淺析房地產行業成本管控

隋洪萍

摘 要 房地產行業已經成為國家經濟增長的支柱型產業，對國民經濟發展起著十分重要的作用。但現下因受國家宏觀調控和經濟政策的影響，房地產企業的經營風險和市場的不確定性正在加大，加上房價上漲受阻，通貨膨脹加劇，企業經營成本也在不斷增加，房地產企業面臨著嚴峻的挑戰。本文通過分析房地產企業成本管控存在的問題，提出完善房地產企業成本管控的措施。房地產企業要從根本上加強對成本的管控，并在管控過程中做好控制及完善工作才能使企業的競爭優勢更突出，使企業利益實現最大化。

關鍵詞 房地產 成本管控 問題 對策

一、前言

房地產行業具有開發周期長、投資回收期長，資金量大等特點。行業的快速發展使得企業之間的競爭更加白熱化，如何在激烈的市場競爭中生存下去，并獲得持續競爭力，成本管控水平的高低起到了關鍵作用。研究我國房地產行業當前成本管控中存在的問題以及有效實施房地產企業成本管控具有重要的理論和現實意義。

眾所周知，房地產行業的盈利能力已不如前，但行業競爭卻愈演愈烈，為了提升企業的盈利能力和競爭能力，加強對成本的管控已成大勢所趨。本文打算從樹立成本管理理念、提升成本控制意識、尋求先進成本管控方法，構建成本信息系統及設置成本管控部門等方面入手，對成本管控問題進行探討。

二、房地產企業成本管控中存在的問題

（一）成本目標缺乏戰略指導，管理理念陳舊

我國許多房地產企業在長期的企業管理實踐中，對成本管控方法進行了很多深入的探索與研究，但這些成本管理理念側重于企業內部、特別是成本核算方面的控制。房地產企業應在項目開發建設的前期，以建立的目標成本來管控整個開發過程的成本，并實行動態跟蹤，從而達到及時糾偏、嚴控成本的目的。實踐中，有些房地產企業編制了項目成本管理制度，但在執行過程中卻流于形式，形同虛設，造成權責不分，獎罰不明，削弱了成本管控的效果，降低了目標成本管控的效果。

（二）企業成本管理過程及管理人員缺乏成本意識

從房地產企業發展情況來看，許多企業沒有實施有效的成本控制、對房地產成本管控存在錯誤的認知，有些房地產企業成本控制側重于項目開發建設的施工階段，但施工階段的成本管控對整個過程的成本控制影響較小。

有不少的企業領導和管理人員缺乏完善的成本控制意識，對成本控制工作重視不足，認為成本管控是成本人員或財務人員的工作，與其他人無關，導致企業員工的成本意識也比較淡薄。在日常成本管理工作中，成本管控過程缺乏規范，并且沒有和員工個人利益相關聯，員工個人行為與企業管理活動無法有效的結合，無法充分發揮成本管控在企業管理中的作用，最終使得成本管理流于形式。

（三）成本管控方法陳舊、數據失真

由于房地產企業項目周期長，成本高，涉及的數據信息量大，容易出現信息管理差錯，同時信息的時效性也會受到限制，無法對房地產企業的管理決策提供及時、準確的信息。同時，有些房地產企業對以往的工程成本數據沒能進行很好的管理，未建立起良好的成本信息數據庫，不能做到高效的信息化成本管理，使得成本管理效率低下，錯誤問題多，不能通過歷史數據吸取經驗。整個項目的相關數據不能很好地傳遞給企業管理者，影響領導層做出決策。

（四）片面追求成本降低、忽視產品質量

不少企業都想以最少的成本收獲最大的利益，如果片面地追求降低成本，必然會導致產品內在質量和服務水平的降低。有些房地產企業為了追求眼前利益，在項目施工中使用廉價或劣質的材料，雖然降低了成本但同時房屋質量也下降了，這種降本有可能給社會和人民造成巨大的危害，現實生活中因業主不滿房屋質量而與開發商發生糾紛的情況時有發生。

（五）成本管理部門及管控環節有待優化

房地產企業成本包含項目開發階段成本、項目建設成本、施工期間財務費用、建設期間的管理費用、稅費等。因各板塊專業性都較強，成本管理部門應該由通曉設計、營銷、財務、融資、施工等各職能部門的專家或專業人員組成。但大多房地產企業的成本管控工作僅僅是由成本部門來完成的，很容易造成成本管控的缺失，也會造成成本測算數據不全面、不準確，有些過程中的成本難以管控，最終可能會造成成本失控。

在企業實際工作中，為了調控利潤，粉飾報表，篡改成本資料的情況時有發生，有些是受企業負責人指示，財務人員迫于無奈只能是按照指令行事。為了保證成本數據的客觀真實，保證財務人員工作的獨立性，需要形成制度的保護和約束。

