我國中小房地產融資問題

李思詩

摘要：隨著改革開放的不斷深入，中國經濟飛速發展，人民生活水平不斷提高。在政府的大力支持下，房地產行業現已成為國民支柱產業。與此同時，房地產企業數量迅速上漲，中小型房地產公司比例已占該行業企業數量的99%以上。房地產行業是資本密集型行業，需要大量的資金來維持企業的運轉。為規范市場環境，促進房地產行業健康發展，國家接連進行宏觀調控。本就難以獲得融資的中小房地產，生存壓力空前巨大。本文通過對A房地產企業融資問題進行相關研究，旨在為緩解中小房地產企業融資問題提供一些啟示。

一、中小企業房地產

1.中小房地產定義

中小企業是相對于同行業的大型企業比較，資產規模、經營規模和人員規模等都相對較小的經濟組織。我國的中小企業房地產開發企業是指營業收入20000萬元以下或資產總額10000萬元以下的中小微型房地產企業。我國的中小型房地產數量巨大，占據房地產企業數量的99%以上，是房地產行業的重要組成部分。

2.中小房地產的特點

中小房地產規模較小，受制于自身的人力、資本，無法像大型房地產企業一樣，產業覆蓋開發、營銷、服務整個過程。通常只能夠針對被大型當地產企業忽視的三四線城市乃至縣城區域的房地產市場進行開發。所以中小型房地產企業一般業務面狹窄，占據的市場十分有限。而且中小房地產的管理水平十分有限，一般多為家族式經營模式，公司的控制權和經營權難以分離。專業過硬的人才較少，人才流失十分嚴重，難以培養固定的管理團隊，企業整體的管理意識較為薄弱，管理機制效率低下。但是中小企業房產仍有大企業難以達到的優點，由于其房地產開發項目專注于某一地區，更容易在該地區形成本地知名品牌，占據當地市場。企業架構簡單，也可以提升企業的決策效率，使企業能更快速、靈活的根據市場變化調整經營決策。

二、A房地產企業融資現狀

1.公司簡介

A房地產開發有限公司，于2003年在荊州成立，注冊資本6000萬人民幣。目前已在荊州開發多個樓盤，公司主要經營范圍覆蓋房地產開發建設、建筑及裝飾材料銷售等領域，是一家中型私營房地產企業。公司在多年的努力經營開拓下，不斷地發展壯大。公司堅持誠信為本，顧客至上，贏得政府、社會各界和廣大業主的好評。同時，公司也積極履行社會責任，建立了良好的企業社會形象。

2.A房地產公司融資現狀

A公司進入房地產行業時間較短，其主要的業務集中在荊州市，目前仍屬于中型房地產公司。公司的業務范圍有限，主要是自主開發項目，公司的資產規模增長速度較為緩慢。隨著大型房地產產業布局不斷深入二三線城市，在荊州房地產市場上有許多大型房產活躍。這些房地產的品牌效應導致本土房地產企業的競爭壓力更大。由于公司規模小，難以達到大型開發項目的資質，失去了許多發展壯大的機會。A公司的融資情況具有融資規模小，融資來源少的特點。融資途徑以內源融資和銀行貸款為主。A公司獲得的融資中，銀行貸款占53%，內源融資為48%，其他融資來源僅為9%。

三、景湖公司融資存在的問題

1.融資方式單一

A公司融資方式主要是內源融資和銀行信貸。房地產企業雖然有許多融資方式，但從現實的角度來說，中小房地產公司可實行的融資方式十分有限。中小企業多是選擇采用限制少、成本低、風險小的內源融資。內源融資的途徑包括留存收益、股東出資、預收房地產定金和購房款等。企業能提供多少內源融資，主要依靠企業前期的資本積累，與企業的經營業績直接掛鉤。在進行外源融資時，主要的融資方式就是通過商業銀行進行貸款，因為銀行對企業貸款資質審核較為嚴格，且中小型房地產公司多是家族經營模式，經常將以個人名義辦理的按揭貸款資金投入企業運營中。盡管目前銀行貸款相對其他外源融資方式來說，對企業的要求較低，且風險相對可控。但是在國家的宏觀調控的變動下，這種融資渠道的局限性愈加凸顯。隨著近年來銀行風險管理意識提升，也給中小型房地產企業貸款資格和金額設置了較高門檻，加大了企業銀行貸款難度。

2.融資結構不合理

A房地產開發有限公司的銀行融資比例為53%，內源融資比例占48%，其他融資方式僅為9%，融資結構十分不合理。造成這種失衡結構的原因除了前文提到的，融資方式比較單一以外。還有一部分原因是這些企業規模小，自身能力有限，無法獲得上市資格，不能發行股票進行融資。且公司的各項指標也難以達到發行債權的標準。目前房地產行業有一些新興的融資方式，例如：房地產投資基金、房地產信托、聯合開發、典當融資、P2B融資等。在這些融資方式中，有些是在西方發達國家較早就已廣泛采用的方法。但是對于中國的房地產行業而言，卻屬于較為新穎的融資方式。目前已有一些大型的房地產企業開始嘗試通過這些渠道來擴大企業融資規模，但這些方式對于大部分產業布局在三四線城市的中小房地產企業還尚且陌生，而且相關市場還未完善，風險較大，中小企業的抗風險能力弱，所以很少有企業愿意采取新興融資方式。從A公司現在的融資結構來看，對新興融資方式的接受程度不高，總體上仍依賴于傳統的融資方式。

