國內房地產投資信托基金(REITs)的發行模式及困境探析

張艾明

摘要：現階段，我國房地產經濟存在著很大的波動情況，房地產經濟發展對國民經濟而言，起著關鍵性的影響和作用，只有房地產市場處于穩定的發展，才能保證國民經濟的健康發展。因此，在我國房地產發展過程中，我們一定要重視國民經濟的波動現象，不斷的去探究房地產經濟發展和國民經濟波動的影響因素分析，從而保障我國國民經濟的穩定發展。目前，我國由于融資產品單一，導致房地產項目融資結構中的銀行貸款比例過高，風險較高，從而影響了房地產行業的可持續性發展。由此可見，房地產貸款在金融結構中占據著重要地位。本文根據REITs的內涵，闡述了REITs的發展歷程，分析了我國REITs發展面臨的問題和困境，并且對我國REITs發展模式進行了可行性分析。

關鍵詞：房地產 REITs 發行模式 困境探析

中國房地產金融產業的落后已經嚴重影響了我國房地產行業的可持續性發展。因此，進行金融創新、成立房地產投資信托資金是房地產發展的必然趨勢。現階段，REITS是國內外證券市場發展最快的一種融資結構，它不僅為房地產行業的發展提供了除銀行外的融資途徑，還為個人投資者提供了一種具有穩定收入、風險較低的產品。在以往由于中國市場發展落后的原因，一直沒有信托基金機構的存在，一直隨著房地產市場的發展，同時也面臨著資金鏈斷裂的問題，房地產信托基金才開始逐漸的發展起來，為我國房地產行業的發展提供了一個良好的契機。

一、REITs的內涵

REITs（房地產投資信托基金）指的是聚集多方投資者的資金，由專門設定的投資機構向房地產行業集資進行專業化的管理，并在根據綜合投資收益扣除一定的傭金按照比例分配給投資者的一種投資信托機構，也是房地產金融融資的一種全新渠道。與其他信托渠道不同的是，它的主要優勢包含了集中資金、分散化投資、集體收益，簡單來說，是由專業人員管理的房地產類型的集中資金投資計劃，通常情況下由投資銀行、公司以及房地產公司等組織起來的。

二、REITs的發展歷程

REITs作為一種新型的金融工具，降低了投資者參與不動產投資的門檻，減少了以投資為目的的房地產真實交易，為投資者帶來穩定收益的同時，也為房企開發帶來穩定的現金流。

REITs最早由美國國會在上世紀60年代創立，其主要目的在幫助中小投資者能以較低門檻參與不動產市場的投資，在激活不動產市場的同時能夠給予普通投資者帶來一定收益。其次，REITs產生于60年代的美國金融創新時代，產生之初具有規避監管的特征，隨著政府認識到REITs在不動產市場中的重要意義開始給予更多支持，政府允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始作為美國金融領域最重要的組成部分之一。2009年初中國人民銀行領導下制定了國內REITs試點的總體架構，由于國內對于REITs的法律法規沒有明確，REITs的發行工作難以展開。目前國內機構在政策和市場需求驅動下開始了嘗試，已發出多款類REITs產品，完全意義上的REITs產品仍需政策引導和支持。直到2010年，為了穩定金融市場，國家根據市場調控宏觀市場，合理的把握住放貸節奏和速度，在很大的程度上限制了市場中小企業的融資。他們通常情況下，由于自身規模小、企業收益不佳、以及政策的約束，得不到放貸的資格。對于銀行而言，作為融資和投資的中介，通過金融創新和規避風險的體系來促進REITs融資模式的發展。

三、我國REITs發展過程中面臨的問題和困境

（一）雙重扣稅問題

我國目前REITs在設定、運營以及終止階段都存在著雙重征稅的問題，主要體現在以下幾個方面，其一，在設定階段，需要委托人繳納相關稅費，其次，還需要將相關的收益以及發行REITs所得收益需要繳納的全部稅費以及所有收益都應該支付給受益人，受益人也需要繳納所得稅，在運營期間，還要繳納營業稅。同時，在信托關系結束后，委托人需要將所有的資產交還給受益人，最后還需要繳納相關的稅收。由此可見，REITs能夠得到市場的認可，其主要原因是政策的優惠，而雙重征稅的問題則增加了房地產投資信托基金的稅收負擔，影響了REITs的長遠發展。

