國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的發(fā)行模式及困境探析

張艾明

摘要：現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在著很大的波動(dòng)情況，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)而言，起著關(guān)鍵性的影響和作用，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)定的發(fā)展，才能保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過程中，我們一定要重視國(guó)民經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)現(xiàn)象，不斷的去探究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析，從而保障我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。目前，我國(guó)由于融資產(chǎn)品單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)中的銀行貸款比例過高，風(fēng)險(xiǎn)較高，從而影響了房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)貸款在金融結(jié)構(gòu)中占據(jù)著重要地位。本文根據(jù)REITs的內(nèi)涵，闡述了REITs的發(fā)展歷程，分析了我國(guó)REITs發(fā)展面臨的問題和困境，并且對(duì)我國(guó)REITs發(fā)展模式進(jìn)行了可行性分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) REITs 發(fā)行模式 困境探析

中國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)的落后已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。因此，進(jìn)行金融創(chuàng)新、成立房地產(chǎn)投資信托資金是房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。現(xiàn)階段，REITS是國(guó)內(nèi)外證券市場(chǎng)發(fā)展最快的一種融資結(jié)構(gòu)，它不僅為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了除銀行外的融資途徑，還為個(gè)人投資者提供了一種具有穩(wěn)定收入、風(fēng)險(xiǎn)較低的產(chǎn)品。在以往由于中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展落后的原因，一直沒有信托基金機(jī)構(gòu)的存在，一直隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)也面臨著資金鏈斷裂的問題，房地產(chǎn)信托基金才開始逐漸的發(fā)展起來，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)良好的契機(jī)。

一、REITs的內(nèi)涵

REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）指的是聚集多方投資者的資金，由專門設(shè)定的投資機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)行業(yè)集資進(jìn)行專業(yè)化的管理，并在根據(jù)綜合投資收益扣除一定的傭金按照比例分配給投資者的一種投資信托機(jī)構(gòu)，也是房地產(chǎn)金融融資的一種全新渠道。與其他信托渠道不同的是，它的主要優(yōu)勢(shì)包含了集中資金、分散化投資、集體收益，簡(jiǎn)單來說，是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類型的集中資金投資計(jì)劃，通常情況下由投資銀行、公司以及房地產(chǎn)公司等組織起來的。

二、REITs的發(fā)展歷程

REITs作為一種新型的金融工具，降低了投資者參與不動(dòng)產(chǎn)投資的門檻，減少了以投資為目的的房地產(chǎn)真實(shí)交易，為投資者帶來穩(wěn)定收益的同時(shí)，也為房企開發(fā)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

REITs最早由美國(guó)國(guó)會(huì)在上世紀(jì)60年代創(chuàng)立，其主要目的在幫助中小投資者能以較低門檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的投資，在激活不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)能夠給予普通投資者帶來一定收益。其次，REITs產(chǎn)生于60年代的美國(guó)金融創(chuàng)新時(shí)代，產(chǎn)生之初具有規(guī)避監(jiān)管的特征，隨著政府認(rèn)識(shí)到REITs在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中的重要意義開始給予更多支持，政府允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始作為美國(guó)金融領(lǐng)域最重要的組成部分之一。2009年初中國(guó)人民銀行領(lǐng)導(dǎo)下制定了國(guó)內(nèi)REITs試點(diǎn)的總體架構(gòu)，由于國(guó)內(nèi)對(duì)于REITs的法律法規(guī)沒有明確，REITs的發(fā)行工作難以展開。目前國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)在政策和市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)下開始了嘗試，已發(fā)出多款類REITs產(chǎn)品，完全意義上的REITs產(chǎn)品仍需政策引導(dǎo)和支持。直到2010年，為了穩(wěn)定金融市場(chǎng)，國(guó)家根據(jù)市場(chǎng)調(diào)控宏觀市場(chǎng)，合理的把握住放貸節(jié)奏和速度，在很大的程度上限制了市場(chǎng)中小企業(yè)的融資。他們通常情況下，由于自身規(guī)模小、企業(yè)收益不佳、以及政策的約束，得不到放貸的資格。對(duì)于銀行而言，作為融資和投資的中介，通過金融創(chuàng)新和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的體系來促進(jìn)REITs融資模式的發(fā)展。

三、我國(guó)REITs發(fā)展過程中面臨的問題和困境

（一）雙重扣稅問題

我國(guó)目前REITs在設(shè)定、運(yùn)營(yíng)以及終止階段都存在著雙重征稅的問題，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，其一，在設(shè)定階段，需要委托人繳納相關(guān)稅費(fèi)，其次，還需要將相關(guān)的收益以及發(fā)行REITs所得收益需要繳納的全部稅費(fèi)以及所有收益都應(yīng)該支付給受益人，受益人也需要繳納所得稅，在運(yùn)營(yíng)期間，還要繳納營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，在信托關(guān)系結(jié)束后，委托人需要將所有的資產(chǎn)交還給受益人，最后還需要繳納相關(guān)的稅收。由此可見，REITs能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)可，其主要原因是政策的優(yōu)惠，而雙重征稅的問題則增加了房地產(chǎn)投資信托基金的稅收負(fù)擔(dān)，影響了REITs的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（二）租售比例低

