前期物業管理中物業服務企業的法律地位

摘要：前期物業服務，是整個物業服務及管理中，重要的管理內容和組成部分。對其進行整體的內容劃分，并明確物業服務企業的法律地位，是十分必要的。尤其是在前期物業服務中，明確物業的管理規定以及物業和業主的法律關系，有助于進一步的確定物業服務企業的法律地位。本文從這兩點入手，進一步闡述物業公司在與業主、建設單位簽署前期物業管理合同中的法律地位。對明確三方權利，簽訂委托合同，提出相關建議。

關鍵詞：前期物業;物業管理;法律地位

一、前期物業管理概述

前期物業管理，是在業主或業主大會選擇物業服務企業之前，由建筑單位首先選擇物業服務企業，并簽訂相關物業管理合同，完成物業管理服務的過程。在前期物業管理中，物業服務企業要通過正式書面的合同確定提供的服務內容，并進一步明確物業費用的標準，以及企業具有的權利、需要完成的義務。從法律地位方面來看，前期物業管理中，物業企業要明確物業管理的規定，并確定與業主的法律關系，并進一步通過與建筑單位和業主之間的法律合同，確定自身的法律地位，維護企業的合法權益。

二、前期物業管理的規定

前期物業管理規定，明確了業主在購買物業以前，物業管理由建設者選聘的物業管理企業完成，并簽訂相關的服務合同，完成物業服務及管理。前期物業管理規定，明確了法律關系的中，建筑單位、物業服務公司以及業主，三者之間的法律關系。并相應的確定了，前期物業服務合同，是在業主或業主大會選聘物業管理之前，建筑單位和其委托的物業服務企業簽訂的。這份前期物業服務合同，是臨時的公約性合同，具有臨時性特征。合同的甲方，為項目建設單位，即開發商。合同的乙方，為建筑單位委托的物業服務企業。前期物業管理規定，要求簽訂的合同，內容方面必須包括物業的使用范圍、維護區域及內容、管理項目等。同時還需要包括業主的利益和履行的義務。尤其是三方需要承擔的責任等法律事項，要有明確的公示。

三、前期物業管理中物業服務企業與業主的法律關系

前期物業管理中，最重要的法律關系，就是物業服務企業與業主之間的法律關系。在前期物業管理的合同簽訂中，簽訂雙方分別是建設單位以及物業服務企業，但是，合同的相應權利和義務是由業主承受的。因此需要重點關注，前期物業管理中物業服務企業與業主之間的法律關系，進一步確定物業服務企業的法律地位。

在對前期物業管理進行法律關系的確定過程中，由于物業服務企業與業主之間的法律關系是由臨時性合同進行建立的，因此，兩者之間的法律關系有多種解釋形式。第一種解釋認為，建筑單位作為房屋的第一產權人，其在業主購買房屋之前，進行的房屋物業管理方面設定，是對于房屋的所有權管理。而業主在購買房屋后所取得的房屋所有權是有一定邊界的。這就解釋了，業主承擔的前期物業服務合同義務的問題，但是，這一解釋，不能夠解決前期物業管理中的問題。例如，前期物業合同不公平，物業管理企業不履行合同，業主不能解除合同的問題。第二種解釋認為前期物業管理合同是一種涉他合同，其能夠突破合同的相對性原則，能夠針對合同中的第三方，也就是業主，進行權利或義烏的約定。這種解釋能夠直接解決，第三方設立義務的難題，能夠實踐解決業主享受物業服務，卻不繳納物業管理費的現實問題。但是對于業主具有相應的合同權利問題，存在部分與涉他合同原理相悖情況。第三種解釋是指，前期物業管理合同是一種買賣的合同轉讓，通過業主購買房產完成買賣過程，前期物業管理作為買賣的一部分，進行了轉讓。業主獲得了承擔物業服務管理的法律地位，轉接了原有建筑單位的權利和義務，承受了相應的合同內容。這一解釋，能夠更全面的確立業主與物業服務公司之間的合同關系。同時能夠更進一步的確認，物業服務企業自身的法律地位。

四、前期物業管理中物業服務企業的法律地位

1.物業服務企業在與建設單位簽署前期物業管理合同中的法律地位

物業服務企業簽訂相應的前期物業服務管理合同的甲方，一般是和企業合作較為密切的建設單位。在這一合同中，物業服務費的設定內容，管理條款，是十分明確的。簽訂這一合同的過程中，建筑單位尚未出售物業的所有權，享受物業服務的權利和履行相應的義務的承擔者，是建設單位，這一主體可以十分明確的確定。因此，物業服務企業與建筑單位，簽署前期物業管理合同中的法律地位是較為明確的，其費用由建設單位承擔，極少出現償付的情況。在這種情況下，沒有簽訂物業買賣合同，也就沒有出現業主的法律關系參與。此時如果出現業主拖欠物業服務費的情況，物業服務企業直接起訴業主，是無法獲得法院受理的。只有在建筑單位出售物業，與業主簽訂了物業服務的合同，才能夠履行物業服務的義務。這時物業服務企業在進行索償時，可以與建筑單位作為共同原告，起訴業主，要求償付物業服務費。

2.物業服務企業在與業主簽署前期物業管理合同中的法律地位

當建設單位將房屋物業售出時，建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業管理合同，就進行了轉讓。一般是購房者直接與物業服務企業簽訂了業主的前期物業服務合同。該合同是在售房期間簽訂的合同，多數是在建設單位的要求下，業主和物業服務企業簽訂的，買賣雙方出于自愿的物業服務合同。因此，只要業主不是在被脅迫的情況下簽訂該合同，就可以確認該前期物業服務合同是有效的，物業服務企業可以依據該合同進行物業費的追償工作。

在實際情況中，也有物業服務企業，在簽訂前期物業管理合同時，與建筑單位、業主，三方同時進行合同簽訂。這種情況下，要確定合同的內容合法合規。只要合同內容是合法合規的，那么物業服務企業都可以向業主，追償物業服務費。

五、結語

前期物業服務合同，盡管具有一定的臨時性，但是時明確的物業服務委托合同。在物業服務企業和業主之間的法律噶安息和法律地位方面，有相應的承擔義務和履行責任。因此，為了明確物業服務費的承擔人，便于追償，企業應當明確自身法律地位，與業主簽訂正式的前期物業管理合同。

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作者簡介：黃榮士（1978.10-）男，畢業于鄭州大學，法學本科，現執業于上海段和段（鄭州）律師事務所合伙人。