3.融資期與項目建設周期不一致

A公司能得到的銀行貸款主要是短期借款。而A公司的開發項目一般都需要歷時三至四年。這種短期借款會經常導致企業項目仍在建設中就要向銀行歸還款項的情況發生。暫且不說公司在建設期間是否需要投入更多資金，三四線城市的住房需求不如大型城市，其投資價值也較低，房地產市場并非十分有活力，企業銷售商品房也需要充足的時間。短期借款對于房地產企業的資金周轉速度要求非常高，對于中小型房地產企業而言壓力更大。正是因為銀行貸款融資期較短，所以A公司為減輕還款壓力，通常將項目按照建設進度的分成多個期間，分批次向銀行借款。銀行審批放款時也需要一定的時間，很難與企業的預期時間完美銜接，可能會因此造成工期時間延長等問題，對企業的經營十分不利。

四、A公司融資問題優化

1.構建合理的融資結構

A房地產公司的融資過于依賴內部融資和銀行貸款，融資結構十分失衡。銀行貸款的比例較高，而其他外部融資方式占比少。這種不合理的融資結構導致A公司融資的金額少，融資效率低下。除此之外，當銀行的貸款政策或外部環境發生變化時，這種融資結構也會在無形中增加企業的經營風險。因此，構建合理的融資結構對A公司具有深刻的意義。A公司在融資時應秉承風險分散的原則，調整融資結構，盡可能的降低因為外部因素的變化而對企業產生的影響。其次應該關注企業融資成本，在控制成本的前提下實現融資效益的最大化，并非一味的選擇利率低的融資方式就是控制了融資成本。

2.采取多元化融資方式

中小型房地產公司采取多元化的融資方式，不僅可以讓企業獲得更多資金，還可以降低企業的整體融資風險。因此企業應該多加嘗試新興的融資方式。國家為幫助房地產行業融資，放開了一些約束政策，同時隨著國民經濟的飛升，市場上可融資金變多，融資方式也愈加豐富。A公司目前固守傳統融資方式，對新興融資方式持有觀望態度。A公司應該勇敢走出第一步，在結合公司實際情況，借鑒同行的成功經驗的基礎上加以考核，選擇合適自己的創新融資方式。公司應將傳統和創新融資方法相結合，多深入體驗新融資方式，根據市場變化靈活的選擇，豐富企業的融資方法，為企業的良好發展提供更多保障。

3.完善相關融資制度

目前中小型房地產公司從銀行獲得的多為短期貸款，難以取得充足的長期貸款，這種現狀阻礙了企業的發展。平衡長期短期融資比例有利于完善企業融資結構，對改善企業治理、提高公司績效有著積極的作用。政府應該積極介入，促進房地產企業和金融機構之間和諧的融資關系。可以給予金融機構一定的補償，例如：給予銀行稅收優惠、支持中小型企業貸款的銀行提供鼓勵獎勵等。讓銀行愿意給中小企業放貸。同時，銀行應該對中小型企業的貸款金額及貸款期限有所調整，在做好調查，控制風險的前提下，為真正有實力、有需求的中小型房地產公司提供長期貸款，而對于一些實際需求并不迫切的企業應該設置貸款金額限制。銀行應該對已經達到一定規模并且可以通過其他途徑獲得融資的企業減少發放貸款，把貸款機會留給迫切需要資金的其他企業。

4.提升企業自身能力

企業應提升自身素質，提高經營能力。中小型房地產公司由于自身的資源有限，更應該將有限的資源集中于最有優勢的價值鏈環節上，放棄不擅長的環節，外包給更專業的團隊。這樣不僅能最大化利用企業資源，還能節約成本。企業應該努力提升企業的核心競爭力，為消費者提供優質的產品和服務，樹立良好的品牌形象。企業的管理水平決定了其未來的發展。中小型房地產企業的公司管理架構不規范，會導致企業決策失誤或者企業的運行效率低下。完善企業的管理建設，提升企業的整體管理意識，不僅有利于公司今后的運作，也可以增加企業抵御風險的能力。除此之外，企業也應該提升信用意識，加強信用體系的建設，服從規定按時還款，保持優秀的信譽。這樣企業更易與銀行建立良好的關系，更易獲得銀行的信用貸款。

總結

本文主要是對中小型房地產企業融資問題進行研究。以A公司為例，從其目前的融資現狀入手，發現其融資在融資時存在融資方式單一、融資結構不合理、融資期與項目期時間不匹配等在我國中小型房地產公司中普遍存在的問題。針對這些問題，提出了一些可行的建議，希望在政府和企業的共同努力下可以讓以A公司為代表的中小型房地產企業的融資情況有所好轉。

參考文獻

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