學區房還值不值得買

甄愛軍

文前提要：不管招生方式如何調整，仍然很難從根本上遏制人們追逐名校的熱情。因此，在“多校劃片”的制度下，人們購買學區房雖然無法保證一定進入名校就讀，但只要這個可能性仍然存在，還是會讓人趨之若鶩。

學區房再引關注

近日，記者接到劉先生的咨詢電話。他表示，自己的小孩已經2歲，再過幾年就要面對入學問題。讓劉先生有些舉棋不定的是，他要不要購置一套學區房為孩子就讀做準備。在劉先生看來，如果想要讓孩子進入名校就讀，就必須要買一套學區房。但他同時卻又擔心，近年來入學政策不斷調整，即使買了學區房，也可能會面臨變數。

其實，學區房仍然是當今關注的焦點話題之一。在優質教育資源配置依然不均衡的今天，為了能夠讓子女獲得好的教育機會，大多數家長都會持有和劉先生一樣的想法，即買一套學區房。也正是因為如此，學區房成為附加值最高的住宅，并始終是樓市中的“硬通貨”。

近日，一則深圳學區房價差高達8萬元的消息刷屏，再次引發人們對學區房的強烈關注。深圳市福田區百花園小區和園中園小區為例，2個小區僅僅只相隔一條馬路，但百花園因為對口的是荔園小學，屬于深圳市排名靠前的學校，因此2個小區同等戶型面積的房源單價差高達8萬元。

由于需求持續旺盛，曾使得炒作學區房現象層出不窮。比如說2016年北京西城區某胡同一條約10平方米的過道售價150萬元，中介表示此過道具備房產證，可辦理落戶和入學。此外，在學區房比較熱的幾年里，各種房子都被包裝成為學區房而進行銷售，這期間也引發了很多糾紛。

招生政策做出調整

最近幾年來，各地不斷調整招生政策，對學區房產生了不小的影響。

日前，北京市西城區義務教育階段入學政策發布。西城六年一學位、多校劃片“靴子”落地。政策指出，自2020年7月31日后，西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

此外，廣州天河區發布的《2020年廣州市天河區義務教育階段學校招生工作細則》顯示，從2026年開始，天河“小升初”不再保證100%對口直升。

還有部分城市對戶口方面的限制則更為嚴格。在部分入學矛盾突出的地區，對落戶年限多有規制，例如會要求遷入戶籍滿一定年限才可以享受學區內對口入學，該限制年限從數月到數年不等。

除了北京推出“多校劃片”政策之外，還有部分城市推出學位使用限制，防范學位炒作和倒騰等現象。比如說2019年蘇州園區就出臺過一個非常嚴厲的政策，規定園區新購住房學位政策由5年調整為9年，通俗來說，如果某個家庭有小孩已經入讀了相關的學校，那么這套房子在這幾年轉讓后，下家的孩子是不能享受該學位的，即9年期間只允許一個家庭使用學位。

此外，各地也在規范學位掛靠資格的內容。比如說北京在這兩年明確，過道房、車庫房、空掛戶等均不得作為入學條件。

多校劃片政策的出臺，改變了房價的定價邏輯，“老破小”學區房的價格支撐將進一步被削弱。因此，隨著政策的變化，今后買房需要多加留意，在考慮教育的同時，更要關注居住本身。

仍具持有價值

各地不斷調整入學政策，唱衰學區房的聲音不絕于耳。但事實果真如此嗎？

2019年海淀落地了學區房新政策，新購房不再對應學校。海淀區教委于2018年4月公布了《北京市海淀區教育委員會關于2018年義務教育階段入學工作的實施意見》（海教發﹝2018﹞9號）。關于義務教育入學方式，文件規定“自2019年1月1日起，在海淀區新登記并取得房屋不動產權證書的住房用于申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。”

消息一經公布，便有人斷言，學區房末日到來。當時甚至有人這樣寫道：沒有學區的概念，那些小平房、破過道，將像泄了氣的皮球，價格或將上演高臺跳水的劇目。

然而，這樣的劇情并未真正上演。海淀最好的學區肯定是中關村一小，以典型的學區房投資小區蜂鳥家園為例，根據樓層、面積、裝修程度等不同因素，目前掛牌價在12.5萬～15.0萬元/平方米之間。中原地產首席分析師張大偉表示，目前該小區二手房價與2018年學區房政策調整前并沒有明顯的變化。

購買學區房不僅僅是為了投資，更多是實實在在的剛需。不過業內人士表示，對于西城的學區房來說，新政影響肯定有，特別是對于少數最頂級的學校，比如育翔、實驗二等直升熱門小學，短期肯定是利空，會影響價格下調3%～5%左右。但這樣的調整幅度，對于學區房普遍高出周邊同類二手房價格15%以上的情形來說，算不上明顯降價。

但更值得關注的是，學區房雖然出現了買了不一定上的情況，但不買肯定上不了。在留學這條路并不靠譜的前提下，這部分具備超強購買力的需求，仍然會尋求學區房。只有在完全消除教育資源配置不均衡之后，才會讓學區房走向終結。

教育資源配置不均衡和學校之間的差異是歷史形成的，消除需要一個過程，這也決定了學區房的出現和持續存在，有著客觀的現實因素。從這個角度來看，目前學區房還是具備買入并持有的價值。

當然，政策調整在一定程度上起到了遏制學區房炒作亂象的作用。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此前為了確保可以獲得較好的入學名額和機會，使得學區房出現了價格炒作等亂象。因而最近幾年來政策做出調整，對于促進教育公平和“房住不炒”等有積極的作用。