探討房地產(chǎn)估價和資產(chǎn)評估的關(guān)系與異同

傅東棟

摘 要：本文首先介紹了房地產(chǎn)估價的相關(guān)內(nèi)容，分析了資產(chǎn)評估問題，并結(jié)合相關(guān)實踐經(jīng)驗，分別從多個角度與方面，探討了資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)估價的影響，闡述了個人對此的幾點淺見，望有助于房地產(chǎn)估價和資產(chǎn)評估工作的實踐。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價;資產(chǎn)評估;關(guān)系;異同

引言

隨著經(jīng)濟社會的持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)事業(yè)迎來了前所未有的重大發(fā)展機遇，如何采取有效措施精準(zhǔn)把握房地產(chǎn)估價和資產(chǎn)評估之間的關(guān)系，宏觀審視與把握房地產(chǎn)估價的客觀現(xiàn)狀，成為業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的焦點課題之一。

1、房地產(chǎn)估價

當(dāng)今社會，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場連年保持快速增長態(tài)勢，在解決人民群眾日常居住與生活需求的同時，極大程度上推動著社會經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展，也刺激了房地產(chǎn)估價的出現(xiàn)與發(fā)展。房地產(chǎn)估價屬于房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的衍生品，是對房地產(chǎn)價格與價值進行的有目的、有依據(jù)、有針對性的綜合評測。由于房地產(chǎn)價格關(guān)乎房地產(chǎn)市場交易，通過實施房地產(chǎn)估價有利于維護房地產(chǎn)市場的公平、公正、和諧，充分保護房地產(chǎn)交易雙方的切實利益。在當(dāng)前條件下，房地產(chǎn)估價的主要方法有如下幾種：

1.1成本法

成本法的主要依據(jù)是房地產(chǎn)在形成過程中所發(fā)生的各類成本因素，包括土地成本、建筑成本、人工成本、折舊成本等，其中土地成本和建筑成本是最重要的兩個構(gòu)成部分。成本法在房地產(chǎn)估價中占據(jù)著關(guān)鍵地位，在實際操作中更多傾向于重建成本法與重置成本法兩種不同的細分模式。

1.2市場比較法

市場比較法主要依托于房地產(chǎn)市場整體價格的波動與起伏，將某一特定房地產(chǎn)項目與具備類似要素與特征的項目進行縱向?qū)Ρ龋治隹赡苡绊懛康禺a(chǎn)價格的各項主客觀要素，比如所處地段、周邊環(huán)境、居住條件等。通過市場比較法的應(yīng)用，可對房地產(chǎn)價格進行縱向比對與分析，精準(zhǔn)地掌握目標(biāo)房地產(chǎn)與市場同類產(chǎn)品之間存在的優(yōu)勢或劣勢。隨著時間的推移，市場比較法的應(yīng)用案例越來越多，所形成的房地產(chǎn)估價結(jié)果更具可信性，為房地產(chǎn)市場交易提供了更為可靠的估價支撐。

1.3收益法

收益法是將房地產(chǎn)的純收益進行資本化處理，計算收益價值，并以此價值為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)實際價值進行綜合評判。通過運用收益還原法，可有效了解房地產(chǎn)的增值狀況，判斷其未來價格提升潛力，預(yù)測房地產(chǎn)未來收益狀況，為房地產(chǎn)估價提供參考。通常而言，收益法常用于商業(yè)、辦公等收益穩(wěn)定、價值較高的房地產(chǎn)項目評估。

2、資產(chǎn)評估分析

與房地產(chǎn)估價不同，資產(chǎn)評估的面向?qū)ο笸ǔ槟骋淮_定資產(chǎn)項目。資產(chǎn)評估是經(jīng)濟社會快速發(fā)展的重要產(chǎn)物，在研判資產(chǎn)價值、提高資產(chǎn)評估科學(xué)性等方面扮演著不可替代的關(guān)鍵角色。資產(chǎn)可細化分為固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)等多種不同類型，在資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移、資產(chǎn)合并與吸收、會計清算等方面，往往需要進行資產(chǎn)評估。在現(xiàn)行條件下，資產(chǎn)評估的主要方法有：

2.1收益現(xiàn)值法

收益現(xiàn)值法是資產(chǎn)評估的關(guān)鍵方法之一，可在排除折損率的基礎(chǔ)上，更為有效地判斷被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益能力，并綜合考量出其折現(xiàn)狀況，得出被評估資產(chǎn)的現(xiàn)值。

2.2重置成本法

資產(chǎn)評估中的重置成本法是將不同資產(chǎn)項目在全新情況下進行重置成本處理，減去按重置成本計算的已使用年限的累計折舊額，并將資產(chǎn)功能變化、成新率等客觀影響因素納入評估過程。

