展仍處于發展的初期階段，這其中蘊含著巨大機遇。

1.價值鏈相關理論

價值鏈（Value chain）是由美國教授邁克爾·波特（Michael E.Porter）所提出的，之后學術界將其稱之為價值鏈理論。包括基本活動和輔助活動兩類，其中基本活動包括企業日常生產經營、庫存、市場營銷、售后服務等。輔助活動包括基礎設施、人力資源、財務管理、采購和技術開發等。傳統的價值鏈理論只關注制造產業，隨著社會經濟水平的不斷發展，服務型企業也需要價值鏈理論的指導，特別是在運營管理方面，通過流程的設計與改造，價值鏈設計和價值鏈優化協作，來引導服務型企業的服務供應鏈與價值鏈相匹配，這有利于企業充分的整合內外的資源，梳理服務鏈流程，在更大的程度上以降低企業的成本，獲得更高的經濟效益。

2.長租公寓行業價值鏈分析

我國長租公寓行業的發展共經歷了四個發展階段，第一階段為2013年以前，當時的租賃市場房源主要來自個體散租和政府人才住房;第二階段為2013年至2017年，該階段以自如、魔方等為代表的創業團隊逐步扎根長租公寓市場，并通過多輪融資迅速成長為青年長租公寓運營商;第三階段為2017年3月至7月，房地產背景的開發商，如萬科、龍湖、旭輝、朗詩等，因主動布局或土地競拍過程中被動持有而進入長租公寓市場;第四階段為2017年7月至今，長租公寓被明確定位為民生工程，同時在“購租并舉”政策密集出臺的背景下，行業發展前景已經逐漸清晰，國有住宅租賃企業開始進入競爭白熱化的長租公寓市場發揮引領和帶動作用。

本文依據價值鏈理論分析的原理，將長租公寓分為主鏈和輔助鏈兩大環節。其中，價值主鏈作為直接提供產品和服務的活動鏈，主要圍繞企業的融資、房源獲取、房屋改造至商品化以及推向市場等一系列價值活動集合。是公寓產品和服務的提供鏈，根據消費者的不同需求，長租公寓運營商為租客提供有針對性的增值服務，以及不同的公寓類型，最終通過線上和線下的端口進行對接服務。

價值輔鏈作為間接為價值主鏈提供輔助活動支持的鏈條，包括信息技術服務支持，采購活動、財務管理、人力資源管理、社區活動等相關價值活動集合。雖然輔助鏈上的價值活動并不直接為租客們提供產品和服務，但作為長租公寓價值主鏈的輔助支持部分，不可或缺，構成長租公寓價值鏈完整體系。

3.基于價值鏈的長租公寓運營模式分析

長租公寓的運營模式，按照資產持有方式劃分，分為重資產經營與輕資產經營;按照房屋的集中程度劃分，分為集中式與分散式出租;按照運營精細化程度劃分，分為服務式長租公寓與粗放管理式長租公寓。

3.1重資產與輕資產運營

重資產運營，是企業通過開發、購買等方式自持房產，裝修后投入運營的經營方式。這種模式對企業的資金要求較高，企業會承擔了較高的建設成本、購置成本，但同樣也會享受公寓業態下房屋作為資產本身的增值。在運營過程中，企業無需承擔租賃費用，也無需擔心輕資產模式下不可控的房主行為及與房主的糾紛，具有較強的自主運營權。根據長租公寓價值鏈，從價值主鏈上來看，采用重資產運營的企業，一般為知名房企， 通過收購閑置樓宇或不良物業，但重資產運營模式下，對資金量的要求更大。在融資方面需要較強的能力，但我國REITs模式尚未成熟，對企業的融資能力形成挑戰。一般采取重資產運營的企業為老牌地產商，其在消費者心中已經樹立起良好的品牌形象，基于強大的品牌背景，所以公寓在進行出租時，更容易獲得消費者的信任，有利于營銷活動的開展。

輕資產運營是指企業通過與房主簽訂租賃合同，獲得房屋的經營權、使用權等權利，但實際上并不持有房屋所有權，不享受地產與房產的價值增值。因租賃合同期限較短，一般為3-5年，企業較難對租賃房屋實施較大的裝修改造，對外租賃的提價空間較小。輕資產運營模式下，由于租賃關系的不確定性，企業運營管理公寓項目的自主性也受到一定限制，可能會影響企業利潤。由于不需要采取重資產運營企業前期所進行的高額投入，所以輕資產運營的企業降低對外租金的價格，廣泛推廣項目和市場，快速回籠資金與收入。

3.2集中式與分散式運營

集中式運營是指企業通過建設開發、出資購置或租賃包租的方式獲得整棟樓宇或整體數層的房產，經過統一裝修后對外經營。對于集中式出租的項目，較為整體、寬裕的物理空間為公寓的運營提供了廣闊的場地，在滿足居住需求的基礎上，還設有了商家入駐、娛樂休閑、共享社交的區域，迎合了市場對租賃式公寓的期盼。

分散式運營是指企業通過購置或租賃從多個房主處獲得房產，來開展對外租賃經營。房產在空間分布上較為分散，單個項目房間以外的面積受限，客觀上不利于提升居住以外的功能需要;此外為了統一品牌形象，企業需前期進行標準化的裝修改造，裝修的邊際成本較高。分散式運營主要是關注單個消費者的滿意度，不需要構建創意社區。分散式模式因資金投入少，房租單價低，以委托管方式承租，成本回收期較集中式的運營較短。

4.總結

隨著市場的日益成熟，長租公寓行業正朝著集中化、專業化、品牌化的方向發展。在瞬息萬變的市場環境中，企業需要對自身的定位、對細分客群的把握，以及對融資能力的掌控等方面有著充足的認識和準備。長租公寓前期的經營成本都非常高，目前房企長租公寓盈利難的關鍵問題就是融資成本過高。降低融資成本就成為影響長租公寓盈利能力的重要因素。引入REITS融資模式，可以盤活企業存量資產，提高融資效率，有更完善的風險隔離，成為我國長租公寓發展的重要助推器，能否充分利用REITs將會成為長租企業制勝的關鍵。

參考文獻

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