遠(yuǎn)程智能機電物業(yè)管理實現(xiàn)研究

崔夏云

摘 要

本文通過分析智能機電設(shè)備管理服務(wù)創(chuàng)新模式和當(dāng)前物業(yè)遠(yuǎn)程智能管理環(huán)境條件，圍繞系統(tǒng)建立可行性、系統(tǒng)成分、技術(shù)實現(xiàn)等方面研究遠(yuǎn)程智能機電物業(yè)管理系統(tǒng)的開發(fā)途徑，實現(xiàn)智能物業(yè)管理系統(tǒng)對區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化、智能化、數(shù)字化技術(shù)的管理，進而打造溫馨、現(xiàn)代、先進、低碳的智能化物業(yè)管理模式。

關(guān)鍵詞

遠(yuǎn)程智能;機電系統(tǒng);物業(yè)管理

中圖分類號： TU855 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標(biāo)識碼： A

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457 . 2020 . 14 . 83

0 前言

借助信息系統(tǒng)加強物業(yè)對遠(yuǎn)程智能機電設(shè)備的管理，能夠優(yōu)化機電設(shè)備管理服務(wù)，滿足業(yè)主高質(zhì)量居住要求。遠(yuǎn)程智能機電設(shè)備的運行和維護是優(yōu)化系統(tǒng)運行性能的技術(shù)活動，從而保證業(yè)主日常生活的高質(zhì)量開展，同時借助智能系統(tǒng)對小區(qū)建筑機電設(shè)備進行管理和監(jiān)控，能夠為用戶提供良好的服務(wù)品質(zhì)。

1 智能機電設(shè)備管理服務(wù)模式分析

物業(yè)部門構(gòu)建遠(yuǎn)程智能機電管理系統(tǒng)的前提是設(shè)備的智能化與管理的信息化，智能機電數(shù)據(jù)通過網(wǎng)絡(luò)傳遞后，在信息管理系統(tǒng)上能夠顯示設(shè)備狀態(tài)。智能化、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)和理念的發(fā)展使得構(gòu)建智能管理系統(tǒng)成為大勢所趨，體現(xiàn)出大型機電安裝企業(yè)和具有創(chuàng)新意識的物業(yè)管理公司較大的合作可能性。此外，在設(shè)備的安裝和調(diào)試過程，智能機電設(shè)備的管理和維護能夠落實到建筑設(shè)施生命周期的全過程管理模式中。

2 智能物業(yè)機電管理面臨的環(huán)境條件

智能機電物業(yè)管理的實質(zhì)是樓宇智能化，由建筑單體智能化機電設(shè)備轉(zhuǎn)變?yōu)檩^高的地域級別，并完成數(shù)據(jù)共享和資源利用。當(dāng)前遠(yuǎn)程機電智能物業(yè)管理系統(tǒng)無須太過復(fù)雜的高新技術(shù)支撐，且概念較易理解。例如，歐美國家主流設(shè)備廠商相較于系統(tǒng)集成工程的營業(yè)額多出一倍，這說明配套服務(wù)的商業(yè)價值高于設(shè)備的銷售和集成收益。又如，日本阿自倍爾通過BOSS中心和少量服務(wù)站為關(guān)東區(qū)域2000棟建筑、大約1.6萬個的管控節(jié)點提供管理綜合支持服務(wù)。當(dāng)前我國城市化發(fā)展速度迅猛，一般建筑單體有多種品牌的智能機電設(shè)備，導(dǎo)致物業(yè)管理控制需要不同子平臺系統(tǒng)支持，使管理系統(tǒng)的管控性、兼容性受到制約。因此，圍繞物業(yè)管理水平、廠家接口壁壘、社會整體需求、人員成本和網(wǎng)絡(luò)成本完成遠(yuǎn)程智能系統(tǒng)的開發(fā)十分必要。

3 遠(yuǎn)程智能機電物業(yè)管理實現(xiàn)研究

3.1 智能機電物業(yè)管理系統(tǒng)構(gòu)建可行性分析

3.1.1 網(wǎng)絡(luò)和硬件

當(dāng)前主流的智能設(shè)備廠商均開放全部協(xié)議，關(guān)于設(shè)備管理協(xié)議同樣處于封閉狀態(tài)。由于485通信協(xié)議可以實現(xiàn)多種廠商設(shè)備之間的數(shù)據(jù)共享，因此若激活市場需求，會借助相關(guān)溝通合作開發(fā)RTU，能夠獲取設(shè)備狀態(tài)數(shù)據(jù)，同時具有控制數(shù)據(jù)寫入技術(shù)的可行性，能夠促進互聯(lián)網(wǎng)設(shè)置不同接入方式，進而滿足多種連接需求[1]。

