上海樓市5月反彈為哪般

甄愛軍

文前提要：進入5月份之后，包括上海等在內的部分城市商品住宅成交明顯反彈，出現一波“小陽春”行情。專家分析認為，這主要是在供應增加、需求釋放以及房貸利率下行等綜合因素共同作用下產生的結果。

部分城市成交反彈

雖然當前樓市仍在恢復過程中，但部分城市已經走在了前面，率先出現明顯反彈。

從5月成交情況來看，上海領先四大一線城市，商品住宅成交面積突破100萬平方米，同比和環比分別增長54%和76%，呈現爆發式增長。此外，包括杭州、南京、成都、寧波等在內的熱點二線城市同比漲幅均超20%。

值得關注的是，上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠等城市5月單月成交量創下近兩年來成交新高，疫情后復蘇速度明顯高于其他城市。

整體來看，5月樓市表現不錯。CRIC監測的百城5月成交數據顯示，46個城市商品住宅成交面積同環比保持增長，剔除成交規模、漲幅較小的部分三四線城市，市場熱度高漲的城市多達16個。

5月樓市整體已經恢復至去年同期水平。諸葛找房重點監測的40城新房銷售面積為2079.36萬平方米，環比漲幅為20.48%，同比微跌0.77%，跌幅收窄16.28個百分點，已基本恢復至去年同期水平。

分不同等級城市看，5月各等級城市新房成交均環比上漲，同比除一線城市外，其他等級城市超去年同期。根據諸葛找房數據顯示，2020年5月一線、二線、三四線城市新房銷售面積環比分別上漲19.38%、23.67%、15.23%。就同比情況來看，一線城市依然下跌，跌幅為23.56%;二線和三四線城市則分別上漲3.08%和6.40%。受疫情影響積壓的購房需求近3個月來迅速釋放。

市場預期好轉

5月樓市反彈，其根本原因在于市場預期好轉。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析指出，上海等樓市趨于火熱，其實是包括供應、需求和貸款等三方面共同發力的結果。以上海為例，從供應本身來看，從4月份開始，上海樓盤供應節奏就加快了，房企也在這個時候積極推出項目進行銷售。而從需求端看，因為購房需求仍舊強勁，包括改善、學區房等需求的存在，再加上受調控抑制的需求在逐步釋放，在供應加大的情況下，交易明顯回升。而從貸款角度看，近期房貸政策比較寬松，加上房貸利率小幅下調，降低了購房交易成本，也促使簽約速度加快。

此外，落戶政策也在發揮積極的推動作用。代表城市如寧波、杭州、溫州、濟南、清遠、成都等，由于近期降低了落戶門檻，吸納了大量新增人口，使得市場剛需較為活躍，價格相對適中的高性價比中低檔樓盤持續熱銷。

易居企業集團CEO丁祖昱指出，這類城市的共同特點，多為省會或區域核心城市，人口基數較大，“虹吸”效應明顯，吸引了眾多外來務工人員，買房自住居多，加之部分區域限價原因導致一二手倒掛，高性價比項目吸引購房者蜂擁而入。也正是因為如此，近段時間在杭州、成都等城市出現了多個“萬人搖”項目。

另外，購房意愿仍然比較強烈。中指院近日針對一二線城市置業意愿的調查結果顯示，一二線城市置業需求熱度較高，近八成受訪者計劃在一二線城市購房。具體來看，受訪者中超五成選擇在二線城市購房，四分之一選擇在一線城市，近兩成選擇在三四線城市，這在一定程度上受到參與本次調查人群居住地的結構性因素影響，但整體仍顯現出一二線城市置業需求熱度較高。

此外，從保值增值角度來看，在全球央行“大放水”的大背景下，有不少高凈值人士選擇購置高端項目，來規避資產縮水風險。以上海為例，4、5月份成交結構發生變化，碧云尊邸、東方惠禮、濱江凱旋門等多個高端盤集中網簽，并一度使得上海房價因供應結構性變化而出現上漲。

反彈行情或持續

業內人士預計，樓市反彈行情或可持續。

從目前來看，樓市復蘇動力較強的城市主要集中在核心一二線和強三線，多數城市主要依托剛需自住需求的集中釋放，從而在短期內使得市場迅速回暖。在貸款利率下行的前提下，這種態勢有可能會延續一段時間，6月樓市成交持續回升的概率較高。

此外，房企憑借以價換量或政策利好等外部因素加持也帶來了樓市的整體回升，比如恒大、碧桂園等大型房企，不斷推出購房優惠活動，在一定程度上促使購買力的釋放。上海、東莞、南京等高端市場同樣引人關注，部分核心區位的高性價比項目在短時間內售罄，也導致短期內的成交出現快速增長的情形。

當然，部分城市也存在供應集中放量，而導致成交明顯反彈。因4月推盤集中在中下旬，導致部分項目在5月集中網簽。但隨著5月、6月新房供應量減少，預計6月成交量較5月將有所回落。

而對于購房者來說，是否需要趁目前行情趨熱而入市呢？答案是否定的。從長遠走勢來看，在“房住不炒”的調控基調下，房價已經不再具備大幅上漲的可能，所以沒必要追漲殺跌。

當然，在現階段如果碰到性價比較高的項目，還是要積極出手。比如近期杭州出現一、二手房價明顯倒掛的新盤，買到即賺到，這樣的機會顯然不容錯過。另外，由于當前二手房市場活躍度有限，因此碰到一些急拋房源，賣房者也會給予明顯的折扣，這種機會顯然值得把握。