房地產項目開發中代建制管理模式分析與研究

任凱

摘要：在房地產業發展過程中，代建制管理模式得到逐步完善，其不僅能夠有效促進房地產業建設，而且還能優化房地產項目管理。本文對房地產項目開發中代建制管理模式進行研究，分析代建制管理模式在房地產開發中的應用，總結出加強風險規避措施、提升風險識別能力、完善法律法規建設和加強代建技術力量四項強化代建制管理模式的措施，希望本文能夠為廣大代建制項目工作者提供有效幫助。

關鍵詞：房地產 ?項目開發 ?代建制管理

隨著代建制的不斷發展和完善，代建制管理模式逐漸進入到房地產行業的開發建設當中，通過招標方式，在競標者中選取最具經濟性和專業性的項目管理單位，負責該項目的管理與建設，優化房地產企業的項目開發管理，提升房地產項目開發效率和專業性。但在房地產項目開發中實施代建制管理也不免存在一些待強化因素，本文對其進行研究，提升代建制管理模式的工作成效，以期為房地產開發項目管理的優化和提升能有所貢獻。

一、代建制管理模式在房地產開發中的應用

隨著我國房地產業的蓬勃發展，其市場競爭的壓力也逐漸增加，為滿足市場發展需求，提升企業競爭力，各房地產企業愈加強調于專業細分與整合做大的要求。代建制原為政府投資項目的管理模式，該項管理模式皆是以滿足政府項目需求而制定，如圖1所示，

與傳統房地產項目開發的工程承包體系相比其具有節省項目投入成本、強化管理力度等優勢，所以代建制管理模式逐漸被房地產企業所采用。代建制管理模式在應用過程中主要呈現出以下幾方面特點：1.通過公開招標、邀請招標或直接指定等方式選擇項目管理公司，作為項目建設期間的法人，全權負責項目建設全過程的組織管理。2.業主方無需再抽調人員成立基建班子，減輕了工作壓力，提高建設管理的專業性等。將代建制管理模式與工程承包相比較，在管理權限問題上，承包商的權限要大于代建制企業。隨著代建制管理模式的廣泛運用，也暴露出一些問題，為房地產項目開發工作帶來一定風險，使部分房地產開發項目的順利開展帶來一定的安全隱患和經濟隱患，如圖2所示。

二、在房地產開發中強化代建制管理模式的措施

（一）采取工程風險的規避措施

代建企業往往以代建管理費為限對項目承擔責任，但代價管理費往往只占項目開發成本的很小比例，一旦項目出現問題委托方和代建方都將面臨很大的風險。因此，應針對房地產項目開發中代建制管理模式所存在的工程風險問題給予完善，以此實現代建制管理模式的有效強化。通常情況下，在建筑工程項目的施工過程中，其風險因素具有以下幾項特征，即：多樣性、規律性和綜合性。因此代建企業應在開展項目建設時，對相應的工程風險實施評估，采取有效措施對風險進行規避，或把握工程項目的風險影響度。針對房地產項目施工開發中代建制管理規避風險措施主要包含以下幾種：風險自留、風險轉移和風險分散等。

風險轉移：項目風險承擔者通過有效手段，將該項目的工程風險轉移至其他承擔者，或部分風險責任移至于其他承擔者，即為風險轉移。通常情況下風險轉移途徑為：工程保護條款、工程擔保和工程保險等。對該三項風險轉移途徑進行運用，將工程風險所造成的損失降至最低。如果是不可預見原因所帶來的工程風險，可由工程保險承擔此損失，進而最大限度的減少投資者和代建者的風險損失，保障其經濟利益。

風險分散：將該項目施工劃分出若干部分，并將其分包于各個施工單位，在提升各分包施工單位經濟利益的同時，將工程風險進行分散轉移，以此達到預期效果。

風險自留：在風險承擔人沒有做風險分散措施的情況下，遭遇工程風險，并且承擔人還不能將該風險轉移至其他承擔人處，為風險自留。在該問題中，風險承擔人需做好風險解決措施，并預估風險可能造成的損失，將工程風險損失降至最低。一般情況中，代建人可通過相應的風險基金，對風險所造成的經濟損失進行補償，以此實現將綜合損失降至最低化的情況。

