關(guān)于“國(guó)有物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)并購中的風(fēng)險(xiǎn)管控”

陳曰琴

摘要：物業(yè)行業(yè)經(jīng)過30多年的發(fā)展，從無到有、從少到混亂，發(fā)展到現(xiàn)在行業(yè)洗牌階段。從2018年起，行業(yè)取消了資質(zhì)管理更多小型物業(yè)管理企業(yè)的加入的同時(shí)，行業(yè)龍頭均采取兼并同行的方式取得市場(chǎng)份額，通過規(guī)模化、客戶資源占有率換取利潤(rùn)。

眾所周知的行業(yè)內(nèi)萬科、中海、金地、花樣年等均參與了并購業(yè)務(wù)，如花樣年并購了萬達(dá)物業(yè)。那并購中有哪些風(fēng)險(xiǎn)？這些風(fēng)險(xiǎn)又如何管控？國(guó)有企業(yè)參與或被并購的是國(guó)有企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理點(diǎn)在哪里？又該如何管控，下面我們就一起談一談。

關(guān)鍵詞：物業(yè);風(fēng)險(xiǎn)管控;國(guó)有企業(yè)

國(guó)有物業(yè)企業(yè)參與并購目的：科技物業(yè)公司作為國(guó)有企業(yè)，并購中科物業(yè)公司短期內(nèi)并不能獲得物業(yè)直接經(jīng)濟(jì)效益，一方面是為了實(shí)現(xiàn)科技地產(chǎn)板塊的戰(zhàn)略目標(biāo)，另一面是物業(yè)公司本身在市場(chǎng)中快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的增長(zhǎng)，提高市場(chǎng)占有率和市場(chǎng)影響率。在通過科技物業(yè)的品牌影響從而提高科技地產(chǎn)品牌的市場(chǎng)價(jià)值的同時(shí)將科技物業(yè)進(jìn)一步推向市場(chǎng)。并購正常運(yùn)營(yíng)之后，我司可通過規(guī)模化管理降低成本，轉(zhuǎn)虧為盈，計(jì)劃長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng);同時(shí)通過影響力將管理項(xiàng)目輻射到周邊小區(qū)，爭(zhēng)取獲得更多管理項(xiàng)目。

一、概述

并購方案主要內(nèi)容：

（一）收購價(jià)格及資產(chǎn)處置

以2017年審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)中實(shí)收資本及資本公積共327.68萬元為基準(zhǔn)向各位股東提出收購要約。

根據(jù)2017年審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)，確定盈余公積為92.30萬元，以中科物業(yè)2018年7月4日董事會(huì)決議中提出的2018年預(yù)算的稅前利潤(rùn)464萬元為基數(shù)，經(jīng)過各項(xiàng)調(diào)整后確定2018年1-6月凈利潤(rùn)為174萬元。將以上數(shù)據(jù)共266.30萬元向原有股東分配，其中以改制補(bǔ)償金形式向原有自然人股東支付補(bǔ)償金31.35萬元，剩余金額234.95以利潤(rùn)分配形式分配。

（二）收購流程

1.并購方向所有股東提出收購要約。與該公司股東簽署收購意向書。

2.并購雙方簽訂正式的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并辦理相關(guān)法律手續(xù)。

3.完成相關(guān)法律手續(xù)后3日內(nèi)，支付收購價(jià)格及實(shí)施資產(chǎn)處置。

二、方案整體分析

首先，我們要考慮并購的外部法律環(huán)境和涉及政府部門審批，確保并購的合法性，直接并購的法規(guī)散見于多種法律文件之中，通常要熟悉《公司法》《證券法》等一般性的法律。中科物業(yè)1個(gè)法人股東和16個(gè)自然人股東，涉及的股東較多手續(xù)較復(fù)雜，且法人股東中科實(shí)業(yè)為國(guó)有企業(yè)，存在國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜，轉(zhuǎn)讓要經(jīng)國(guó)資委審批，涉及的法規(guī)有《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》，《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)評(píng)估管理暫行辦法》等。同時(shí)科技物業(yè)為外商投資企業(yè)，還必須獲得外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準(zhǔn)。故我司并購還涉及國(guó)有資產(chǎn)、涉外因素的并購特別法規(guī)，例如《關(guān)于外商投資企業(yè)分立于合并的規(guī)定》《指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定》等。

三、并購過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

（一）法人治理結(jié)構(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)

