投資性房地產會計處理優化探討

李慧敏

摘要：隨著我國經濟改革以及市場化的迅速擴大，投資性房地產行業的發展如日中天。盡管目前投資性房地產會計處理已形成相對完善的模式，但在會計信息質量和準則處理優化的要求下，我國投資性房地產的會計處理在后續計量、轉換、處置等方面仍存在缺陷。本文將通過具體實例分析目前投資性房地產在后續計量、轉換、處置等方面的會計處理問題，并借以提出切實可行的建議。

關鍵詞：投資性房地產;經濟改革

2006年，我國財政部頒布的《企業會計準則3號——投資性房地產》正式將公允價值作為一項計量模式引入。《企業會計準則第 3 號——投資性房地產》規定，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場且企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計的，允許其采用公允價值進行計量。據有關數據統計，2007年我國有630家上市公司具有投資性房地產業務，2016年已上升至1484家[1]。隨著城鎮化率和城市房價的不斷攀升，我國上市公司投資性房地產業務十年來翻倍增加。因此，投資性房地產會計處理的恰當與否至關重要。但針對目前我國對于投資性房地產的后續計量、轉換、處置等方面的會計處理方法仍存在諸多問題，需要進一步完善。

一、目前的規定與問題

（一）投資性房地產的后續計量

《企業會計準則第 3 號——投資性房地產》規定，企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但其所在地有活躍的房地產交易市場、企業能夠從其交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這意味著，我國會計準則對投資性房地產的后續計量存在兩種不同標準。

這種可選擇性導致同類企業的信息質量可比性降低。采用成本模式，出于會計信息質量的謹慎性要求，投資性房地產需每期計提折舊，其賬面價值和會計利潤會逐年降低;而如果采用公允價值模式計量，在市場發展的前提下，該項資產會在公允價格下增加利潤，且不計提折舊。因此，兩種不同的會計處理模式會導致企業資產的賬面金額存在較大差距。

例1：2012年1月1日，樂嘉股份有限公司和尚佳股份有限公司分別購入單價為500萬元的商品房一套用于生產經營（兩套房屋分別命名為甲、乙），使用年限為50年，凈殘值為零。2012年12月31日，甲、乙用途改變，用于出租并將其確認為投資性房地產，租期為2年。樂嘉股份有限公司決定采用成本計量模式對該商品房進行后續計量，尚佳股份有限公司則采用公允價值計量投資性房地產。2012年年末，該項固定資產的公允價值為800萬，2013年12月31日，該項固定資產的公允價值為1000萬。2014年年末，該項固定資產的公允價值為1200萬。

由以上數據分析，截至2013年年末，甲商品房的賬面價值為480萬，而以公允價值計量的乙商品房的賬面價值調整為1000萬，二者相差520萬元。因此，不同后續計量模式的選擇對企業資產的價值計量以及財務報表的編報均有較大的差異，這在一定程度上影響了會計信息使用者的使用效率。

（二）投資性房地產的轉換

《企業會計準則第 3 號——投資性房地產》規定，采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。這種規定存在兩個問題。

第一，在投資性房地產價格持續高漲的今天，以公允價值計量的投資性房地產轉換為其他資產時，很可能造成一定程度的利潤虛增，使之與同一時期的其他資產的初始入賬金額差額較大。

第二，投資性房地產持有期間的損益賬戶設置復雜，不滿足實質重于形式的財會原則。按照準則規定，根據轉換當日公允價值與原賬面價值大小，其差額分別計入所有者權益和當期損益。盡管投資性房地產的損益核算涉及“公允價值變動損益”“其他綜合收益”兩個賬戶，但其核算金額最終均會在利潤表同類項下反映，按照實質重于形式的原則，可以將損益賬戶做進一步簡化。

例2：2014年12月31日，將尚佳股份有限公司的乙商品房轉換為自用房地產，賬面價值為1200萬元。

首先，我們來考慮利潤虛增的問題。2014年年末，乙商品房的賬面價值為1200萬，在不考慮資本市場和時間價值的前提下，與初始購入的乙商品房相比，其價值翻了一倍，給企業的利潤調整創造了操作空間，可以在短期巧妙地化解企業的虧損問題。其次，賬戶管理問題。在2014年年末，企業會計需將200萬的公允價值與原賬面價值的差額計入所有者權益，如果當年該項資產的市場公允價值下降則其差額計入公允價值變動損益。考慮到企業會利用投資性房地產的轉換操縱利潤，準則規定分別計入不同的損益賬戶，但其經濟實質相同，且最終均會在利潤表中反映，因此應予以優化。

（三）投資性房地產的處置

《企業會計準則第 3 號——投資性房地產》規定，企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入其他業務成本。而準則中關于收入的定義為企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。根據收入的概念，投資性房地產的處置作為企業的一次性經營活動并不屬于企業日常經營活動的范疇，而按照目前的準則處理辦法，將處置損益計入其他業務成本會在一定程度上影響企業的凈利潤。因此，該項收益是否計入其他業務成本仍有待商榷。

例3：2015年6月30日，尚佳股份有限公司決定賣出乙商品房，該商品房處置當日的公允價值為1350萬元。

尚佳股份有限公司的處置決定導致2015年該企業的其他業務成本減少150萬，而當年凈利潤增加150萬，這在一定程度上掩蓋了該公司的業務收入帶來的實際利潤，既違背了實質重于形式的原則，也使報表的可參考價值降低。