2.3流動資產(chǎn)評估法

流動資產(chǎn)評估法的主要面向?qū)ο鬄榱鲃淤Y產(chǎn)。流動資產(chǎn)評估通常涉及原材料、在制品、協(xié)作件及庫存商品等要素。根據(jù)流動資產(chǎn)實際價值的不同，其評估方法也存在一定差異，但無論何種狀況，市場需求及發(fā)展趨勢均應(yīng)該成為流動資產(chǎn)評估的重要考量因素，以更加精準(zhǔn)有效地評估出其實際價值。

2.4無形資產(chǎn)評估

無形資產(chǎn)評估具有一定難度，由于無形資產(chǎn)更多情況下屬于附屬類資產(chǎn)項目，其價值與其客體存在較為直接的關(guān)聯(lián)，隨客體價值的變化而變化。因此，在無形資產(chǎn)評估中應(yīng)根據(jù)購入成本及其預(yù)期獲利能力，結(jié)合無形資產(chǎn)的形成路徑不同，比如外購、自創(chuàng)等，將無形資產(chǎn)與其他類型資產(chǎn)串聯(lián)起來，得出相應(yīng)評估價值。

除此之外，資產(chǎn)評估實踐領(lǐng)域所用到的方法還有現(xiàn)行市價法、清算價格法及有價證券評估等（如圖1所示），這些不同的評估方法具有不同的適用條件、不同的應(yīng)用范圍，所取得的評估結(jié)果有所差異，因此應(yīng)合理選用。

3、房地產(chǎn)估價和資產(chǎn)評估關(guān)系與異同

3.1評估范圍之間的關(guān)系與異同

無論是房地產(chǎn)估價還是資產(chǎn)評估，均是對某一特定對象實施價值測評，所得出的結(jié)果具有較高的參考價值。資產(chǎn)評估在實踐領(lǐng)域降低了行業(yè)門檻，為房地產(chǎn)估價行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展提供了強大支撐。國家相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定，所有進入房地產(chǎn)交易市場的房地產(chǎn)必須進行相應(yīng)的價格評估，這為具體推進實施房地產(chǎn)估價提供了基本遵循，明確了需要實施房地產(chǎn)估價的具體范圍。而資產(chǎn)評估的主要面向?qū)ο鬄楦黝愘Y產(chǎn)類型的資產(chǎn)核資評估，是對處于非交易狀態(tài)下房地產(chǎn)等項目的價格評估，與房地產(chǎn)估價相比范圍更廣、涵蓋內(nèi)容更多。

3.2實施機構(gòu)之間的關(guān)系與異同

在現(xiàn)行條件下，無論是房地產(chǎn)估價，還是資產(chǎn)評估，均需由具備特定從業(yè)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)來實施。可進行價格評估的機構(gòu)多種多樣，比如各類資產(chǎn)評估公司、審計事務(wù)所、財務(wù)咨詢機構(gòu)等等，其在自身資質(zhì)權(quán)限范圍內(nèi)對房地產(chǎn)和資產(chǎn)進行評估，所形成的評估價格具有一定權(quán)威性與專業(yè)性。隨著房地產(chǎn)交易市場的持續(xù)活躍，評估師開始出現(xiàn)，并在房地產(chǎn)估價與資產(chǎn)評估行業(yè)中扮演更為重要的角色，這使得房地產(chǎn)市場更具專業(yè)化特征，所需要遵循的評估原則更多，所需要用到的法律法規(guī)制度更具依據(jù)性與保障性。

3.3評估價格之間的關(guān)系與異同

房地產(chǎn)估價是以房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r為參考，在統(tǒng)籌考慮諸多影響因素的同時，為房地產(chǎn)項目的正常順利交易提供價格與價值支撐，極大程度上規(guī)范了房地產(chǎn)交易行為與交易活動。與資產(chǎn)評估不同，房地產(chǎn)估價所受到的影響因素更多，比如市場供求關(guān)系、經(jīng)濟環(huán)境、政策變化等。在資產(chǎn)評估方面，是以固定資產(chǎn)的成本價格為基礎(chǔ)，形成市場保守價，為資產(chǎn)內(nèi)部清點或變動提供價格依據(jù)，與市場價格存在部分差距。房地產(chǎn)估價與資產(chǎn)評估相互配合，相互聯(lián)系，即分工明確，又高度串聯(lián)，共同維護市場穩(wěn)定與和諧。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)估價與資產(chǎn)評估之間存在著潛在的關(guān)系與關(guān)聯(lián)。有關(guān)人員應(yīng)該從房地產(chǎn)估價的客觀實際需求出發(fā)，充分遵循其與資產(chǎn)評估之間的關(guān)系，多措并舉，綜合施策，切實提高房地產(chǎn)估價與資產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性與可靠性。

參考文獻：

[1]余炳文，胡芬芬，岳彩周.淺談新時期國際評估準(zhǔn)則趨同的機遇與挑戰(zhàn)[J].中南財經(jīng)政法大學(xué)報，2018：117.