全國房價3月微漲

甄愛軍

3月樓市出現改善跡象，房價水平微幅上漲，同時上漲城市數量也有所增加。這是否意味著樓市已經擺脫疫情影響，并在需求釋放的情況下出現明顯反彈走勢呢？機構認為可能性不大，未來樓市仍將保持平穩運行態勢。

3月房價出現微漲

日前，國家統計局公布了《2020年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，報告顯示，3月份房價出現上漲。

根據簡單算術平均計算，3月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.1%，同比漲幅為5.4%。其中環比漲幅出現了擴大跡象，同比漲幅則有所收窄。

從不同等級城市的具體表現來看，3月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%，但漲幅比1月份回落0.2個百分點。其中，北京持平，上海和深圳分別上漲0.1%和0.5%，廣州下降0.5%。二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點，與1月份相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.2%、0.3%和1.6%，廣州下降0.2%。值得注意的是，深圳在時隔2年之后，二手房價環比漲幅重新排到了全國首位。

另有數據顯示，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點，比1月份擴大0.1個百分點。二手住宅銷售價格環比在連續兩個月持平后，重拾漲勢，漲幅為0.2%。

受疫情影響最大的三線城市房價同樣出現上漲跡象。數據顯示，35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。此外，二手住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.1%，漲幅比1月份回落0.1個百分點。

此外，房價上漲的城市數量也在增加。數據表明，3月份新建商品住宅銷售價格環比中上漲城市為38個，相比上月21個增加了17個城市，上漲城市數量明顯增加。二手住宅方面，上漲城市數量為32個，與上月相比增加18個城市，

業內人士認為，房價上漲城市數量的增加，意味著市場環境在不斷改善。諸葛找房數據研究中心分析師國仕英表示，通過70城新房、二手房銷售價格環比漲跌城市數量來看，3月份新建商品住宅及二手住宅價格環比上漲城市數量都有明顯的增加，3月份大部分城市疫情得到有效的控制，房地產市場逐漸開復工，市場活躍度增加，積壓的需求逐漸入市，帶動城市價格環比上漲城市數量增加。

市場難言真正回暖

3月份，疫情防控有了很明顯的效果，多數城市生產生活秩序都在加快恢復中，因疫情積壓的住房需求逐漸釋放，帶動市場活躍度上升。3月70城房地產市場價格環比出現微漲，但總體較為穩定。一二線城市恢復較為明顯，三線城市受疫情影響，市場信心較弱，市場恢復明顯慢于一二線城市。

不過，這并非表明市場整體轉暖。國仕英分析指出，從下跌城市數量來看，基本與2月份持平，可見市場雖有所恢復，但部分城市市場信心仍較弱。

我們可以從不同等級城市的具體表現進一步分析。一線城市環比漲幅雖由上月持平轉為上漲0.2%，但仍不及1月份漲幅;二線城市表現良好，銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.2個百分點，比1月份擴大0.1個百分點;三線城市銷售價格環比上漲0.2%，好于2月份但相比1月仍回落0.2個百分點。從不同等級新房市場來看，雖然3月份各等級城市銷售價格表現均好于2月份，但僅有二線城市表現好于1月份，一線及三線城市仍不及1月份。而二線城市表現不錯，也存在供應結構變化的因素，因為3月份多個二線城市降低預售證發放限制，部分中高端項目入市帶動價格呈現結構性上漲。

不過從3月份市場復蘇的城市來看，呈現出南強北弱的態勢。像珠三角、長三角，以上海和深圳這些城市為主，復蘇力度比較強，當然這也體現出我國房地產市場區域分化的一些規律。

房價難以大漲

3月份樓市出現回暖跡象，會不會導致樓市出現明顯上漲走勢？根據機構預測，可能性極小。

從房價指數數據看，3月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比持平，較此前兩個月環比下跌情形，顯然有了明顯改善。從3月份的樓市情緒和實際觀察來看，雖然弱于去年同期水平，但明顯已經走出了低谷，客觀上對于房東的定價等有一定的影響。后續若是銀行金融政策繼續寬松，那么市場交易不會太悲觀，二手房的定價也會趨于強勢。也正是因為如此，有購房者擔心，房價由此進入上升趨勢。

但機構認為，這種可能性極小。上海易居研究院根據M1（狹義貨幣供應量）同比增速與二手房價走勢具有趨同性這一特點來判斷，在今年下半年二手房價不但難以上漲，還有可能會進入負增長區間。觀察歷史數據不難發現，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢領先于百城二手房價格同比漲幅走勢（具體見圖1）。

圖?M1同比增速和百城二手房價格同比漲幅

數據表明，2020年3月末，M1余額同比增長5%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個和0.4個百分點。而實際上，在2020年1月，M1同比增速創新低，2月份以來M1同比增速探底回升。從目前來看，1月份很有可能是本輪周期M1同比增速的低點。

上海易居房地產研究院研究員沈昕判斷，從歷史規律來看，百城二手房價格同比漲幅低點一般會滯后M1同比增速低點一段時間出現，目前來看前者還未達到最低值，還將繼續收窄。而且從同比漲幅絕對值來看，前兩輪調整均進入負區間，目前雖然仍在正區間，說明本輪房價調整還不夠充分，預計二季度或下半年同比漲幅大概率會進入負區間。

此外，政策放松的可能性也不大，這也使得房價上漲失去了政策基礎。近日，青島新政有部分條款因為涉嫌放松調控而被緊急“叫停”，此外還有海寧、寶雞、駐馬店等城市也出現過“一日游”新政。專家表示，在符合“房住不炒”的原則下，針對剛需和改善型需求出臺相關政策，為監管層所接受;但如果越過調控紅線，則會被“叫停”。