總之，現有的會計準則雖然在一定程度上規范了投資性房地產的會計處理，但其并不利于投資性房地產會計信息的可比性，不利于企業真實價值的反映。

二、問題的成因

企業會計準則在一定程度上構成了投資性房地產會計處理方法框架，但其規定仍在投資性房地產后續計量、轉換、處置等主要方面存在爭議。根據準則規定與問題分析，投資性房地產會計處理出現問題的原因源于三個方面。

首先，計量模式的可選擇性導致了投資性房地產賬面價值的不可比性以及資產的利潤虛增。采用成本模式和公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，對資產的賬面價值產生較大且相反的影響，且以公允價值計量的投資性房地產極易造成資產轉換的利潤虛增，影響同類資產的縱向可比性。

其次，對于投資性房地產的公允價值處理不恰當。關于企業資產的初始和后續計量，不同的計量標準將會對同樣資產的賬面價值產生較大的影響，且由于目前準則對于計量模式提供了選擇空間，更是對資產的價值確定難以形成統一的標準，同時也影響了投資性房地產在轉換、處置時的損益。

最后，準則的有關規定與會計實質產生分歧。準則規定的投資性房地產轉換為其他資產時的損益分兩種不同的情況分別計入兩個損益賬戶;在投資性房地產處置過程中，將處置損益計入業務收入等處理過程，在一定程度上將具體的會計處理復雜化，且違背了會計信息處理的實質重于形式原則。

盡管有許多研究提出了諸多建議，如龐志玲（2017）提出在投資性房地產持有期間細化公允價值計量的條件和范圍，制定合理的公允價值計量操作方法[2];羅丹（2018）指出可以借鑒固定資產會計處理方式，對投資性房地產進行同類處理等建議[3]。但也僅是在原有框架下試圖彌補，未能從根本上解決投資性房地產會計處理的核心問題。

三、對投資性房地產會計處理的優化

（一）規范投資性房地產自初始計量即采用公允價值模式，且在每期末計提折舊

對持有投資性房地產的企業實行統一的規范，既保證了同類企業之間信息的可比性，同時每年末計提折舊，在謹慎性原則下防止了不合理利潤的增加。以例1乙商品房為例，截至2013年年末，采用公允價值進行初始計量并按期計提折舊，乙資產的賬面價值為980萬，在同時滿足可比性和合理性的前提下，也符合市場對于該項資產的價值判斷。

（二）簡化投資性房地產持有期間損益類賬戶，設置“投資性房地產公允價值變動損益”賬戶

按照我國目前的會計準則，為了防止企業虛增利潤，將投資性房地產的轉換損益根據轉換日公允價值的大小分別計入兩個賬戶，但其最終均會在利潤表中反映，因此核算過程過于繁瑣。本文認為，為了統一投資性房地產會計處理中的損益類賬戶，應當新設“投資性房地產公允價值變動損益”賬戶，匯總“公允價值變動損益”和“其他綜合收益”賬戶金額，合理記錄投資性房地產持有期間的各項損益。

（三）采用追溯調整法避免投資性房地產轉換時的利潤虛增

轉換前：

2014年年末，乙商品房發生的會計分錄為：

借：固定資產1200萬

貸：投資性房地產——成本500萬

——公允價值變動500萬

公允價值變動損益200萬

即企業在2014年年末由于投資性房地產轉換的操作，虛增利潤300萬，如果按照追溯調整的辦法，將固定資產以賬面價值反映，結轉資產轉換過程中產生的公允價值變動損益，其余差額沖減期初留存收益，避免因轉換造成的利潤虛增，保證報表信息的有用性。

則改進后的會計分錄如下：

借：固定資產480萬

公允價值變動損益200萬

盈余公積30萬

利潤分配——未分配利潤270萬

貸：投資性房地——成本500萬

——公允價值變動480萬

（四）將投資性房地產的處置損益計入營業外收支

根據實質重于形式的原則，將2015年年末計入“其他業務成本”的150萬計入“營業外收入”，既保證了凈利潤各項收支的合理性，也準確記錄了投資性房地產的處置損益，使利潤總額保持不變。

四、結論

本文通過案例的方法對投資性房地產在后續計量、轉換、處置等會計處理中的系列問題進行分析，指出了目前我國投資性房地產會計處理存在的問題及原因剖析，并在文章最后針對存在的問題提出了相應的解決方案。通過投資性房地產會計處理的優化，確保了會計信息質量的可比性、謹慎性以及實質重于形式的原則，同時也將投資性房地產會計處理體系進一步地規范、統一，在滿足經濟實質的前提下追求會計的最優化處理。

參考文獻：

[1]宗碩.公允價值計量投資性房地產的問題與對策[J].商業會計，2015 （16）：12-14.

[2]龐志玲.投資性房地產會計處理問題研究[J].財會學習，2017 （16）：131-132.

[3]羅丹.如何優化投資性房地產處置會計處理[J].納稅，2018 （2）：117.

[4]曹文芳.投資性房地產處置會計處理優化探析[J].財會通訊，2016 （10）：63-65.