江蘇加強和規范農村宅基地管理

江蘇省委農村工作領導小組辦公室、省農業農村廳、省自然資源廳于2020年5月28日聯合下發《關于加強和規范農村宅基地管理工作的通知》（蘇農經[2020]11號），要求加強農村宅基地管理，盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅，保護農民權益，促進城鄉融合發展。

一、嚴格落實職責要求

農村宅基地管理工作政策性強、牽涉面廣、社會關注度高，各級政府要高度重視、相關部門要認真履職，建立健全省級指導、市縣主導、鄉鎮主責、村級主體的農村宅基地管理機制，保持宅基地管理工作的整體性、系統性、連續性，實現村民“戶有所居”、土地集約利用、妥善化解矛盾、嚴防違法行為，為農村穩定發展夯實基礎。

（一）落實政府屬地責任。市縣政府要制定完善宅基地管理政策規定和制度辦法，組織協調職能部門、鄉鎮政府、村級組織依法依規履責，統籌機構設置、人員配備、經費安排，加強對鄉鎮審批宅基地監管，防止土地占用失控，確保農村社會穩定。按照新修訂的土地管理法規定，農村村民住宅用地由鄉鎮政府審核批準。鄉鎮政府要切實履行屬地責任，制定實施細則、充實力量、健全機構，確保工作有人干、責任有人負。鄉鎮政府要承擔起宅基地審批和日常監管職責，優化審批流程，提高審批效率，加強事中事后監管，確保宅基地審批管理工作接得住、管得好，指導村級組織完善宅基地民主管理、健全宅基地申請審核有關制度，公開、公平、公正分配使用宅基地。

（二）切實履行部門職責。農業農村部門負責農村宅基地改革和管理有關工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，定期向同級自然資源部門通報農民建房新增建設用地需求；參與編制國土空間規劃（村莊規劃）。自然資源部門負責國土空間規劃（村莊規劃）、土地利用計劃和規劃許可、確權登記頒證等工作，在國土空間規劃（村莊規劃）中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農用地轉用審批和規劃許可等相關手續。各級農業農村、自然資源部門要在政府統一領導下，建立工作協調機制，互通共享政策數據信息，聯合開展審批監管，共同組織改革試點與盤活利用，協同處置信訪矛盾與法律糾紛。

（三）有序銜接平穩過渡。各級農業農村部門、自然資源部門要有序做好銜接工作，制定具體方案，明確主體、內容、程序、手續、時間。各級自然資源部門要做好有關政策移交和數據共享工作。對歷史形成的農村宅基地有關問題，各級農業農村部門、自然資源部門要按照“尊重歷史、兼顧現實、依法依規”的原則，協同妥善處置；情況復雜的，在當地政府統一協調下，區分問題產生根源、事項類別、發生時限，采取聯合辦理等方式穩妥解決。工作過程中，要堅決杜絕推諉扯皮和不作為、亂作為的現象，防止出現工作“斷層”“斷檔”，對工作不力、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，要依法嚴肅追責，確保宅基地工作有序銜接、平穩過渡。

二、嚴格執行法律政策

（一）嚴守政策底線。嚴格落實土地用途管制，農村村民建設住宅應當符合經依法批準的國土空間規劃（村莊規劃）。要依法保護宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，不得以各種名義違背農民意愿強制流轉農村宅基地和強迫農民“上樓”，不得違法收回農戶合法取得的農村宅基地，不得以退出宅基地作為農民進城落戶的條件。嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。

（二）嚴格落實“一戶一宅”規定。農村村民一戶只能擁有一處農村宅基地，各地規定和執行的農村宅基地面積標準不得超過《江蘇省土地管理條例》的規定標準。農村村民應當嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用農村宅基地。經批準易地建造住宅的，應當嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還給村集體。農村村民出賣、出租、贈予住宅后再申請宅基地的，不予批準。

（三）鼓勵節約集約利用農村宅基地。人均土地少、不能保障一戶擁有一處農村宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農民意愿的前提下，可以采取措施，保障農村村民戶有所居。城鎮開發邊界外的村莊，要通過優先安排新增建設用地計劃指標、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間，滿足符合宅基地分配條件農戶的建房需求。城鎮開發邊界內，可以通過建設農民公寓、農民住宅小區等方式，滿足農民的居住需求。