3.1.2 客戶需求

對于業(yè)主來說，遠(yuǎn)程機電物業(yè)管理系統(tǒng)既可以減少設(shè)備維護的成本，又能夠優(yōu)化物業(yè)管理效率和質(zhì)量，并逐漸積累管理經(jīng)驗和數(shù)據(jù)。例如提供設(shè)備運行的歷史狀況、設(shè)備的優(yōu)化和更換、運行方案的升級優(yōu)化等相關(guān)增值服務(wù)，進而優(yōu)化了客戶體驗和物業(yè)管理形象。

3.1.3 軟件管理

目前我國軟件行業(yè)十分發(fā)達(dá)，具有多種合作方式和自主開發(fā)模式，技術(shù)層面上能夠滿足系統(tǒng)可行性。系統(tǒng)開發(fā)中最重要的問題是如何正確處理和掌握數(shù)據(jù)，通過科學(xué)、高效的管理流程，突出物業(yè)管理企業(yè)和機電安裝施工企業(yè)的優(yōu)勢，以滿足業(yè)主的個性化需求。

3.1.4 社會效益

以社會角度分析，構(gòu)建遠(yuǎn)程智能機電物業(yè)管理系統(tǒng)能夠減少智能化設(shè)備運行、維護管理工作的任務(wù)量和壓力，降低設(shè)備管理成本，提升管理質(zhì)量和效率，進而順應(yīng)國家城市發(fā)展趨勢，并響應(yīng)智慧城市建設(shè)的政策要求和需要。

3.2 系統(tǒng)組成

其一，數(shù)據(jù)采集和管理標(biāo)準(zhǔn)。在構(gòu)建遠(yuǎn)程機電物業(yè)系統(tǒng)中，需要結(jié)合設(shè)備管理和調(diào)試經(jīng)驗，規(guī)劃和整理智能機電設(shè)備的常見數(shù)據(jù)，構(gòu)成數(shù)據(jù)收集、處理的統(tǒng)一性標(biāo)準(zhǔn)。其二，建立健全管理制度。智能機電設(shè)備運維、保養(yǎng)有關(guān)管理工作應(yīng)按照步驟流程，同時明確相關(guān)操作權(quán)限和管理模式。其三，研發(fā)核心設(shè)備。設(shè)備的研發(fā)可以結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議，通過連接子系統(tǒng)獲得數(shù)據(jù)RTU，實現(xiàn)管理系統(tǒng)和智能設(shè)備之間的數(shù)據(jù)交互。其四，信息管理系統(tǒng)。此系統(tǒng)的作用主要包含以下內(nèi)容：首先，數(shù)據(jù)處理、匯總、工單觸發(fā)等部分的響應(yīng)中心系統(tǒng)。其次，不同于RTU連接監(jiān)控單體，其應(yīng)用于響應(yīng)中心和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)交互系統(tǒng)。最后，實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理部門之間的服務(wù)拓展系統(tǒng)。其五，響應(yīng)中心。為了體現(xiàn)遠(yuǎn)程機電物業(yè)管理模式的內(nèi)在價值，應(yīng)結(jié)合客戶實際情況構(gòu)建響應(yīng)中心，并安排管理人員和骨干技術(shù)人員配合服務(wù)點、分站、單體建筑管理工作，以滿足客戶需求。

3.3 基于BIM的物業(yè)管理系統(tǒng)實現(xiàn)

3.3.1 功能作用

物業(yè)管理的主要工作是設(shè)備管理，智能化建筑的出現(xiàn)促進了物業(yè)管理管理工作的發(fā)展。將BIM技術(shù)應(yīng)用于物業(yè)管理中既可以掌握機電系統(tǒng)生命周期的數(shù)據(jù)信息，又能實時查看其運行狀況。BIM技術(shù)的應(yīng)用可以對機電設(shè)備完成監(jiān)控，并構(gòu)建專家知識庫，隨時對設(shè)備故障做出預(yù)警。BIM技術(shù)利用定位跟蹤功能，結(jié)合監(jiān)控視頻設(shè)備識別區(qū)域內(nèi)異常情況，并監(jiān)控建筑入口、地下停車場、電梯、步梯等區(qū)域的流量和問題。

