業主委員會維護建筑物區分所有權的困境及出路

文/孫銘成

一、問題的提出

隨著我國城市改革發展的需要，新式高層建筑逐步取代老舊的低層住宅小區，以致《物權法》中傳統的所有權理論無法適應時代的需求，建筑物區分所有權的概念也應運而生。根據《物權法》的規定，建筑物區分所有權包括專有權、共有權和公共管理權三項權利。然而，對于共有權，《物權法》采取了回避的態勢，以致業主與物業公司、業主內部之間糾紛不斷，例如公共區域維護、小區車位爭奪等。為了解決這些糾紛，業主委員會應運而生。然而，《物權法》沒有規定其是否具備訴訟主體資格。當出現建筑區分所有權糾紛時，業主委員會能否以自己的名義起訴成為社會關注的焦點。此外，由于諸多方面的原因，全國成立業主委員會的小區僅有20%，其中運行良好的僅占約15%。因此，迫切需要調動業主參與業主委員會的積極性。本文運用相關民法理論及訴訟法法理，對上述問題逐一進行解釋，以期能使業主委員會更好地維護業主的建筑物區分所有權。

二、業主委員會不具訴訟主體資格的成因及出路

（一）司法實踐對業主委員會是否具有訴訟主體資格的判斷

研究業主委員會是否應當具有訴訟主體資格，不妨先從比較法角度觀之。世界各國對業主委員會的主體資格規定不一，司法實踐的認定標準也各不相同。例如，德國不認為業主委員會是具有法人資格的團體，法國卻將其視為具有法人資格的團體，可以代表業主參與民事訴訟，美國雖然沒有在法律上承認其有法人資格，但相關判例卻承認其具備訴訟主體資格。我國的情況與美國基本相似，立法尚未明確其具有法人資格，但司法實踐的處理方式稍有不同，具體案情及法院裁判規則如表1所示。

表1業主委員會訴訟資格裁判規則

由表1可知，業主委員會訴訟須滿足以下條件。其一，業主委員會須由小區業主選舉產生，成立后須在相關部門登記，未登記的業主委員會訴訟主體資格不實。其二，業主委員會提起訴訟須經業主授權，且訴訟請求是為了維護全體或大部分業主的合法權益。其三，業主委員會的訴訟請求須在其正常的物業管理行為范圍內。此外，從最高院發布的司法解釋也不難發現，物業公司合約結束后，請求其移交物業服務用房及相關資料也屬于業主委員會正常的物業管理行為范疇。

（二）業主委員會獲取訴訟主體資格的法律障礙

在司法實踐中出現如此差異，其主要原因是業主委員會的訴訟主體資格在法律上存在障礙。《物權法》在立法過程中曾試圖賦予業主委員會訴訟主體資格。然而，有部分學者指出，業主委員會如果具有訴訟主體資格，則其既可成為原告，也可成為被告，但若當業主委員會作為被告敗訴，則其無法獨立承擔敗訴方的責任。

因此，筆者支持吳慶寶教授的觀點。吳慶寶教授認為，在司法實踐中，難以出現業主委員會侵犯物業公司權利的案件。即使出現侵害物業公司的糾紛，也只是業主與物業公司之間的個人侵權糾紛，而不是業主委員會與物業公司間的侵權糾紛。此外，業主委員會實際上也擁有部分獨立財產，主要是履行職責的活動經費。

在筆者看來，民事訴訟中起訴在先，承擔責任在后，這是兩個不同的階段。因此，不能把能獨立承擔責任作為判斷一個組織具有訴訟主體資格的先決條件。業主委員會背后的權利義務主體是小區的全體業主。即使業主委員會需對外承擔敗訴的法律后果，也可由其代表的全體或部分業主來承擔。因此，在法理上及實踐操作上賦予業主委員會完整的訴訟主體資格其實并無障礙。

（三）立法上賦予業主委員會訴訟主體資格的可行性與必要性

筆者認為，首先，在法律上應當明確業主委員會具有訴訟主體資格。從目的角度觀之，小區設立業主委員會最大的價值在于后者能夠維護建筑物區分所有權。確認業主委員會的訴訟主體資格，相當于給其配備了維權的重要武器，能夠有效地排除司法實踐過程中不必要的障礙，契合立法上設立業主委員會制度的目的，具有正當性與可行性。