（二）租售比例低

現階段，美國、日本等地在REITs的收益率在7%左右，且和股票債券市場相關性低，為投資者進行組合投資提供了更多的投資選擇。但是目前我國的房地產市場只漲不跌的市場導致炒房現象盛行，租金也沒有提升。除了一線城市外，其他城市的租金都維持在很低的水平，且房屋空置率相當高。因此，REITs的主要目的是為了引導房地產從金融屬性回歸到居住屬性上來，但是租金的比例過低和收益比例不匹配，無法滿足REITs的持續化運作需求。

（三）相關法律法規、配套設施不完善

房地產市場目前面臨的最大困境就是房地產開發商盲目的投資及炒作，在高額利潤的推動下，盲目的去投資高檔房，導致房地產市場結構性失調。其次，由于開發商炒作導致房地產價格不斷的上漲，促使房地產商品超出了價值的價格售賣，市場價格過高讓更多需要購房的人們，沒有足夠的購房經濟能力，造成房地產房屋空置率高，從而影響了房地產企業的效益收入。其次，房地產的發展也離不開金融的支持，金融體制不完善，導致我國銀行盲目的追求市場份額，從而忽視了對借款企業或個人資產信息的審查和跟蹤，讓更多的房地產開發商更加容易獲得大量的資金，大肆開發房地產，進而增加了銀行部門的金融風險，為房地產企業投資風險帶來了重大的威脅。其次，REITs的發展需要相關法律法規的完善，其中包含了監管結構、評估機構等，當前我國REITs法律不完善，缺乏大量的專業管理人才，進而導致REITs發展受到了影響。

四、我國REITs發展模式的有效策略分析

（一）金融體系改革和政策逐漸完善

在我國過去的幾十年內，銀行貸款成為了房地產金融的主要渠道，房地產行業對銀行的過度依賴，讓銀行面臨著巨大的風險壓力。為了更好的規范銀行暴露房地產市場，觸發銀行系統風險，我國央行出臺了有關加強房地產信貸業務管理的文件通知，讓房地產企業在資金本的準備，以及工程階段的按揭貸款，以及重要資金需求階段都失去了銀行的資金支持，從而為REITs的發展奠定理論基礎。REITs通過權益投資以及購買抵押貸款證券憑證，很好的處理了上述問題，降低了銀行系統風險，解決了房地產企業的融資渠道，促進了房地產的可持續性發展。

（二）完善相關監管體系

為更好促進REITs來穩定房地產市場，相關金融部門應該不斷的加強金融改革、健全金融體系。同時，不斷的推進利率市場的進場，尤其是提升人民幣存款利率的彈性。只有充分的利率市場化，才能夠更好的規避市場的風險。其次，整合市場資源，提高整體的流動性和深度，解決監管標準不統一的問題，防止監管成本過高，將貨幣金融調控形式從數量調控方式轉變和為靈活的市場化價格調整方式。建立明確的信息披露制度，定時以日報、月報、年報的形式披露公司整體的財務信息狀況。此外，目前我國REITs行的法律法規政策和體系仍舊不完善，也不適應房地產市場的監管需求。因此，對于基金管理、民間金融都應該與時俱進，加快法律法規建設腳步，為金融市場的穩定提供堅持的法律保障，促進房地產市場的快速穩定發展。

（三）加強管理團隊的建設

為了更好的促進REITs的發展，首先我們應該加強專業管理團隊的建設，從而有效的維護好投資者的所有利益。目前發達國家的REITs市場之所以擁有高收益，絕大數原因是因為結合了專業化的管理模式。中國當前房地產專業管理人士較少，培養人才的過程緩慢，在起始階段應該汲取國外的發展經驗，從而為我國大眾資本介入房地產產業提供有利的條件，釋放個人儲蓄，使其轉化為投資，為我國機構投資者實現穩定、有價值的投資，推動我國經濟的快速增長。

五、結束語

總而言之，2014年央行提出REITs試點后，我國房地產證券化進程已明顯加快。不可否認，中國REITs的存在讓房地產企業面臨著許多的困境，但通過后續的監管體系完善，也會讓中國的REITs更加合理。REITs完備和發展，也促進了房地產企業的可持續發展。

參考文獻：

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[2]史馥.國內房地產投資信托基金（REITs）的發行模式及困境探析[J].價值工程，2017，36（09）：53-55.

作者單位：北京富明君泰管理咨詢有限公司