3.3.2 物業(yè)運維的子系統(tǒng)集成

當(dāng)前物業(yè)運維管理系統(tǒng)具有多種子系統(tǒng)，其構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)不一，因此容易出現(xiàn)不兼容問題。BIM技術(shù)將子系統(tǒng)相互融合，借助中間技術(shù)完成系統(tǒng)集成操作。例如，可以將OPC技術(shù)作為系統(tǒng)集成的媒介，結(jié)合系統(tǒng)端接口標(biāo)準(zhǔn)通過DCOM/COM技術(shù)構(gòu)建集成管理平臺。其中，DCOM針對COM技術(shù)進行拓展，通過廣域網(wǎng)、局域網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)對象通信。借助DCOM技術(shù)物業(yè)管理部門可以了解區(qū)域內(nèi)實時情況，及時響應(yīng)業(yè)主的需求。DCOM可以提供服務(wù)器和客戶端的接口，完成多種計算機之間程序的互邀。基于DCOM的物業(yè)運行維護系統(tǒng)能夠完成智能建筑的高端化管理，將局域工作站作為客戶端，通過接口完成子系統(tǒng)的連接和通信，共同實物業(yè)運維的集成化管理。

3.3.3 BIM技術(shù)的應(yīng)急應(yīng)用優(yōu)勢

當(dāng)前物業(yè)運維信息技術(shù)系統(tǒng)包含：維護管理系統(tǒng)、文檔管理系統(tǒng)、電樓宇自動化系統(tǒng)、能量管理系統(tǒng)等[2]。這些技術(shù)能夠提升物業(yè)運維管理工作質(zhì)量和效率，但數(shù)據(jù)較為分散，甚至需要手動輸入。BIM技術(shù)可以實現(xiàn)兼容和集成，并具備可視化管理優(yōu)勢。例如，發(fā)生火災(zāi)時，電梯也許會在超高層建筑的救援中發(fā)揮一定作用。當(dāng)前火災(zāi)發(fā)生后，電梯不可用作業(yè)主疏散工具，此時物業(yè)管理人員和防控指揮部人員可以通過大屏幕及時查看火災(zāi)的具體位置、電梯運行數(shù)據(jù)、傳播區(qū)域，快速指導(dǎo)業(yè)主們疏散，并借助多種傳感器引導(dǎo)大家向步梯方向撤離。又如，電纜線、管道等處出現(xiàn)漏水問題時，通過BIM技術(shù)物業(yè)管理人員能夠直接觀察到浸水區(qū)域機電系統(tǒng)的三維、平面圖像，針對性采取維修措施。

3.4 BIM與其他技術(shù)結(jié)合的物業(yè)管理系統(tǒng)

3.4.1 BIM技術(shù)與監(jiān)控系統(tǒng)的結(jié)合應(yīng)用

由于物業(yè)設(shè)備的維修成本很高，導(dǎo)致建筑和機電設(shè)備的維修周期較短，進而增加了資金的投入量。將BIM技術(shù)應(yīng)用于物業(yè)運維管理中，可以聯(lián)合監(jiān)控系統(tǒng)實時查看物業(yè)機電運行情況，預(yù)測設(shè)備今后可能出現(xiàn)的故障問題，加強維護和預(yù)防工作，避免設(shè)備故障影響業(yè)主使用體驗感。將監(jiān)控系統(tǒng)和BIM相結(jié)合能夠了解物業(yè)機電設(shè)備的運行情況，若出現(xiàn)故障可以自動開啟報修功能，快速制定維護方案。

3.4.2 基于RFID、云計算技術(shù)的物業(yè)管理系統(tǒng)

借助RFID、云計算技術(shù)能夠構(gòu)建建筑三維模型（BIM），突出物業(yè)管理的數(shù)字化、可視化特點，并記錄物業(yè)管理中的數(shù)據(jù)和信息，在之后運維過程中增加機電設(shè)備、物體的信息，如閥門、空調(diào)參數(shù)等要素。在此系統(tǒng)中，設(shè)備構(gòu)件均有自己的編碼，進而自動生成二維碼，加強現(xiàn)實和虛擬世界的聯(lián)系，機電設(shè)備和相關(guān)物體的信息能夠借助感應(yīng)器上傳到系統(tǒng)中，通過云計算技術(shù)完成物業(yè)管理的可視化和智能化控制。

