中小城市房地產發展現狀及影響因素研究
——以達州市為例

文/張藝川 徐登陽

引言

從2017年開始，大城市陸續采取了不同程度的調控措施，加之棚改進程的加速推動，中小城市房地產業突然由低迷走向活躍,市場活力被激發。隨著需求提前釋放，中小城市房地產市場增速變緩，甚至出現下滑，去庫存面臨著更大的壓力。因此，本文以達州市為例，研究房地產行業的發展狀況，從多個角度分析其存在的問題及其影響因素，并結合相應的問題提出建議，以期能為未來達州市以及其他類似的中小城市房地產的發展提供參考。

一、中小城市房地產市場發展狀況

2017年之前，中小城市房源供應充足，庫存處于較高水平，但近幾年外生需求不斷擴大，拉動消費增長，導致房地產供需失衡，助推房價上漲。達州市作為五線城市，受到國內房地產市場結構變化的影響，房地產市場在2017年至2019年主要表現出以下特點。

（一）市場起伏不定，房價穩步上升

達州市房地產市場在2017年和2018年呈現出一派欣欣向榮的景象，而2019年房屋成交量和成交面積的環比分別下降16.62%和22.17%，市場相比之前并不景氣。

達州市商品住宅成交總套數和成交面積在2017年與2018年均出現上漲。2017年成交總套數為37898套，環比上漲13.99%，成交面積為359.81萬平方米，環比上漲17.42%；2018年為45293套，環比上漲19.51%，成交面積為456.07萬平方米，環比上漲26.75%。反觀2019年，不僅成交總套數環比下降22.17%，而且成交面積環比下降16.62%，市場銷售狀況不容樂觀。

達州市商品住宅成交均價雖然整體上表現為逐年上漲，但是增長幅度卻在逐漸減小，且從局部來看存在一定的波動性。2017年成交均價在波動中上漲，年末成交均價為5136元/平方米。2018年成交均價在前三季度呈爆發式增長，10月份均價達6363元/平方米，隨后出現小幅下滑。2018年通川區個別樓盤銷售價格突破8000元/平方米，比如藍潤置地廣場，宏義江灣城，天譽譽府，仁和春天國際等。2019年成交均價在第一季度大起大落，1月份和3月份的房價平均為5755元/平方米，而2月份房價平均為6424元/平方米。在隨后幾個季度里，房價保持緩慢增長的趨勢，到12月份房價平均為6256元/平方米。

（二）房地產投資水平不斷提高

經調查分析發現，達州市2017年至2019年房地產投資數據如表1所示。隨著市場行情逐漸回暖，部分投資者嗅覺復蘇，加大了對房地產市場的投資，對房地產市場前景看好，使得投資規模不斷擴大。房地產市場的發展對推動達州市第三產業的發展起著積極作用。

表1 達州市2017年至2019年投資額變化

（三）商品房施工面積與銷售面積逐年增加

經調查分析發現，2017年至2019年達州市房地產具體開發數據如表2所示。近三年內，房地產業宏觀環境趨于良好，房地產開發商加大了對房地產業的投資力度，使得商品房施工面積與銷售面積逐年增加，2019年施工面積與銷售面積相比2018年增幅雖有所下降，但這與購房者的需求一致，基本實現市場正常運行。

表2 2017年至2019年達州市商品房開發情況 單位：萬平方米

二、中小城市房地產市場影響因素分析

近幾年中小城市的房價經歷了上升與回落的周期性變化，房地產市場情況由火爆逐漸走向低迷。這是多種因素共同作用的結果，經分析發現主要有以下影響因素。

（一）大城市購房政策緊縮，市場需求逐步向中小城市轉移

2017年，成都市對本區域內的房地產業實施嚴格的調控措施，規定凡外地戶籍居民購買成都市的房屋必須提供該市兩年社會保險繳納證明，使得不滿足條件的購房者流向周邊中小城市，達州市房地產市場也受其影響。另外值得一提的是，2016年達州市樓房售價在5000元/平方米左右徘徊，2017年樓房售價整體提升1000元/平方米左右，“買漲不買跌”的心理激發了購房者的熱情，達州市多個樓盤頻現“日光盤”與“秒光盤”，市場上房屋供不應求。