現(xiàn)階段，美國(guó)、日本等地在REITs的收益率在7%左右，且和股票債券市場(chǎng)相關(guān)性低，為投資者進(jìn)行組合投資提供了更多的投資選擇。但是目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌的市場(chǎng)導(dǎo)致炒房現(xiàn)象盛行，租金也沒有提升。除了一線城市外，其他城市的租金都維持在很低的水平，且房屋空置率相當(dāng)高。因此，REITs的主要目的是為了引導(dǎo)房地產(chǎn)從金融屬性回歸到居住屬性上來，但是租金的比例過低和收益比例不匹配，無法滿足REITs的持續(xù)化運(yùn)作需求。

（三）相關(guān)法律法規(guī)、配套設(shè)施不完善

房地產(chǎn)市場(chǎng)目前面臨的最大困境就是房地產(chǎn)開發(fā)商盲目的投資及炒作，在高額利潤(rùn)的推動(dòng)下，盲目的去投資高檔房，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失調(diào)。其次，由于開發(fā)商炒作導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷的上漲，促使房地產(chǎn)商品超出了價(jià)值的價(jià)格售賣，市場(chǎng)價(jià)格過高讓更多需要購房的人們，沒有足夠的購房經(jīng)濟(jì)能力，造成房地產(chǎn)房屋空置率高，從而影響了房地產(chǎn)企業(yè)的效益收入。其次，房地產(chǎn)的發(fā)展也離不開金融的支持，金融體制不完善，導(dǎo)致我國(guó)銀行盲目的追求市場(chǎng)份額，從而忽視了對(duì)借款企業(yè)或個(gè)人資產(chǎn)信息的審查和跟蹤，讓更多的房地產(chǎn)開發(fā)商更加容易獲得大量的資金，大肆開發(fā)房地產(chǎn)，進(jìn)而增加了銀行部門的金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)帶來了重大的威脅。其次，REITs的發(fā)展需要相關(guān)法律法規(guī)的完善，其中包含了監(jiān)管結(jié)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等，當(dāng)前我國(guó)REITs法律不完善，缺乏大量的專業(yè)管理人才，進(jìn)而導(dǎo)致REITs發(fā)展受到了影響。

四、我國(guó)REITs發(fā)展模式的有效策略分析

（一）金融體系改革和政策逐漸完善

在我國(guó)過去的幾十年內(nèi)，銀行貸款成為了房地產(chǎn)金融的主要渠道，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行的過度依賴，讓銀行面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)壓力。為了更好的規(guī)范銀行暴露房地產(chǎn)市場(chǎng)，觸發(fā)銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)央行出臺(tái)了有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的文件通知，讓房地產(chǎn)企業(yè)在資金本的準(zhǔn)備，以及工程階段的按揭貸款，以及重要資金需求階段都失去了銀行的資金支持，從而為REITs的發(fā)展奠定理論基礎(chǔ)。REITs通過權(quán)益投資以及購買抵押貸款證券憑證，很好的處理了上述問題，降低了銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，解決了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，促進(jìn)了房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展。

（二）完善相關(guān)監(jiān)管體系

為更好促進(jìn)REITs來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，相關(guān)金融部門應(yīng)該不斷的加強(qiáng)金融改革、健全金融體系。同時(shí)，不斷的推進(jìn)利率市場(chǎng)的進(jìn)場(chǎng)，尤其是提升人民幣存款利率的彈性。只有充分的利率市場(chǎng)化，才能夠更好的規(guī)避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，整合市場(chǎng)資源，提高整體的流動(dòng)性和深度，解決監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，防止監(jiān)管成本過高，將貨幣金融調(diào)控形式從數(shù)量調(diào)控方式轉(zhuǎn)變和為靈活的市場(chǎng)化價(jià)格調(diào)整方式。建立明確的信息披露制度，定時(shí)以日?qǐng)?bào)、月報(bào)、年報(bào)的形式披露公司整體的財(cái)務(wù)信息狀況。此外，目前我國(guó)REITs行的法律法規(guī)政策和體系仍舊不完善，也不適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管需求。因此，對(duì)于基金管理、民間金融都應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，加快法律法規(guī)建設(shè)腳步，為金融市場(chǎng)的穩(wěn)定提供堅(jiān)持的法律保障，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速穩(wěn)定發(fā)展。

（三）加強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)

為了更好的促進(jìn)REITs的發(fā)展，首先我們應(yīng)該加強(qiáng)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，從而有效的維護(hù)好投資者的所有利益。目前發(fā)達(dá)國(guó)家的REITs市場(chǎng)之所以擁有高收益，絕大數(shù)原因是因?yàn)榻Y(jié)合了專業(yè)化的管理模式。中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)專業(yè)管理人士較少，培養(yǎng)人才的過程緩慢，在起始階段應(yīng)該汲取國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，從而為我國(guó)大眾資本介入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供有利的條件，釋放個(gè)人儲(chǔ)蓄，使其轉(zhuǎn)化為投資，為我國(guó)機(jī)構(gòu)投資者實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、有價(jià)值的投資，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。

五、結(jié)束語

總而言之，2014年央行提出REITs試點(diǎn)后，我國(guó)房地產(chǎn)證券化進(jìn)程已明顯加快。不可否認(rèn)，中國(guó)REITs的存在讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨著許多的困境，但通過后續(xù)的監(jiān)管體系完善，也會(huì)讓中國(guó)的REITs更加合理。REITs完備和發(fā)展，也促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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作者單位：北京富明君泰管理咨詢有限公司