（二）提升項目風險識別能力

在房地產項目開發環節中，代建企業不僅承擔著項目管理風險，而且還要擔任起項目法人的責任，因此便可以看出代建企業在整體房地產項目開發過程中所具有的重要性和關鍵性。相關風險因素的發生具有不確定性，所以為保障項目開發工作的正常進行，減低項目風險，代建企業應采取有效措施，提升項目風險識別能力，加強風險防范意識，在工程前期對該項目進行全方位考察，如有條件可邀請相關管理咨詢公司或組建風險防控部門，對該工程項目的風險進行預測，對后期可能發生的風險事故提前做好防范，將其給予化解，實現代建企業認識風險、了解風險、判斷風險、解決風險和應對風險的能力[1]。

例如：某代建企業針對房地產項目開發工作中所存在的風險問題，組建起工程管理風險管控部門，圍繞工程項目風險開展工作，人員配置問題上以常年從事工程施工的工作人員為主。在工程項目前期，該部門工作人員到施工現場進行實地考察，對相應的工程風險、經營風險等風險因素開展預估，并制定有效的風險防控措施，對整體工程的風險系數與經濟價值做詳細的對比，為企業管理者提供有效的數據參考，幫助其作出決策，并在項目施工過程中，加強管理力度，對施工作業開展嚴格檢查，以此將代建項目的風險降至最低。

（三）完善相關法律法規建設

在房地產業與建筑業的飛速發展中，國家相繼頒布出多項法律法規，保證該兩項行業的健康、可持續發展，使其實現正規化，并且在該兩項行業發展過程中，發揮出積極作用。但由于代建制管理模式具有一定的新穎性，所以在該行業中相關的法律法規暫時還不完善，進而為各個代建企業的經營和發展帶來一定的安全隱患，使其部分合法利益無法得到保障。針對此問題，相關部門應積極完善代建制管理模式的法律法規，為代建行業的發展提供助力，使其在房地產項目開發環節中，實現責任劃分明確、利益具有保障[2]。針對這一問題，建議其法律法規中應以下列兩項內容為重點：

第一，明確代建人定義。在房地產項目開發環節中，房地產企業與代建企業應先了解并劃分代建人的定義、管理范圍、職能等內容，保證各方責任明確以及雙方的經濟利益。在工程施工過程中，確認建設方的權限與責任、代建方的權限與責任以及雙方共同的權限與責任。

第二，角色的明確。在房地產項目開發過程中，建設方將該項目的權限與責任交于代建方，而代建方做為項目法人應為建設方獲取更多的經濟利益，在該項目工程的從始到終，皆由代建方實施控制，因此代建方只是項目法人角色，并不是該項目的組織者和協調者，該問題也應當在法律法規中給予規定。

（四）加強代建方的技術力量

為確保房地產項目開發工作的有效開展，代建方應積極提升其技術力量，由于代建方屬于獨立于施工企業與房地產企業之間的第三方管理服務企業，所以其應更具備專業能力和管理能力，保障房地產企業與施工企業的經濟利益，以及開發項目的運作效率。在發開項目建設過程中，代建方應采取多項措施保證施工進度、施工質量、成本等各方面因素的標準，例如：在施工合同進行中，強化合同違約條款的執行，督促施工方的施工進度和質量等問題。對項目施工進行嚴格管理，對各項檢查內容要嚴格排查，對施工企業要執行定期考核，充分發揮代建方的作用與價值，經過各代建企業的實際應用證明，該些方法具有一定成效，提升項目施工的總體成效，促進房地產業、建筑施工業和代建管理業的健康、可持續發展[3]。

三、結語

綜上所述，代建制管理模式在房地產開發領域中的應用，使其項目開發工作的整體效率得到提升。通過加強風險規避措施、提升風險識別能力、完善法律建設和加強技術能力的措施，實現代建制管理模式的強化效果，進而能夠為房地產項目開發環節提供更好的服務與幫助。對房地產項目開發中代建制管理模式進行研究，不斷完善代建制管理模式，為房地產企業與代建項目企業未來的良好發展奠定堅實基礎。

參考文獻：

[1]秦愛俠.代建制管理公司財務管理中的問題及措施[J].納稅，2020，14（06）：95+98.

[2]李淵澤.工程項目管理“代建制”管理模式風險及對策分析[J].四川水泥，2019（11）：186.

[3]易飛.我國代建制模式存在的問題及對策探析[J].安徽建筑，2019，26（10）：231-232.

作者單位：西安灃東地產有限公司