三、完善房地產企業成本管控的措施

（一）樹立科學的成本控制思想及戰略成本理念

在經濟全球化大背景下，為提升企業的核心競爭力，著眼于企業戰略目標的實現，應將成本管理工作與企業的發展戰略緊密結合起來。首先，成本管理的范圍不應僅局限于企業內部，應該將成本管理工作延伸到企業外部，追溯到企業同一產業鏈的上下游企業之間，通過對外部企業尤其是競爭對手的成本管控情況進行分析，找出本企業在成本管控方面的不足，彌補短板，增強企業的競爭優勢。其次，戰略成本管理應延展到企業發展的各個價值鏈端口，涉及企業研發、生產、營銷、售后等整個流程，并將企業內部各部門之間相互關聯的成本進行全面、細致的分析和控制。將戰略成本思想貫穿于成本管理的整個過程，達到控制并優化成本的目的，并使企業獲得長久的競爭優勢。

（二）實施全過程及全員成本管控

戰略成本管理要求企業從實際情況出發，并結合企業的發展要求進行成本控制，是全員、全過程的統一。結合房地產行業發展周期長、成本高等特點，在成本管控中不僅要對單項成本進行控制，還需要對全過程的成本進行控制。對于房地產企業的成本管控必須做到從最開始的土地購買和審批、施工方案設計、建筑施工到最后市場開發與營銷等環節建立全過程的成本控制。只有立足于開發建造的整個流程，運用科學嚴密的方法最大限度地降低成本，才能有效地實施成本管控。

強化企業管理層及管理人員對成本控制的重視。為了提升房地產企業成本管控成效，需要通過理念指導和培訓讓企業每名員工都能認識到成本管控的重要性。加強成本管控，首要的工作是培養全體員工的成本管理意識和觀念，提高全員的認識，成本管理不是少數人的工作，需要通過宣傳教育等手段讓全員參與進來。同時，企業應該采取有效措施，通過培訓等各種途徑，加強對成本專業人才的培養，進一步提升企業成本管理的水平，最終的目的是提高全體員工的成本控制意識，使企業的成本控制工作達到財務管理要求的目標。在日常成本管理中，企業應將各部門的責任及權限劃分清楚，建立完整的績效考核指標，將指標從上而下分解，讓各部門職責清晰，獎懲分明，績效考核體系的建立與完善能使全員在成本管控工作上的積極性得到大幅提升，有利于企業及員工的目標達成，有利于在績效考核的過程中發現問題并不斷地改進問題，有利于提高員工成本管控工作的效率，從而促進企業與員工的共同成長。

（三）引進先進技術和方法，建立成本信息化系統

依托信息化的成本管控模式對企業的發展至關重要，企業應提高成本管理的信息化水平。隨著經濟的高速發展以及企業實際情況的變化，傳統的成本信息系統已不能滿足當前的管理需求，企業應通過科學、高效的技術手段，結合企業的實際情況建立適合企業自身發展的成本管理信息系統。隨著網絡技術的普及、應用，房地產企業完全能夠打造與自身業務相結合的全項目成本管控信息系統，將目標成本錄入系統，隨著工程進度的變化，結合結算、決算的情況，隨時更新系統，使全員能夠第一時間掌控項目的動態及相關預警。這樣既從流程上保持了成本全過程管理的連貫性，又做到了數據共享，方便企業管理的各層級隨時監控成本情況，為決策者提供關鍵有效的成本數據支持。

（四）尋求適合企業發展的成本管理方法

企業應該明確“降本增效”的核心是建立持久的成本優勢，成本優勢的價值正是取決于其持久性。只有能為企業帶來長久性競爭優勢的成本削減措施，才是應該提倡和追求的。房地產企業要將“降本增效”的理念滲透到管理工作的各個層面、各個重要環節。在進行成本控制的同時，應特別重視和保證產品的品質，決不能為了降低成本而忽視產品的質量，更不能為了追求短期的經濟利益，采取偷工減料等方法來降低成本，這樣不但坑害了消費者，也會使企業喪失信譽，甚至破產倒閉，無法正常運轉下去。

（五）設置成本管理部門，優化成本管控工作

企業應樹立全項目的成本管控意識，集中專業人員組成成本管理部門，負責房地產開發項目的成本管控工作，這樣才能做到全項目成本在不同職能部門之間管控的平衡，從而優化企業成本。在成本管控過程中，保證財務人員工作的獨立性非常重要。比如在一些大型的企業集團中，實行對財務總監的雙重領導，人事任命由集團統一安排管理，其他事項可以由下屬公司代為管理。只有財務工作的獨立性得到保證，成本管控工作才能相對客觀并有效開展。財務獨立性制度的制訂，關鍵在于實施，只有做到按制度辦事，保持好會計工作的獨立性，成本數據才能真實，成本管理工作才能真正見到實效。

四、結語

在全球經濟持續蕭條和我國經濟指標增速放緩的大環境下，房地產行業受到巨大影響，發展過程中面臨著諸多的機遇和挑戰，為了更好地提升房地產企業在同行業中的競爭地位，企業管理者需要結合成本管控的思想，增強全員的成本管控意識、集結專業化的成本管理人才，找到適合企業發展的管控方法，建立行之有效的成本管控系統，并對企業發展的全過程、各階段進行有效的管控，尋求企業的核心競爭力，實現企業長遠、可持續發展。

（作者單位為天津濱海新區建投房地產開發有限公司）

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