想通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)到實(shí)質(zhì)控制某企業(yè)，通常受讓股權(quán)達(dá)到51%以上即可。但根據(jù)目前中科物業(yè)公司章程，我司作為未來的實(shí)際控制人，應(yīng)持有51%以上的股權(quán)并出任三名董事;由于按照目前的章程，公司設(shè)五名董事，法人股東派出一名，自然人股東派出四名;在我司收購以后，如果要順利實(shí)現(xiàn)修改公司章程，成功收購股權(quán)比例應(yīng)達(dá)到67%;如果要實(shí)現(xiàn)在董事會(huì)派出三名董事，成功收購股權(quán)比例應(yīng)達(dá)到58%。如果成功收購股權(quán)比例達(dá)不到67%甚至達(dá)不到58%，在修改章程及董事會(huì)決策掌控方面，將依賴現(xiàn)法人股東中科集團(tuán)的支持，而我司難以完全靠自己決定公司經(jīng)營(yíng)的重大事項(xiàng)，達(dá)不到并購目的。

（二）債權(quán)不能收回與凈資產(chǎn)不足的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)備案的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案表》內(nèi)容可知，中科物業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日2018年6月30日前的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是：

1.中科截止基準(zhǔn)日的債權(quán)：債權(quán)共計(jì)人民幣663萬元。

2.中科截止基準(zhǔn)日的債務(wù)：負(fù)債共計(jì)人民幣1330萬元。

對(duì)于中科物業(yè)的債權(quán)債務(wù)，我司應(yīng)注意訴訟時(shí)效問題及債權(quán)是否存在實(shí)現(xiàn)的障礙，如果債權(quán)無法實(shí)同，將直接導(dǎo)致中科天倫凈資產(chǎn)實(shí)際不足。

（三）經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的法律風(fēng)險(xiǎn)

中科物業(yè)在管有六個(gè)項(xiàng)目，其中三個(gè)項(xiàng)目：武警總部項(xiàng)目、大河莊苑和大恒科技大廈項(xiàng)目，《物業(yè)服務(wù)合同》期限屆滿后雙方?jīng)]有續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》，根據(jù)原來的合同約定順延，目前中科物業(yè)繼續(xù)為該項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，形成事實(shí)上的服務(wù)與被服務(wù)法律關(guān)系。上述事實(shí)上服務(wù)關(guān)系，對(duì)我司長(zhǎng)期和穩(wěn)定的利益缺乏保障，尤其是大河莊苑和大恒科技大廈項(xiàng)目中的業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)作出解聘決議后，將依法選聘新的物業(yè)服務(wù)單位;由此將造成中科物業(yè)營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)的大幅度減少。而物業(yè)服務(wù)中的專項(xiàng)服務(wù)統(tǒng)一采取了外包方式，與承包商簽署了書面合同，合同期限均超過物業(yè)服務(wù)合同，若上述三個(gè)項(xiàng)目物業(yè)管理權(quán)丟失，我司無法避免違約賠償?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn)。

（四）勞動(dòng)用工的法律風(fēng)險(xiǎn)

若上述三個(gè)無《物業(yè)服務(wù)合同》項(xiàng)目丟失后，我司也會(huì)面臨支付賠償金的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）未決訴訟、仲裁的法律風(fēng)險(xiǎn)

中科物業(yè)成立至今只存在兩起勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛，未曾因客戶拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等情況中科天倫未向業(yè)主起訴，也沒有與供應(yīng)商等外部單位存在未決訴訟。但目前未決仲裁是與張**勞動(dòng)糾紛，中科提供張**訴中科物業(yè)勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛事宜勞資雙方提交的證據(jù)及中科物業(yè)的答辯意見，難以判斷中科就該案件應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)金額，存在或有負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)。

（六）稅務(wù)問題的法律風(fēng)險(xiǎn)

2018年6月中科天倫股東進(jìn)行了分紅，但財(cái)務(wù)盡職調(diào)查時(shí)了解，2018年度的股東分紅中科物業(yè)尚未代扣代繳個(gè)人所得稅。

四、風(fēng)險(xiǎn)問題應(yīng)對(duì)方案

（一）并購后控制權(quán)風(fēng)險(xiǎn)處理方案

聘請(qǐng)專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)全積指導(dǎo)并購工作，一開始就明確股權(quán)并購目標(biāo)為現(xiàn)全體股東，即100%。在得到法人股東也是最大股東中科集團(tuán)的支持下，召集自然人股東召開股權(quán)轉(zhuǎn)讓股東會(huì)，確認(rèn)轉(zhuǎn)讓意向形成正式股東會(huì)決議由每個(gè)股東簽字確認(rèn)，然后與每個(gè)股東簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

