學區(qū)房還值不值得買

甄愛軍

文前提要：不管招生方式如何調(diào)整，仍然很難從根本上遏制人們追逐名校的熱情。因此，在“多校劃片”的制度下，人們購買學區(qū)房雖然無法保證一定進入名校就讀，但只要這個可能性仍然存在，還是會讓人趨之若鶩。

學區(qū)房再引關(guān)注

近日，記者接到劉先生的咨詢電話。他表示，自己的小孩已經(jīng)2歲，再過幾年就要面對入學問題。讓劉先生有些舉棋不定的是，他要不要購置一套學區(qū)房為孩子就讀做準備。在劉先生看來，如果想要讓孩子進入名校就讀，就必須要買一套學區(qū)房。但他同時卻又擔心，近年來入學政策不斷調(diào)整，即使買了學區(qū)房，也可能會面臨變數(shù)。

其實，學區(qū)房仍然是當今關(guān)注的焦點話題之一。在優(yōu)質(zhì)教育資源配置依然不均衡的今天，為了能夠讓子女獲得好的教育機會，大多數(shù)家長都會持有和劉先生一樣的想法，即買一套學區(qū)房。也正是因為如此，學區(qū)房成為附加值最高的住宅，并始終是樓市中的“硬通貨”。

近日，一則深圳學區(qū)房價差高達8萬元的消息刷屏，再次引發(fā)人們對學區(qū)房的強烈關(guān)注。深圳市福田區(qū)百花園小區(qū)和園中園小區(qū)為例，2個小區(qū)僅僅只相隔一條馬路，但百花園因為對口的是荔園小學，屬于深圳市排名靠前的學校，因此2個小區(qū)同等戶型面積的房源單價差高達8萬元。

由于需求持續(xù)旺盛，曾使得炒作學區(qū)房現(xiàn)象層出不窮。比如說2016年北京西城區(qū)某胡同一條約10平方米的過道售價150萬元，中介表示此過道具備房產(chǎn)證，可辦理落戶和入學。此外，在學區(qū)房比較熱的幾年里，各種房子都被包裝成為學區(qū)房而進行銷售，這期間也引發(fā)了很多糾紛。

招生政策做出調(diào)整

最近幾年來，各地不斷調(diào)整招生政策，對學區(qū)房產(chǎn)生了不小的影響。

日前，北京市西城區(qū)義務教育階段入學政策發(fā)布。西城六年一學位、多校劃片“靴子”落地。政策指出，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學。

此外，廣州天河區(qū)發(fā)布的《2020年廣州市天河區(qū)義務教育階段學校招生工作細則》顯示，從2026年開始，天河“小升初”不再保證100%對口直升。

還有部分城市對戶口方面的限制則更為嚴格。在部分入學矛盾突出的地區(qū)，對落戶年限多有規(guī)制，例如會要求遷入戶籍滿一定年限才可以享受學區(qū)內(nèi)對口入學，該限制年限從數(shù)月到數(shù)年不等。

除了北京推出“多校劃片”政策之外，還有部分城市推出學位使用限制，防范學位炒作和倒騰等現(xiàn)象。比如說2019年蘇州園區(qū)就出臺過一個非常嚴厲的政策，規(guī)定園區(qū)新購住房學位政策由5年調(diào)整為9年，通俗來說，如果某個家庭有小孩已經(jīng)入讀了相關(guān)的學校，那么這套房子在這幾年轉(zhuǎn)讓后，下家的孩子是不能享受該學位的，即9年期間只允許一個家庭使用學位。

此外，各地也在規(guī)范學位掛靠資格的內(nèi)容。比如說北京在這兩年明確，過道房、車庫房、空掛戶等均不得作為入學條件。

多校劃片政策的出臺，改變了房價的定價邏輯，“老破小”學區(qū)房的價格支撐將進一步被削弱。因此，隨著政策的變化，今后買房需要多加留意，在考慮教育的同時，更要關(guān)注居住本身。

仍具持有價值

各地不斷調(diào)整入學政策，唱衰學區(qū)房的聲音不絕于耳。但事實果真如此嗎？

2019年海淀落地了學區(qū)房新政策，新購房不再對應學校。海淀區(qū)教委于2018年4月公布了《北京市海淀區(qū)教育委員會關(guān)于2018年義務教育階段入學工作的實施意見》（海教發(fā)﹝2018﹞9號）。關(guān)于義務教育入學方式，文件規(guī)定“自2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。”

消息一經(jīng)公布，便有人斷言，學區(qū)房末日到來。當時甚至有人這樣寫道：沒有學區(qū)的概念，那些小平房、破過道，將像泄了氣的皮球，價格或?qū)⑸涎莞吲_跳水的劇目。

然而，這樣的劇情并未真正上演。海淀最好的學區(qū)肯定是中關(guān)村一小，以典型的學區(qū)房投資小區(qū)蜂鳥家園為例，根據(jù)樓層、面積、裝修程度等不同因素，目前掛牌價在12.5萬～15.0萬元/平方米之間。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前該小區(qū)二手房價與2018年學區(qū)房政策調(diào)整前并沒有明顯的變化。

購買學區(qū)房不僅僅是為了投資，更多是實實在在的剛需。不過業(yè)內(nèi)人士表示，對于西城的學區(qū)房來說，新政影響肯定有，特別是對于少數(shù)最頂級的學校，比如育翔、實驗二等直升熱門小學，短期肯定是利空，會影響價格下調(diào)3%～5%左右。但這樣的調(diào)整幅度，對于學區(qū)房普遍高出周邊同類二手房價格15%以上的情形來說，算不上明顯降價。

但更值得關(guān)注的是，學區(qū)房雖然出現(xiàn)了買了不一定上的情況，但不買肯定上不了。在留學這條路并不靠譜的前提下，這部分具備超強購買力的需求，仍然會尋求學區(qū)房。只有在完全消除教育資源配置不均衡之后，才會讓學區(qū)房走向終結(jié)。

教育資源配置不均衡和學校之間的差異是歷史形成的，消除需要一個過程，這也決定了學區(qū)房的出現(xiàn)和持續(xù)存在，有著客觀的現(xiàn)實因素。從這個角度來看，目前學區(qū)房還是具備買入并持有的價值。

當然，政策調(diào)整在一定程度上起到了遏制學區(qū)房炒作亂象的作用。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此前為了確保可以獲得較好的入學名額和機會，使得學區(qū)房出現(xiàn)了價格炒作等亂象。因而最近幾年來政策做出調(diào)整，對于促進教育公平和“房住不炒”等有積極的作用。