三、嚴格規范審批管理

（一）明確申請審查程序。符合宅基地申請條件的農戶，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規劃許可）書面申請。村民小組收到申請后，應提交村民小組會議討論通過，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層數、高度和面積等情況在本小組范圍內公示。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經濟組織或村民委員會（以下簡稱村級組織）審查。村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合國土空間規劃（村莊規劃）、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。審查通過的，由村級組織簽署意見，報送鄉鎮政府。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的，農戶直接向村級組織提出申請，經村民代表會議討論通過并在本集體經濟組織范圍內公示后，由村級組織簽署意見，報送鄉鎮政府。

常州市金壇區薛埠鎮仙姑村

（二）完善審核批準機制。市、縣政府有關部門要加強對宅基地審批和建房規劃許可有關工作的指導，鄉鎮政府要建立一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度，方便農民群眾辦事。公布辦理流程和要件，明確農業農村、自然資源部門在材料審核、現場勘查等各環節的工作職責和辦理期限。審批工作中，農業農村部門負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村組審核公示等，并綜合各有關部門意見提出審批意見。自然資源部門負責審查用地建房是否符合國土空間規劃（村莊規劃）、用途管制要求，其中涉及占用農用地的，應在辦理農用地轉用審批手續后，核發鄉村建設規劃許可證；使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的，在符合國土空間規劃（村莊規劃）及有關規定的情況下，可以辦理規劃許可。涉及林業、水利、電力、公安、房屋建設等部門的要及時征求意見。根據各部門聯審結果，由鄉鎮政府對農民宅基地申請進行審批，出具《農村宅基地批準書》。鼓勵地方將鄉村建設規劃許可證由鄉鎮一并發放，并以適當方式公開。

（三）嚴格用地建房全過程管理。全面落實“三到場”要求，收到宅基地和建房（規劃許可）申請后，鄉鎮政府要及時組織農業農村、自然資源等部門實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃和地類等。經批準用地建房的農戶，應當在開工前向鄉鎮政府或授權的牽頭部門申請劃定宅基地用地范圍，鄉鎮政府及時組織農業農村、自然資源等部門到現場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置。農戶建房完工后，鄉鎮政府組織相關部門驗收，實地檢查農戶是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規劃要求建設住房，并出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。通過驗收的農戶，可以向不動產登記部門申請辦理不動產登記。各地要依法組織開展農村用地建房動態巡查，及時發現和處置涉及宅基地使用和建房規劃的各類違法違規行為，防止產生新的違法違規行為。

（四）提升宅基地管理工作水平。市、縣政府有關部門要對現行宅基地審批和建房規劃許可辦事指南、申請表單、申報材料清單等進行梳理，結合本地實際進一步簡化和規范申報材料，細化優化審批流程和辦事指南。市域或縣域范圍內原則上應統一審批管理模式。鄉鎮要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關資料歸檔留存，并及時將審批情況報縣級農業農村、自然資源等部門備案。各級農業農村部門要結合國土調查、宅基地使用權確權登記頒證等工作，組織開展宅基地和農房利用現狀調查，全面摸清宅基地規模、布局和利用情況，建立宅基地基礎信息數據庫和管理信息系統，推進宅基地申請、審批、流轉、退出、違法用地查處等的信息化管理。

四、盤活閑置宅基地和閑置住宅

鼓勵村集體和集體經濟組織成員通過自主經營、合作經營、委托經營等多種形式盤活利用閑置宅基地和農村住宅。支持返鄉人員利用自有和閑置住宅發展適合的鄉村產業項目。城鎮居民、工商資本等租賃村民住宅居住或開展經營的，要嚴格遵守合同法的規定，農村住宅租賃合同期限不得超過二十年。合同到期后，雙方可以另行約定。在尊重農民意愿并符合規劃的前提下，鼓勵村集體積極穩妥開展閑置宅基地整治，整治出的土地優先用于滿足農民新增宅基地需求、村莊建設和鄉村產業發展，產生的土地增值收益要全部用于農業農村。在征得宅基地所有權人同意的前提下，鼓勵農村村民向符合宅基地申請條件的本集體經濟組織成員轉讓宅基地。轉讓合同生效后，應及時辦理農村宅基地使用權變更手續。對進城落戶的農村村民，可以多渠道籌集資金，引導鼓勵其自愿有償退出宅基地。

各地要對利用方式、經營產業、租賃期限、流轉對象等進行規范，確保盤活利用的農村閑置宅基地和閑置住宅依法取得、權屬清晰、不留后遺癥，對已經利用閑置宅基地和閑置住宅發展的農村新產業新業態項目，抓緊研究政策措施，在符合規劃和用途管制等條件下，完善相關手續，加強事中事后監管。□