（二）債權(quán)不能收回與凈資產(chǎn)不足風(fēng)險(xiǎn)處理方案

在受讓中科股權(quán)后，應(yīng)對(duì)債權(quán)債務(wù)分別處理：對(duì)于債權(quán)，在訴訟時(shí)效內(nèi)及時(shí)提起訴訟或通過發(fā)送催款通知/債權(quán)確認(rèn)書等法律文書，使訴訟時(shí)效中斷或重新計(jì)算;對(duì)于債務(wù)，謹(jǐn)慎簽收催款通知/債權(quán)確認(rèn)書等法律文書，如果債務(wù)已超過訴訟時(shí)效，對(duì)方合同當(dāng)事人已喪失該債務(wù)的勝訴權(quán)，直接不予履行。

（三）經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)處理方案

在受讓中科股權(quán)后，與業(yè)委會(huì)溝通，以科技物業(yè)作為管理方，加大對(duì)現(xiàn)有的項(xiàng)目進(jìn)行投資改造為切入點(diǎn)，與業(yè)委會(huì)重新簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》繼續(xù)持有以上三個(gè)項(xiàng)的物業(yè)管理權(quán)。若繼續(xù)管理上述三個(gè)項(xiàng)目，由此帶來的供應(yīng)商合同違約事宜不復(fù)存在。

（四）勞動(dòng)用工法律風(fēng)險(xiǎn)處理方案

2003年改制涉及的員工賠償，在與中科股東談判收購方案時(shí)，列明此項(xiàng)賠償金由中科天倫原股東承擔(dān)。面臨對(duì)三個(gè)項(xiàng)目員工或有賠償，在解決物業(yè)管理權(quán)后，也得以解決。

（五）未決訴訟、仲裁法律風(fēng)險(xiǎn)處理方案

以張**的仲裁請(qǐng)求作為計(jì)算中科物業(yè)或有負(fù)債的金額依據(jù)，即人民幣63750元，在《財(cái)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告》中作為調(diào)整項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整。

（六）稅務(wù)問題法律風(fēng)險(xiǎn)處理方案

分紅未繳個(gè)稅問題，財(cái)務(wù)人員核實(shí)并計(jì)算2018年股東分紅的數(shù)額及代扣代繳個(gè)人所得稅情況，要求在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前完成補(bǔ)交或在轉(zhuǎn)讓款中代扣該個(gè)人所得稅，與轉(zhuǎn)讓股權(quán)期間的分紅收益、股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益一并申報(bào)繳納稅款，避免成為中科天物業(yè)股東后面臨補(bǔ)交稅費(fèi)及罰款的法律風(fēng)險(xiǎn)。

五、總結(jié)

綜上所述，并購是風(fēng)險(xiǎn)很高的商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作行為，但此次操作成功后，可為公司積累寶貴的經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張的經(jīng)驗(yàn)為并購其他公司鋪路，提高企業(yè)的市場(chǎng)力，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，快提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。相對(duì)于通過單方面的去參與市場(chǎng)投標(biāo)的方式取得項(xiàng)目，企業(yè)并購雖然會(huì)有各類風(fēng)險(xiǎn)，但可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速壯大，也是行業(yè)內(nèi)眾多公司考慮選用的發(fā)展擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的方式。但如并購操作不當(dāng)也會(huì)使公司陷入泥潭而難以自拔，為避免我司陷入困境，我們可以在《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中應(yīng)明確協(xié)議生效條款，以確保我司順利退出并購行為。例如：協(xié)議書中明確條款“雙方在簽署本協(xié)議書同時(shí)，簽署資金監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管的資金在甲方與乙方完成股權(quán)變更手續(xù)和甲方完成目標(biāo)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證照及公章等印鑒、目標(biāo)公司合同原件等文件的移交手續(xù)后，甲方工商行政管理局出具的工商變更登記資料和目標(biāo)公司證照及印鑒移交清單，由監(jiān)管銀行按照約定將監(jiān)管的資金全部支付給甲方;或憑甲方、乙方共同簽署的解除資金監(jiān)管的書面通知解除資金監(jiān)管。”

因此，公司在決定采取并購策略進(jìn)行擴(kuò)張之前，一定要經(jīng)過審慎的判斷和嚴(yán)密的論證;在并購的操作過程中，一定要仔細(xì)設(shè)計(jì)每一個(gè)并購階段的操作步驟，將并購交易可能的風(fēng)險(xiǎn)降低在最低限度之內(nèi)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王學(xué)超.物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目并購中的思考——以RC物業(yè)公司并購為例[J].納稅，2019，13 （12）：142-143+146.