（二）政府宏觀調控房價，實施政策刺激消費

國家為防止房價過熱形成房地產泡沫，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對全國各地區進行“限購”與“限價”等宏觀調控。達州市根據自身發展狀況也對房地產市場進行了調控。第一，達州市將普通自住用房的首付款比例調整為不低于30%，二套房首付款比例不低于50%，促進了達州房地產市場平穩健康發展；第二，達州市為解決房地產庫存問題及活躍市場，實行兩次購房補貼政策，補助力度由原來的80元/平方米提升至100元/平方米，這也表明政府希望通過這種手段穩定市場，并起到去庫存的作用；第三，政府出臺支持、激勵房地產業發展的相關措施，精簡相關文件辦理流程，減輕了房地產開發者的壓力。

（三）消費者購買力增強，需求性紅利增加

房價是消費者購房時最關心的因素，只有具備相應的購買能力才會發生購房行為。消費者的購買力來源于兩方面：一是近幾年達州市分別在通川區的火車站、塔坨、南壩等片區,達川區的小河嘴等片區，經開區的長田新宛和蔡坪等棚戶區進行征拆及建設工作，政府向房屋被征拆的居民提供貨幣化安置，拆遷戶對剛需性住房的需求量增加，促進了消費紅利的釋放；二是近三年內全市居民人均可支配收入不斷增加，全市人均可支配收入由19068元提升至22995元，其中農村居民人均收入由12843元提升至15504元，城鎮居民人均收入由28383元提升至33823元。消費者自身經濟實力增強，即使房價不斷提升，消費者也能承擔，這對去庫存有著推動作用。

（四）實力企業不斷進入市場，房地產行業競爭激烈

隨著國家對房地產市場進行宏觀調控，大城市房地產市場的購房條件變得苛刻，消費人群逐步流入中小城市。在其他房地產開發企業進入達州市市場之前，本地開發商如弘潤置業有限公司、凱龍置業有限公司等，通過對產品進行標準化形成寡頭壟斷的地位，獲得了可觀的利潤。隨著實力開發商不斷入駐，其通過品牌效應和差異化戰略與其他企業拉開差距。市場逐漸成為完全競爭市場，行業走向成熟且在通川區與達川區相對集中分布，市場份額被多家企業分攤，企業需要不斷提升產品品質與服務水平來增強競爭力。同時，2019年達州市房地產市場不景氣，利潤空間被進一步壓縮，現金流減少，這使得綜合實力較弱的企業在運作過程中面臨更多的財務風險與經營風險。

（五）消費者住房需求改變，產品呈多元化

隨著人們收入的不斷增加和生活水平的提升，消費者對住房的需求也發生了變化。首先，達州市地勢多山，交通與生活相比大城市不太便利，消費者對區位條件和居住環境越來越關注，擁有完善的公共服務、優美的自然景觀、智能化的高品質住宅成為消費者購房的首要選擇。其次，部分家庭人口數量增加，剛需性住房已不能完全滿足要求，住房戶型逐漸轉向大中戶型，對改善性住房的需求增加。最后，隨著人們消費水平的不斷升級，企業為滿足消費者不同的需求對產品進行多元化設計，包括住房的定位、住房規劃設計和相關配套設計等方面。企業通過產品多元化的戰略迎合更多消費者的喜好。

三、中小城市房地產市場發展存在的問題

達州市房地產市場發展不僅受地區社會發展水平和發展狀況的束縛，還受到其所在區位及周邊市場環境的影響。目前達州市房地產存在波動性，主要有以下幾方面問題。

（一）區域發展不平衡，市場結構差距大

1.從近三年平均銷售面積來看，全市新房交易成交情況較好的地區有通川區、大竹縣和渠縣，占比分別為34.24%、15.31%、17.18%，合計占全市總銷售面積的66.73%；成交情況較差的為開江縣與萬源市，占比分別為6.22%、5.24%，合計占全市總銷售面積11.46%。