比如，在物業(yè)能源管理中，通過安裝具有傳感性的水表、電表、煤氣表，收集能源信息，借助功能管理模塊統(tǒng)計分析不同區(qū)域業(yè)主每日、每周用電量，并對電能等其他能源的異常使用提出警告。又如，在機電設(shè)備的管理模塊，通過物業(yè)管理系統(tǒng)能夠集成所有設(shè)備信息，對其開展查閱、搜索、定位等功能，如機電設(shè)備的靜態(tài)供應(yīng)商、設(shè)備參數(shù)、使用期限、維保記錄等，并將設(shè)備維保時間和使用壽命錄入系統(tǒng)中，到期提醒工作人員自行更換或維修[3]。此外，還可以查詢設(shè)備運行參數(shù)，例如顯示空調(diào)系統(tǒng)制冷、制熱情況，空調(diào)溫度，若運行情況一切正常則顯示綠色;若存在故障則用紅色表示，同時可以實現(xiàn)歷史查詢。

3.5 基于單片機和傳感器的遠(yuǎn)程智能控制系統(tǒng)的應(yīng)用

3.5.1 案例概述

某小區(qū)物業(yè)開展轄區(qū)路燈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)建基于單片機的遠(yuǎn)程智能路燈控制系統(tǒng)。此系統(tǒng)可以對不同季節(jié)、白晝特點、陰晴天對路燈完成智能控制，當(dāng)路燈設(shè)備出現(xiàn)故障后，能夠及時告知物業(yè)維修人員故障位置，通過應(yīng)用傳感器、通信電路等設(shè)備突出物業(yè)遠(yuǎn)程控制的智能化和自動化。

3.5.2 系統(tǒng)軟件設(shè)計

遠(yuǎn)程智能物業(yè)路燈控制系統(tǒng)的軟件設(shè)計中，主要包含單片機數(shù)據(jù)處理、底層傳感器部分、WIFI通信傳輸部分。通過軟件設(shè)計能夠發(fā)揮遠(yuǎn)程智能控制系統(tǒng)的優(yōu)勢，滿足物業(yè)燈光設(shè)計需求。因此，可以借助科學(xué)的軟件開發(fā)針對硬件完成設(shè)計，科學(xué)調(diào)度硬件資源。其一，設(shè)計底層傳感器和單片機數(shù)據(jù)處理模塊，單片機部分主要分為控制數(shù)據(jù)輸出和數(shù)據(jù)處理兩類。數(shù)據(jù)輸出控制實際上是將單片機處理后的數(shù)據(jù)結(jié)合預(yù)設(shè)功能進行輸出和展示[4]。數(shù)據(jù)處理則包含數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)濾波等環(huán)節(jié)。其二，設(shè)計WIFI調(diào)用子程序，完成遠(yuǎn)程輸送。

3.5.3 WIFI硬件電路設(shè)計

其一，通信電路設(shè)計。本案例采用ESP8266通信芯片，具有極低的功耗、科學(xué)的封裝尺寸;將業(yè)主物理設(shè)備連接到WIFI中，完成局域網(wǎng)和護理網(wǎng)的通信，實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)功能。其二，單片機系統(tǒng)電路。系統(tǒng)中采用51單片機，借助其引腳P2.6讀取環(huán)境檢測模塊的高低電平。此單片機中具有時鐘電路、片內(nèi)振蕩器、閃速存儲器等工具，將引腳P2.7與路燈控制模塊相連能夠發(fā)出路燈開關(guān)指令，并在使用時添加晶振電路、復(fù)位電路形成單片機最小系統(tǒng)。其三，環(huán)境檢測電路設(shè)計。檢測環(huán)境明暗度主要通過A/D轉(zhuǎn)換芯片ADC0832和光敏電阻組成，能夠與時鐘模塊相配合，控制路燈開關(guān)。當(dāng)單片機讀取數(shù)據(jù)后，可以對其進行加工處理，依據(jù)不同光照強度信號轉(zhuǎn)變電壓值，將其變?yōu)閿?shù)字信號，再輸出到控制開關(guān)模塊。

4 結(jié)論

基于遠(yuǎn)程智能機電的物業(yè)管理系統(tǒng)可以由單體建筑管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧谢芾怼Ｒ虼耍枰治霾⑻骄恐悄芪飿I(yè)設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)建環(huán)境和可行性，研究遠(yuǎn)程智能物業(yè)管理系統(tǒng)的組成結(jié)構(gòu)，為今后小區(qū)物業(yè)建立智能化機電系統(tǒng)提供理論支持，突出現(xiàn)代化物業(yè)智能系統(tǒng)建設(shè)的智能化、現(xiàn)代化、個性化。

參考文獻

[1]李麒，袁文清，楊大雷.遠(yuǎn)程智能運維——設(shè)備管理的必由之路[J].寶鋼技術(shù)，2019（06）：13-16.