其次，明確業主委員會的訴訟主體資格是訴訟程序中對相關實體實施權利義務審查的前提。因此，明確業主委員的法律地位，不僅有利于法律體系的完善，還會使法院更好地開展業主委員會維護建筑物區分所有權案件的實體審查工作。此外，建筑物區分所有權的權利客體較大，案件類型也紛繁復雜，以法院有限的司法資源恐會疲于應對。若能明確業主委員會的訴訟主體資格，便能讓業主委員會中的精英運用其專業知識，從而更專業地解決問題，將業主提起的非專業、非理性的訴訟轉化為專業化、理性化的訴訟。這能在一定程度上緩解司法壓力，具有一定的必要性。

最后，確定業主委員會的訴訟主體地位符合社會發展方向，有助于小區內部的穩定發展。因為業主委員會是一個代表業主公共利益的常設機構，相較業主通過自力進行救濟，抑或是業主大會這種非常設機構，業主委員會在維護建筑物區分所有權方面更具優勢。因此，賦予業主委員會訴訟主體資格亦符合社會發展趨勢。

三、業主委員會難以設立的成因及出路

業主委員會成立與公司成立不同。公司成立時，各股東以合伙人的關系緊密結合在一起，而小區業主作為建筑物區分所有權人僅因為小區共有權方面的問題不可避免地與其他業主產生關聯，所以業主對共有區域管理的積極性顯然無法與為了共用利益相結合的股東相提并論。因此，業主委員會難以設立。

（一）業主參與意識及法律意識淡薄

由于受到我國傳統文化的影響，大多數業主參與小區管理的意識不強。即使是具有參與小區管理意識的理性業主，在對個人利益與時間成本進行衡量后，也會保持消極旁觀的態度：從博弈論的角度看，小區或許的確會出現一些建筑物區分所有權的糾紛，但糾紛不一定會發生在自己身上，即使發生在自己身上，業主委員會也不一定能夠幫助自己有效地解決糾紛；倘若出現侵犯全部業主權益的糾紛，則總會出現積極的業主進行維權，無需自己親身參與。正是這種“搭便車”的消極心態，導致物業糾紛不斷，小區業主委員會也難以設立。業主委員會的設立及工作情況具體如表2所示。

表2 業主委員會設立及工作調查表

業主參與意識淡薄主要是因為其法律意識淡薄。我國調整建筑物區分所有權糾紛的法律主要有《物權法》《合同法》《房地產法》。據調查報告統計，僅有不足20%的業主對上述法律的知曉程度達到“比較了解”及以上，而“不太清楚”和“根本不清楚”的業主比例均高達約40%。由于大部分業主法律意識淡薄，許多業主甚至連設立業主委員會的原因都不甚清楚。這導致業主們很難積極主動地構建業主委員會以維護彼此的共同權益。

在筆者看來，要使業主自愿地設立業主委員會以實現小區自治，首先需要幫助他們對現行法律法規形成基本的認識，尤其是建筑物區分所有權的相關規定。對此，物業宣傳部門應當大力宣傳相關的法律規定，喚醒沉睡在業主內心深處的法律維權意識，也能使業主委員會中的精英成員能基本掌握運用法律維護業主合法權益的技能。在促進業主參與積極性方面，業主委員會可以在業主中遴選出優秀的業主參與業主委員會的管理，使他們在合適的崗位發揮各自的專業能力。這在展現業主委員會設立的正當性、提升管理人員素質水平、促進業主之間對信息互通等方面都具有積極的作用。

（二）應充分保障業主知情權

在筆者看來，保障業主知情權的關鍵在于贏得業主的信任。首先，成立業主委員會的程序須公開透明，業主委員會的候選人須在小區公示五天以上并聽取每一位業主的意見，尊重每一位業主的選擇權。此外，可以在業主委員會設立前約定后期如何保障每一位業主的決議知情權。如此一來，業主就會對設立的業主委員會產生信心。

其二，建筑物區分所有權的實現離不開業主委員會的決議，《物權法》第七十八條規定：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。“因此，要使業主委員會的各種信息能夠及時地傳達給每一位業主，雙方應多作良性的溝通交流。

四、結束語

我國業主委員會制度起步較晚，部分主體自治理念缺乏，相關制度不完善，小區自治水平較低，造成了業主委員會難以設立、訴訟主體資格不明等諸多困境。對此，首先應當構建業主委員會工作平臺，及時推送工作報告及最新決議，確保業主的知情權，促進業主積極參與，使業主委員會更具有正當性。其次，訴訟主體資格作為業主委員會維權的重要武器，應當明確賦予業主委員會并加以監督。