2.從近三年成交均價來看，排名前三的地區是達川區，通川區和宣漢縣，分別為6935.47元/平方米、6827.82元/平方米、5910.76元/平方米；排名后二的地區是萬源市和開江縣，分別為4226.63元/平方米、4724.66元/平方米。

3.從樓盤分布情況來看（包括售罄，待售和出售三大類），排名靠前的有通川區62個樓盤，達川區42個樓盤，大竹縣18個樓盤，排名靠后面的有萬源6個樓盤，宣漢7個樓盤。

分析近三年的平均銷售面積、成交均價、樓盤分布情況可知，達州市內各縣區發展不平衡，市場結構差距較大。

（二）庫存量可能反彈，去庫存面臨壓力

經調查分析發現，達州市2017年至2019年房地產商品房庫存數據如表3所示。2017年至2019年間達州市政府大力推行購房補貼政策，實施棚改貨幣化安置與調控政策，由于市場準備不充分，新房供應不足，消耗了大量庫存，這使得每年待售面積逐漸減少，尤其2019年去庫存效果顯著，環比下降61.80%。同時，去庫存效果顯著也表明了近幾年人口紅利所導致的購房需求紅利正在逐漸被消耗，居住性購房需求增長乏力。如果仍保持原有刺激市場積極性的措施與房地產開發力度，未來幾年可能會有新一輪的庫存產生。

表3 2017年至2019年達州市商品房庫存情況 單位：萬平方米

四、促進中小城市房地產市場發展的對策建議

針對目前房地產市場存在的區域發展不平衡、去庫存壓力大的問題，本文從兩個方面提出建議，希望能為相關部門決策提供參考。

（一）政府發揮市場監督職能，加大統籌力度

一是針對區域結構性失調，嚴格控制房地產用地供給量，結合每個地區實際發展情況，政府出臺差異性政策對市場進行調整；二是加大基礎設施等公共品投入，優化激勵措施，調節土地供需關系，對去庫存起到積極作用；三是規范市場機制，推動住房回歸居住屬性，保持房地產業平穩增長，創造良好投資環境。

（二）企業結合自身特點，制定市場營銷策略

1.產品層面。首先,企業在開發項目之前應對消費者的特質進行詳細的調查研究，確保產品的類型與功能符合實際需要；其次,企業應提升售后服務與物流管理水平，因地制宜地挖掘產品的潛力，讓消費者更直觀地感受到其與其他競爭對手的差異性，提高消費者的滿意度；最后,根據企業自身的市場定位，在產品規劃、設計等方面進行適當創新，以此來增強企業的競爭力。

2.價格層面。從定價方式來看，除了傳統的成本加成定價法與差別定價法外，可以根據顧客對價格敏感度不同，實行價格歧視策略。但是，這種方法會提高庫存，企業應對收益與風險作出權衡。從調價方式來看，企業應結合市場反應作出合理的調價行為，從而緩解已購房者的抵制情緒。

3.渠道層面。首先，企業應確保信息傳遞的準確性與及時性；其次企業應加強與房地產中介商的合作，實現有效的多渠道售房目標；最后，企業應重視員工系統培訓工作，打造優秀的銷售團隊，完善激勵制度。

4.促銷層面。由于住房的特殊性，在絕大部分情況下企業與顧客之間的交易屬于一次性博弈，建立與重要顧客之間的良好關系尤為重要，另外，可通過優化產品組合等方式吸引更多消費者關注。

五、結語

通過上述研究可知，達州市房地產市場目前在投資水平、市場價格與開發量方面呈現出良好的發展狀態。通過分析達州市房地產市場影響因素，發現其主要來源于宏觀政策的變化、消費者需求的改變與企業競爭形態的調整，說明房地產市場的發展是多種因素共同作用的結果。面對中小城市房地產市場發展過程中存在的問題，政府與企業應根據實際情況作具體分析，采取科學、合理的措施維持房地產業的穩定，有效地解決房地產市場發展中存在的多種問題，從而促進中小城市房地產業平穩健康發展。